筆者混跡金融、投資、銀行法律業務圈幾十年，通過法院拍賣抵押物實現金融機構的債權是日常工作的一部分。今天就給有興趣撿漏法拍房的夥伴們支點招。
一、法拍房適合誰
法拍房按照目前法律規定，基本都是按照《網拍規定》進行網絡拍賣，經過兩輪競拍，最大降價幅度可到評估價的56折，心動吧？
加上部分城市對法拍房不限購，所以，法拍房非常適合實惠自住者，投資客，限購人群。
二、法拍房競拍的流程
1、瞭解你要的房子。仔細閱讀公告，瞭解拍賣方式、時間、房屋詳情、保證金及成交款支付的要求、以及競買人應注意的其它事項等。
2、搞定你拍的身份。在公拍網上註冊帳號，並通過實名認證，登錄公拍網後點擊“申請參拍及支付保證金”，根據提示，閱讀並同意相關的服務協議、拍賣須知等，填寫競買人報名資料。交付保證金後系統屆時會為競買人分配競拍號牌。
3、給出你最佳出價 。取得參拍資格、在拍賣開始競價時，在標的物詳情頁面確認出價金額，點擊出價。
特別提示如下：
- “網絡在線拍”遵循價格優先和時間優先，價格一樣拼時間。拍過上海車牌的都知道，電腦和網絡硬件很重要。
- 法定的優先購買權人（比如合法的承租人）根據相應的優先順位，享有的在同等出價條件下優先競買的權利。
4、按約支付成交款。拍賣結束後，最高出價者成為該拍賣標的物的買受人，買受人信息在公拍網上公示。買受人應在規定的時間將剩餘價款支付到法院指定賬戶。
5、辦理交割手續。 買受人付清拍賣款項後，憑拍賣成交確認書、民事裁定書、協助執行通知書等文書辦理產權過戶手續。辦理交割中，相關的稅費根據拍賣公告辦理。
三、法拍房競拍的技術點
1、哪裡找拍賣信息
最高人民法院確定了網絡司法拍賣平臺，以網絡電子競價方式公開處置涉案房屋。目前主要的網絡司法拍賣平臺為：
- 公拍網，網址為www.gpai.net；
- 淘寶網（阿里拍賣），網址為www.taobao.com；
- 京東網，網址為www.jd.com。
以上三個平臺都可以查詢司法拍賣房源的基本情況和實地照片，還有拍賣機構的聯繫方式，可預約看房。同時拍賣平臺上還可以查詢已經拍賣成交房屋的成交價和歷史出價情況，便於大家評估房價和行情。
2、房屋是否存在權屬瑕疵
司法拍賣公告一般會載明：
競買人在報名前應當注意閱讀，並充分理解其含義，審慎決定是否報名。決定報名的，視為完全瞭解標的，並接受標的現狀、已知或者未知瑕疵、權利負擔。對此，買受人應充分閱讀並理解法院、輔助機構發佈的相關文件，瞭解知悉拍賣房屋房屋是實心房還是空心房？是否存在戶口 租賃 實際他人居住情況。此外，對於有學區房需求的買受人，應提前至教育部門及公安機構瞭解相關情況。
3、稅費問題
對於司法拍賣，也是需要按照流程繳納各項稅費的，其中不僅要繳納自己一方的稅費還需要繳納對方的稅費，大家還要看房子的年限，有沒有滿兩年或者滿五年，這些和稅費是相關的，所以在購買之前也應該合計一下這些稅費，不要因為房價便宜購買，也可能這些各種費用加起來和平時購房差不多的。
4、款項支付問題
法拍房一般要求非貸款全款按時支付，逾期不但買不到房子還要沒收保證金。所以拍賣前要了解並落實資金，包括房款、稅費、拍賣雜費、房屋本身欠付的物業費、水電費等。避免最終拍到但出現支付問題。
四、法拍房清場交付的關鍵點
我們曾處理過上海一棟洋房被幾個公司和個人佔有，買受人1年都無法實際使用房屋的案件。最終我們是聯合法院、公安採取強硬的自力救濟才搞定的。
不過近年對於他人佔有，或者被執行人制造法律障礙的問題，法院已經加強了力度。
1、除申請人與被執行人協商一致要求不清場拍賣以及其他法律和司法解釋規定不移交的以外，均應在法院裁定拍賣成交送達後十五日內，將拍賣房產移交買受人。
最高人民法院多次要求：執行法院不得在拍賣公告中表示法院不負責清場，即原則上應先清場後拍賣。如果案外人或被執行人在拍賣房屋過戶交付以後，侵害買受人的居住利益和佔有權利，買受人可以依法起訴或報告執行法院，人民法院將追究相關人員的法律責任。
2、廣東高院出臺意見，被執行人或者其他人佔有執行標的物應當移交而拒不移交的，強制執行。
指定期限到期後，被執行人或其他佔有人拒不搬離的，執行法院可以通知有關部門或單位協助停水、停電、停氣等，並依法對被執行人或其他佔有人予以罰款、拘留；仍拒不搬離的，依法強制清場；對涉嫌構成犯罪的，依法移送追究刑事責任。
3、租賃關係建立在房屋被抵押之後，或是房屋被法院查封之後，這種租賃關係是不受法律保護的。
如果市民購買房屋符合上述條件，遇到租賃人不騰退房屋，市民可以申請拍賣房屋的人民法院執行局強制騰退購買的房屋，不要再到法院立案訴訟處理。
法拍房的技術活，今天就說到這了！整體地產項目的資產盤活我們下次聊...........
作者：張爾東律師
- 上海眾華律師事務所 管理委員會 高級合夥人
- 民進上海市委 法制委員會 委員
- 上海市科學技術協會法律諮詢委員會 委員
- 上海市律師協會 規劃與規劃委員會 資產管理與財務委員會 委員
- 上海市虹口區 區政府 政法委 法律專家組 成員
