這幾年，身邊的物業糾紛越來越多，很多人都感嘆自家小區的物業公司簡直是惡家奴+白眼狼，不僅收費高、服務差，還態度惡劣，蠻不講理，有些人忍無可忍，在小區拉起橫幅號召業主們拒交物業費，團結一致趕走惡家奴，結果卻被物業公司告到法庭。收到律師函或者法院傳票的時候，因為沒學過法律並且常常是第一次當被人告，業主們往往很緊張，第一反應是我得找個律師，但是其實大部分物業糾紛案件金額小，事實和法律都很清楚，完全可以自己應訴，且看！
先來個以案說法。
我的嫡親姐姐住在一個06年建成的小區，該小區從建成起就僱傭了一家叫南方的物業公司，開頭幾年，這家公司的服務還很不錯，可是隨著時間的流逝，這家公司慢慢就皮了，服務越來越差，到後來出現了電梯失修，頻頻故障，高層供水的蓄水池髒得讓人作嘔，以及公維金支出混亂等問題，業主們向業委會頻頻投訴，卻發現業務會早就跟物業公司沆瀣一氣，私下大肆侵佔業主權益，部分業主遂站出來號召大家拒絕物業費，並推動重新選舉業委會，更換物業公司。在300多戶業主拒交6個月到1年的物業費後，物業公司被成功趕走，但他們跑去法院起訴拒交物業費的業主，我姐姐就是其中的一員，她收到律師函的時候嚇得臉色慘白，趕緊拍了發給我看，上面寫著她拖欠4000多塊錢的物業費，而且還繳納3000多塊的罰款。姐姐驚慌失措地跟我說，4000多塊的物業費她願意交，但是3000多塊的罰款也太多了。我告訴她不要慌，對方唬你呢，然後我要來她們物業公司的電話，打過去想了解下情況，誰知對方極其蠻橫，惡狠狠地說三天內再不交錢，罰款就要漲到七千。
我的火氣登時也就上來了，問他道，罰款？你當自己是公安局嗎，還能罰款？哪條法律給你權力罰款的？我說完對方就不吭氣了，過了會有個女的接過電話，很客氣的說，您好，我是南方公司的代理律師，剛剛那位員工說錯了，我們當然不能收罰款，我們要收的是違約金，您拒交物業費已經違反了合同。
我回答道，你是律師啊，太好了，我也是律師，那咱們就不廢話了，你這個違約金佔到了本金的8成啊，唬誰呢，還有，你的當事人服務很差，是他們違約在先，還想讓我交違約金？！說吧，你們打算怎麼處理，4000多塊錢的事，大家都這麼忙，直接點吧。
女律師遲疑了下，說，既然你也是律師，那這樣吧，你把本金交了，違約金就不要了，這是底線。
我樂道，美女，你逗我呢，這種案件法院本來也不會判我交違約金的，對不對？還有，南方公司服務怎麼樣，他們自己心裡有數，我還想提起反訴，要他們退我交過的物業費呢。
女律師說，那對不起了，當事人給我的權限只有這樣。
然後電話就掛了，接著陸續有業主接到了法院的傳票，但是老姐一直沒收到，她的心一直懸著，我跟她說沒關係的，放心，最壞的結果就是交那4千塊再加50塊訴訟費，你不是本來都打算交那4千塊了嗎。然後，有一天我正好再跟老姐聊天，她接了個電話，對方說她是法院的，要老姐的案子馬上要立案了，要她快跟物業公司和解，不然她肯定敗訴，並且會被列入失信人員名單，我聽完大怒，接過電話問，你說什麼？還沒打官司，你就敢說我一定敗訴？而且敗訴了會被列入失信名單？你叫什麼，法院哪個部門的。。。。。。。沒等我話說完，對方就把電話掛了。老姐憂心忡忡的問我，咋辦啊，他們是不是法院有人，我說屁的法院有人，這是他們冒充的，而且還是個法盲！
後來收到律師函的業主們拉了個微信群，老姐將我也拉了進去，我在群裡給他們提供了幾條法律意見，沒想到群裡竟然有物業公司的臥底，很快就有人打電話給我老姐，說只要她不再給其他業主提供法律意見，要給她的欠的物業費打八折，老姐聽完，怒斥對方，說你當我什麼人，你就是倒貼我錢，我也不幹這種事！
所以，我們現在還在等他們起訴，可是等了半年多了，還是收不到傳票。。。。。。
故事講完了，事實很清楚，那我們來聊聊法律吧。
首先，業主們要記住一點，想不交物業費是很難的，法院支持這類請求的可能性幾乎為0，所以我從頭到尾也沒要求對方把我老姐的物業費給全免了。物業公司正常都是業委會聘請的，除非存在極其嚴重的過失，不然業主不能不交物業費。相關法律規定如下：
1、《中華人民共和國物權法》第76條 下列事項由業主共同決定：（一）制定和修改業主大會議事規則；（二）制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約；（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；（五）籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金；（六）改建、重建建築物及其附屬設施；（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
