咬住老问题 提出新办法
——《上饶市住宅物业管理条例》系列报道之三
3月1日起，《上饶市住宅物业管理条例》（以下简称《条例》）开始施行，那么《条例》有哪些亮点呢？为此，记者采访了市人大常委会法工委主任周建新，解读相关亮点。
亮点之一：明确住宅物业前期规划设计要求，解决物业管理“先天不足”问题
周建新说，由于住宅物业前期规划建设不到位，给后续物业管理带来了一系列问题。例如：停车位配置不足导致停车难，无充电设施导致电动车乱停放、私拉电线，无垃圾堆放点导致垃圾乱堆放等。这些问题必须在前期规划设计阶段解决好。
为此，《条例》第八条、第九条明确新建住宅区基础设施和配套公共服务设施建设要求，将车位车库、车辆停放场所和充电场所、全民健身设施以及幼儿园、社区居家养老、社区管理服务设施等纳入前期规划条件，将安全防范系统、通信基础设施、快递存放用房等列入住宅区建设项目的规划设计条件，把物业管理服务延伸到规划设计阶段，从源头上解决物业管理中因住宅区规划设计等缺陷导致的“先天不足”问题。
亮点之二：细化首次业主大会筹备相关规定，解决首次业主大会成立难的问题
周建新介绍，建设单位选聘的前期物业服务企业，往往与建设单位有一定关联。当住宅小区入住率到达一定比例，前期物业服务企业不能代表多数业主利益时，全体业主召开首次业主大会、行使业主自治权利，就显得重要而迫切。然而首次业主大会召开难却是一个现实问题。
为此，《条例》对首次业主大会的筹备作了细化规定，第十七条至第二十一条规定了建设单位主动报告、业主联名要求、筹备经费落实、街道乡镇组建筹备组、业主代表资格审查以及筹备组依法履职等内容，明确首次业主大会经费由建设单位承担，促进住宅区业主大会的成立。
亮点之三：创新业主大会召开形式和业主代表大会制度，解决业主大会召开难问题
周建新告诉记者，现实中，首次业主大会都难以召开，后续按议事规则持续召开更是道难题。业主大会开不起来，重要事项无法做出决定，使物业管理陷入瘫痪，进而引发一系列问题，已经成为很多小区的常态。其中既有业主自治意识淡薄等主观原因，也有场地受限、集合困难等客观原因。
为此，《条例》创新了业主大会召开形式，规定业主大会可以采取网络讨论和投票的形式召开，作为集体讨论、书面征求意见之外的第三种会议形式；创设了业主代表大会制度，规定业主人数较多的小区，业主大会可以决定成立业主代表大会，履行业主大会职责，通过科学合理压缩会议规模，使得会议更加容易召开。
亮点之四：明确服务标准和要求，规范物业企业服务行为，解决服务不到位问题
周建新介绍，因为物业企业服务不到位，导致业主不交物业费，由此进入恶性循环，也有人认为业主不交物业费是起因。现实中，两者往往相互交织，牵扯不清。《条例》先从规范物业企业服务行为切入，通过第四十七条、第四十八条、第五十三条明确物业服务标准和收费参考价格、规定不得降低服务标准、建立履约保证金制度等，保障广大业主享受符合约定标准的服务。
亮点之五：明确业主的合同义务，解决业主拖欠物业费问题
周建新指出，业主按约定交纳物业费，是物业服务得以良性运转的基础。现实中，业主常以不需要或者没有享受到服务、物业服务不到位、反映的问题得不到解决、遭受人身和财产损失等理由拖欠物业费，但其中很多理由都不能成为拒绝履行合同义务的依据。
因此，《条例》第四十八条明确规定：业主应当按照物业服务合同约定的期限和标准交纳物业服务费用，不得以未享受或者无需接受相关物业服务，或者以房屋质量问题等非物业服务企业过错为由拒交或者少交物业服务费。
亮点之六：创新物业管理模式，鼓励业主自行管理物业
周建新介绍，根据我国《物权法》规定，业主除了选聘物业服务企业管理物业外，也可以自行管理物业，但没有具体的规定。现实中，存在很多不具备聘请物业服务企业或者不想聘请物业服务企业管理的住宅区。对这些住宅区来说，选择自行管理物业是一种途径。为此，《条例》第四十条规定：“业主（代表）大会或者全体业主可以决定通过聘请管理人员、购买专业服务等方式自行管理物业。”该规定为业主自行管理物业开辟了道路，有效促进物业管理模式的多样化。（记者 蔡晓军）
来源：上饶日报
