評測對象：玖悅府D2地塊
項目地址：興苑路與昌源南路交匯處
銷售價格：2020年8月份均價16500元
項目屬於西山區52號片區城改項目，和金地商置昆悅本質上屬於一個項目的不同地塊，應該是單獨開發風險較大，金地商置今年引入了海倫堡地產共同合作開發，股份分別為50%，項目就取名為玖悅府。關於本項目配套設施、周邊情況等內容請看這篇文章《眠山車場旁，西山區52號片區（金地商置項目）實地踏勘 》。項目屬於片區的D地塊。
52號片區地塊分佈圖
NO. 1｜
項目進展
項目引入春苑小學，屬於分校的性質，春苑小學本部創建於1996年，是公立學校，春苑小學在整個西山片區擁有較高知名度，在昆明市就排不上號了，作為分校，也就不要期待太高。張家村三組現狀沒有拆遷的跡象，這個就是52號片區規劃中小學教育用地的位置。不拆遷就建不了學校。
張家村三組現狀實景圖
NO. 2｜
地塊分佈
52號片區的D地塊又細分為四個地塊，分別為D1、D2、D3、D4。在2019年6月12日，D1地塊、D3地塊被金地商置旗下公司旭昇地產、乾輝地產拍下，在2019年7月29日D2地塊，也就是本文評測的地塊，被金地商置以5.49億元拍下，根據D2地塊要求，土地競得人須在D1地塊購買或提供相應回遷安置房滿足D2地塊回遷安置任務。土地競得人須與西山區人民政府簽訂《西山區城市更新改造52號片區KCXS2018-3-D2地塊回遷房建設實施協議》，與西山區馬街街道辦事處簽訂《西山區城市更新改造52號片區D2地塊回遷安置房建設移交合同》，並按照相應協議約定在52號片區範圍內承擔項目14376.6㎡回遷安置房的建設任務。配建不少於 80 ㎡公廁一座。
土地競得人須承諾報名參與52號片區 D4 地塊的競買，並向西山區人民政府出具《競買 KCXS2018-3-D2 地塊承諾書》。需要注意的是回遷安置在D1地塊，另外D4地塊現在還沒有進行土地拍賣。
德緣小區旁邊的為D2地塊
NO. 3｜
交通條件
地鐵：在項目宣傳中一直強調雙地鐵，但是本地塊距離3號線最近的站點也要1.2公里，距離規劃中的7號線理論上也要1.1公里左右，並且7號線現在還在圖紙上畫著呢，所以，你也可以理解為一個地鐵線都用不上。
公交車：興苑路上面公交車線路還算正常，有62路、80路、82路、185路等，日常夠用。
自駕：項目距離西三環比較近，自駕出入比較便利。
NO. 4｜
規劃方案
玖悅府D2地塊北臨規劃道路，南臨興苑路，西臨規劃道路及雲冶專線，東臨規劃道路。共設計6棟高層住宅，層數28-34層，2層商業裙房，2層地下室。
D2地塊總佔地面積29.16畝，總建築面積134764.48平米，包含地上計容建築面積98180.56平米，地下建築面積36379.16平米，容積率5.05，建築密度27.10%，綠地率40.05%。建面約95-125㎡，住宅精裝交付。
樓棟分佈圖
1棟，30層，西南朝向，北側有臨街底商，緊鄰東側樓棟有一處地下車庫出入口，注意生活幹擾，西側外圍是雲南冶煉廠專用鐵路（昆冶鐵路），距離約25米左右，後期會根據雲南冶煉廠的搬遷而停運的。
2棟，32層，西南朝向，距離1棟為25.34米，距離南側的3棟為23.92米。
3棟，29層，西南朝向，距離西側外圍的規劃市政道路約為7.39米，樓棟東側為規劃的活動場所，距離南側的興苑路約為37.2米。
4棟，34層，西南朝向，緊鄰東側規劃的地下車庫出入口，樓棟西側為規劃的活動場所，距離2棟為29.93米。
5棟，32層，西南朝向，假板式樓，2梯4戶，東側為規劃的市政道路，距離約6米左右，距離北側的6棟約35米。本棟地下負二層規劃有一條地下通道，連接了D4地塊的地下空間。
6棟，26層，西南朝向，假板式樓，2梯4戶，東側為規劃的市政道路，距離約6米左右，北側有臨街底商。底商包含物業管理用房、老年服務站、社區用房等。
項目在建實景圖
NO. 5｜
戶型評測
C2戶型，110㎡，三房兩廳兩衛，很常用的一個戶型，戶型分佈在樓棟的中戶，每層兩戶。北向的幾個功能房間（廚房、次臥、主衛、客衛）通過連廊採光，黑了點。大主臥設計，留出衣帽間位置。主衛客衛一樣大，乾溼分離設計，這些比較不錯。戶型的問題就是隱私感不好，餐廳位置阻擋生活流線等。
D1戶型，125㎡，四房兩廳雙衛雙陽臺，戶型分佈在樓棟的端戶，每層兩戶。本戶型整體佈局較為合理，戶型的問題就是廁所和臥室門對門、小陽臺的位置不方便使用等。
NO. 6｜
老聶綜合點評
1. 本地塊在項目的這幾個地塊裡面位置一般，容積率較高，戶型屬於市場常見戶型，總體上亮點不足。
2. 區域內的城市配套比較成熟，醫院、商業都不遠，配套的教育設施雖然一般，但是總比沒有的好，日常生活還算方便。