2、《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條 建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其並非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
（也就是說，個別業主對物業服務合同履行所持異議不能代表全體業主的意見，不足以作為個別業主不繳納物業費的合理理由。）
第6條 經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。
其次，不能不交，但是不代表不能少交。我們需要交物業費，是因為業委會代表我們跟物業公司簽了合同，我們接受了物業公司提供的服務，所以我們要支付相應的對價，但是如果物業公司沒有提供服務，或者物業公司的服務質量有問題，就是他們違約在先，我們可以根據他們違約的程度，少交甚至不交物業費，相關法律規定如下：
《中華人民共和國合同法》第66條的規定，當事人互負債務的，一方在對方履行之前有權拒絕其履行要求。一方在對方履行債務不符合約定時，有權拒絕其相應的履行要求。根據上述規定，業主依法有權拒絕其相應的要求支付物業管理費和公共維修金的要求
第94條規定 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務； （三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。
第三十六條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
一般情況下，物業公司不至於什麼事都不做的，只要他們做了事，你也就必須交錢了，但是要挑物業公司刺那就太容易了，例如保安工作不到位，有住戶被盜，例如電梯保養不好，頻頻故障，又例如消防安全不過關，被消防部門處罰過，又或者侵佔小區公共設施謀利等等等。如果是你家被人偷了，你完全可以理直氣壯的少交物業費，這就是物業公司服務不行造成的，他們違約在先。
再次，物業公司要你交違約金也很難，這點跟上一點關係密切，只要物業公司違約在先，他就沒理由要你交違約金，而要挑物業公司違約在先的刺，實在太容易了，參照上一點即可。即使真的是你違約了，沒約定的違約金按中國人民銀行公佈的6個月以內期的貸款基準利率即年利率計算，有約定的可以按約定，前提是沒有高得離譜，像我老姐那種違約金佔本金8成的情況，就算當初約了，也可以主張無效。
最後，大家決定開始跟物業公司對著幹的時候就要注意蒐集和固定證據了，例如住戶被偷的話要留好報警記錄，消防出問題的話留下消防的處罰通知等等。
話說，幫老姐理這個物業糾紛案件還讓我看到了很多讓我很無奈的事。站出來趕走黑物業的幾個業主本來是很讓人欽佩的，可是不知道為什麼，那幾個人後來自己也變得很蠻橫，把別人死死的跟他們綁在一起，誰說一句跟他們主張不同的話，就對人破口大罵，什麼豬啊狗啊的全都出來了。本來群裡有幾個住戶是律師，其中一個發了兩條法律意見，群主就跳出來質問人家你發這些有什麼用，後來幾個律師就什麼都不說了。然後他們自己還分成好幾派，互相指責，而且挑頭的人還不願意把自己蒐集的證據分享給其他人，要知道人家是因為支持你，相信你，跟著你鬧才被告的，而且物業公司搞各個擊破，一個個起訴，你不把證據分享出來，如果先被起訴的人敗訴了，你自己後面被起訴的時候，法院可以直接援引全面判決認定的事實判你自己輸的。老姐說，後來這幾個人幾乎以革命元勳自居，甚至要給大家推薦律師，真是一地雞毛了。。。。。。。
總之，因為物業糾紛的金額不會很高，輸了也就多付幾十塊訴訟費，大家完全可以自己應訴，既可以出口惡氣，也可以接受一次深刻、難忘的法律教育。 如果大家都勇於維權，物業公司們也就不敢當惡家奴了，畢竟為了找你要那兩三千塊錢，他得掏四五千去請個律師來告你呢，幾百幾千戶那麼告下來，而且一審打完還有二審，他們還不如當初把服務做好來得划算。當然，如果您欠了天價的物業費，建議還是請個律師哦，讓專業的人做專業的事。
