大师兄而立之年，深圳购入两套，目前累积资产千万级，也希望把自身资产优化到下一个等级，发表一些实际跑盘判断心得！买房试错成本高，希望跟跟大家一起交流，一起学习，一起进步。
1、问：大师兄好，现在西部地区一路高歌，还有没有价值低洼区？
回复：其实在任何时期都会有被低估的片区或楼盘，我每天做的事情就是出去踩盘，寻找价值被低洼区，目前西部成交非常火热，但还是有价值被低估的品质楼盘，比如蛇口的兰溪谷国际公寓，注意这是住宅，不是公寓，自己可以实地去看一看这个小区。
2、问：老师您好，我家孩子3岁了，最近在看学位房，首付120W，想买个螺岭外国语的学位房，看了几个小区，京基东方华都、缤纷时代家园和京基东方颐园。多谢老师！
回复：你选的这几个小区都是带螺外学位中比较好的小区，其实买学位房不一定要非要买两房的，因为用的是学位，用最小的代价实现需要的功能，买个一房就够了，并且未来上初中的时候还要换的，学位房中一房是最畅销的，卖的时候也好卖。最后作为一个老师，我想跟您说，小学学位其实不用太追求，最重要的是初中学位，小学最好的老师是家长，教育中有个433原则，40%靠家长以身作则、陪伴和引导，30%靠学校，30%靠自己，我之前在直播中讲过一个关于学位房的专题，有时间可以去看一下回放。
3、问：大师兄中午好，我在深圳工作，太穷了，手上只有50W，最近要结婚，未来丈母娘非要让我买房，已经商量好了，既然买不起深圳就临深的东莞或惠州吧，不知道老师有没有什么推荐。
回复：50W首付就不建议买深圳周边了，临深现在大把楼盘，甚至有开发商打着1成首付旗号的，买了就套在里面了，你在深圳上班住也住不了，租也租不出去，以后卖也大概率不好卖，只能当大爷一样供着！50W首付在深圳龙岗、罗湖也是可以上车的，不过月供就比较高了，或者找丈母娘再支援一点嘛，不要为了买房而买房，买房要买的有价值，能真正实现你的目的！
4、问：请教下一个问题目前东海花园一期是否需要置换，感觉东海比较老了，后续乏力，金融街也看不到太实质动作，但大环境还可以，如果置换的话，1500～2000选哪几个盘比较好，纯投资。 多谢了！
回复： 东海一期置换是对的，东海是深圳神盘，1999年开盘价就杠到了一万多，是早年ceo盘的代表。 东海花园外观设计时尚大气，当年是深南大道车公庙一景，景观无遮挡，很是气派。 但是时间能摧毁一切，20年弹指一挥间，东海老了，景观也被一排排新起的高楼全部遮挡，更要命的是，东海有港式设计的风格，户型大多不方正有尖角，客厅阳台也出的很怪异，近十年来，深圳的港式楼盘全线跑输大盘。 虽然东海还有名校和早年的声名加持，但已颓势尽显，置换是非常明显的选择。 1500到2000万的预算，尽量往西部置换，抢占下一个高地。不过这个资金量买深圳湾很尴尬，但适合的产品还是有的。
5、问：老师您好，最近有个朋友拉我去买回迁房投资，他说他去年赚了不少，我被他说的有点心动了，回迁房到底能不能买？
回复：回迁房总体上分两种，一种是业主已经持有房产证，另一种是业主只持有回迁协议。作为第一种情况，即业主已经取得该商品小区的房产证，这些回迁房是完全可以做二手买卖或者租赁交易的，其实这个时候的回迁房已经不比市场价低多少了。但另外一种情况也就是业主手中只有发展商的回迁协议的，这个时候购房者就要多一个心眼才行，这些房子的业主手中只有发展商的回签协议的，在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可，因此双方进行交易是只能在公证处出公证交易，等房产证出来之后才能做真正的过户交易。对于这种手中只有回迁协议的，其实风险是很大的，首先你买这个房子的时候不能够只与业主签单方的买卖合同，你应该与业主以及开发商之间签三方合同。第二，村民基本都要求全款付清，但是房产证什么时候办下来，这中间有一个时间差。如果村民跟开发商之间有很多纠纷，要慢慢解决去协调。那会拖长拿证的时间。我身边就有亲身经历的案例，从签回签协议到拿证，整整花了5年时间。所以说你把这套房子的全款放进去，5年之后才能拿到证，你有算过资金成本吗？这中间如果业主出现了任何的问题，那房子还能不能过到你手上还不一定呢！到时候就是房财两空。第三，你知道同一个小区的回迁房和正常建的商品房之间的差别吗？虽然是同一个小区，但是回迁房的房子的质量比商品房的质量会差很多，所有的材料以及做工都会粗糙很多。甚至很多会把空中花园都隔成两半，一部分是回迁房村民的，另一部分是正常买商品房的。所以你买入回迁房以后，你的邻居就是回迁房的村民，相对来说环境是会差不少的，一定会影响房子的价值，所以你去买回迁房，很多东西你是要考虑周全，而不是单纯的看总价比较低，它确实会比隔壁商品房会低一点，但其实你有很多的隐形成本在里面，你自己要算清楚。
