“一頓操作猛如虎”，這應該是金科（000656.SZ）2019年上半年的最佳註解。
與眾多閩系房企狂奔後踩急剎車不同，“渝系老二”金科這2年非但沒有止步，反而仍在開足馬力向前衝。2018年首破千億之後，金科繼續逆勢擴張，盈利高增長疑點頗多，更加稀奇的是，債臺高築自身難保，它還頻繁為高負債子公司提供擔保和財務資助。
盈利高增長疑點頗多
金科成立於1998年5月，2011年借殼ST東源登陸A股市場。2016年以前，金科依然偏居西南一隅，過半業務都在重慶，是個銷售額不足500億元的小房企。直到2018年，“20歲”的金科才首次突破千億大關。
2017年，760億元
2018年，首次突破1000億元，銷售額達到1188億元
2019年，銷售目標1500億元，半年已完成814億元
2020年，預計銷售目標2000億元
8月13日，金科發佈的2019年半年度財務報告顯示：2019年上半年，公司實現營業收入261.05億元，同比增長67.92%；公司實現淨利潤31.67億元，同比增長近300%，其中歸屬於上市公司股東的淨利潤25.90億元，同比增長288.5%。
1-6月，金科實現合同銷售金額約814億元，同比增長約36%；要知道，同期全國商品房銷售額僅增長5.6%。金科2019年銷售額目標定在1500億元，上半年已完成54%，是TOP100中為數不多的完成年度過半目標的房企。
一個有意思的細節是，半年度報告原計劃8月27日發佈，金科卻把時間提前了兩週。自認為業績好看，恨不得抓緊讓投資者和公眾看到的“小心思”袒露無疑。但細讀半年報，還是發現了一些不解之處。
一、淨利潤超速增長之謎
在上述數據中，營收增速（68%）和淨利潤增速（288.5%）差距過大。營收是淨利潤的前提，金科利潤增速卻能遠超營收增速，為什麼會有這種異常情況？
首先非經營性收益的影響基本可以被排除在外。數據顯示，金科上半年的扣非淨利潤增速高達330.57%，比淨利潤增幅還高。可見，非經營性收益在上半年是拖後腿的，淨利潤基本由經營性利潤所貢獻。
那麼，原因就只能從營業成本上去找了。
數據顯示，2019年上半年，金科營業成本同比增長51.09%。可見，金科營業成本的增速低於營收增長近17%，而正是這17個百分點，造就了盈利近3倍的增長。
值得一提的是，金科這份閃閃發光的半年報在隨後的董事會表決中，8票同意，0票反對，1票棄權。唯一投棄權票的董事張強給出的理由是“不瞭解實際情況”。各大房企中報裡，這也算是比較罕見的了。
實際上，金科增利大於增收，上半年就曾被深交所問詢。
數據顯示，2018年金科實現營業收入412.34億元，同比增長19%；歸母淨利潤38.85億元，同比增長93.85%。深交所“11問”中第一問，就要求金科補充說明淨利潤增幅遠超營業收入增幅的原因。
但查看隨後金科的答覆，並沒對這方面直接做出解釋，反而直接跳過前三個問題，避而不答。
金科是得到了成本控制“獨門秘籍”，還是施展了某種自學成才的“財技”來拉高利潤？具體原因和目的也只有金科自己心裡有數。
二、逆勢擴張的高槓杆隱憂
相較於大幅度增長的銷售額、營收與淨利潤，高歌猛進的金科在負債上並不好看。
半年報顯示，金科資產負債率為83.86%，淨負債率達147.47%。這在行業中處於偏高水平。
經營活動產生的現金流量淨額出現下滑，由去年同期的正35億元降至負73.21億元，而這個數字在2018年底為13.29億元。
高負債也使得金科貨幣資金對其短期債務的覆蓋能力不足，2016至2018年末，金科的貨幣資金/短期債務分別為2.59倍、1.03倍和0.99倍。
而在今年上半年，金科一年內到期的非流動負債為253.82億元，短期借款35.86億元，二者加起來佔貨幣資金比例為94%，已非常接近金科現有的308.55億元的貨幣資金，看似能完全覆蓋短期有息負債。不過，這些都是去年的積累，上半年其淨增加額僅有9.9億元，環比大降91.59%。
要知道，上半年，金科融資來的現金流入高達448.17億元。
那麼，這些現金都去哪了呢？
一是還債和支付股息，如超65%的籌措資金用於償還債務及支付利息；
二是支撐新的擴張，財報顯示，上半年金科新獲取土地項目94個，新增土儲1530萬平方米，同比增長51.2%，拿地金額423億元，同比增長59.3%。
由此不難看出，金科高歌猛進雖然帶來了很多“錢”，但也只是賬面上，地主家根本沒什麼餘糧。
這其實也說明，金科已失去造血能力，完全靠融資度日。
標普曾在6月份的評級報告中表示，如果未來12個月金科舉債擴張的步伐比預期的更為激進，或流動性弱化，標普則可能下調其評級。
頻繁對外擔保和財務資助
在高歌猛進的路上，金科債臺高築。稀奇的是，它還頻繁為高負債子公司提供擔保。
截止2019年7月末，金科股份對參股公司提供的擔保餘額為128.99億元，對子公司、子公司相互間及子公司對公司提供的擔保餘額為720.96億元，合計擔保餘額為849.94億元，佔公司最近一期經審計淨資產的366.66%，佔總資產的36.84%。
金科把錢都借給了什麼樣的公司？
查看近一個多月公告，搜狐焦點發現金科已經至少為48家子公司提供擔保，其中近半公司資產負債率在100%及以上。
7月30日，金科為14家子公司新增累計約83.35億貸款擔保額度。而這些公司負債情況堪憂，其中2家淨資產為0，3家負債率超過或等於100%，3家負債率超過90%，3家負債率超過80%。
8月23日，金科擬為旗下3家子公司新增擔保額度合計7.92億，其中兩家公司負債率100.01%。
9月6日，金科擬為子公司提供76.78億擔保金額，在這一次被擔保的21家公司中，9家負債率超過或等於100%。
9月12日，金科擔保的子公司名單再加10個，預計擔保額度合計約30.35億元，其中過半公司負債率超100%。
有業內人士表示，擔保在房地產行業普遍存在，是一種比較好的融資渠道。但在頻繁擔保中，如果資金收不回來，勢必會造成一些新的連帶問題。
另外，金科不僅在對外資助時大方，在收購時出手也很大方。
7月8日，金科發佈公告，旗下全資子公司重慶金科擬受讓中科建設及重慶凱潤分別持有的重慶星坤地產51%和49%的股權。交易金額合計不超過8.47億元。為此，獨立董事提出了反對意見。而後，深交所對這筆交易發出問詢函。
之所以鬧出這麼大的動靜，第一，這筆交易涉嫌關聯交易，中科建設為金科實際控制人黃紅雲之弟黃一峰的企業；第二，這筆交易的淨資產溢價高達1100%。溢價11倍收購弟弟名下公司是否有“扶弟魔”的嫌疑，是否會損害股東利益不得而知。
金科上海首個項目探秘
作為一個長期重倉重慶的區域型房企，金科走出家門並不容易。直到去年5月，金科才官宣首進上海。
這個項目正是位於閔行區虹橋鎮306地塊的金科新弘古北天御，由金科與上海弘久實業集團合作開發，金科佔股約50.1%。該項目總佔地面積約為12,705㎡，總建築面積為44,423㎡，體量不大，規劃2幢高層住宅和3幢多層複式住宅，預計2020年7月竣工。
從項目現場看到，該項目雖然在市中心，但其座落位置並不理想。北側緊鄰吳中路主幹道，南側為老破小舊小區，西側緊鄰市南供電公司35KV吳陵站，旁邊還設有垃圾分類中轉站。
另外，項目周邊同時在建還有其他2個住宅項目，工期進度接近，這兩個項目不可避免成為金科項目的競品，增加其銷售難度。
除了這個合作項目外，9月初金科競得青浦區華新鎮新府中路東側27-01地塊，總價10.739億元，溢價率3.47%，樓板價20176.43元/㎡。與7月初上海建工競得的華新鎮新鳳路東側25-01號地塊19528元/㎡樓板價基本相當。
眾所周知，這個位置的硬傷，在於距離地鐵站較遠，金科項目到最近的17號線蟠龍站約有8公里。
同在華新板塊的恆文星尚灣，作為一個賣了七年的老盤，5月18日推出492套現房，認籌搖號僅18組，認籌率僅為3.66%。整個項目現已推出2539套住宅，截至9月15日，可售房源還有591套，去化率77%。
同類項目去化進度極其緩慢，這也從側面說明，外圍區域購房者對於華新板塊的認可和接受一般。而金科選擇今年在此溢價拿地，未來銷售前景大概率也不容樂觀。
