堪比过年的十一黄金周结束了。
这8天新房市场疯了一样炮火猛攻，毕竟这是下半年为数不多能抓住的一波行情，再等就要年底冲刺了。
二手房业主们当然不会“抱团推货”，但从成交量来看，天津表现还不错。
根据贝壳找房数据，8天的假期，天津二手房成交1175套，比去年多了一半的量，平均每天带看量也达到了5700多次。
当然，今年比去年多了1天假期。
不过这个数字也算是打破了9月的颓态。
01
意料之中，9月天津二手房又颓了。
有多颓呢？市内六区环城四区二手房成交均价下跌1.04%。
相比于7、8月的楼市淡季，这个跌幅有点扩大。
整个行情与去年下半年很相似，直到年底才有一些止跌的态势。
不同于新房，二手房成交结构太过复杂，既有来自客观方面的因素，也有来自主观方面的影响。
价格一直下探，确实离不开业主的预期，不少人房源挂太久，不想再等，干脆差不多就卖了吧。
比如津南区，今年二手房签约量比去年涨了20%。
“房住不炒”开始显现威力了，之前的炒房客在陆续离场。
根据贝壳找房、我爱我家、中原地产三家数据，8月天津二手房成交了4565套房源，比8月成交量减少了约12%。
没想到8月份这个传统楼市淡季，反而跑出了个高量。
“金九银十、金三银四”这些说法看来是真不准了，楼市季节早就变了。
从成交量也能看出，现阶段量是跌不穿4000套的。
就算大家体感温度不太好，但成交量相比于去年，一点也不低。
二手房成交结构中，150万以内的房源占60%，大多数买房人都是首次置业的刚需。
刚需对于价格当然敏感，但因为没有购房经验，对楼市了解也不深入，更多的情绪是恐慌。
虽怕跌但更怕涨，即便行情很稳定，但中介一句话就能给他们吓坏了。
比如有个群友看中了西青区松江城的一套房子。
刚开始挂150万，徐主编分析这套房子到135万可以买，后来果然降到了137万；其实可以再等等，但这位群友不想等了，心里发毛，于是就赶紧入手了。
这种案例很普遍，这也是为什么虽然二手房价格探低，但成交量还比较稳定的原因——刚需不想等。
从周成交量也能看出，除了6月受北京疫情影响以外，其它时间的成交量已经进入平台期。
同样是150万以内的房子，二手房比新房优势一点也不差。
刚需最大的需求是，即买即住即上学。
比如津南区咸水沽的二手房，最近成交量挺高。9月截止到22日已经成交了66套房源，均价在1.3-15万/平米左右。
你说便宜吗？新房有的是比这便宜的。
但就落个买了就住，也有生活配套，孩子能上小学，这类二手房是有优势的。
02
根据贝壳数据，9月二手房日均带看量4335次/天，比8月略低1%，就算是持平吧。
证明买房人情绪还算稳定，虽然楼市有些不好的声音，但基本不受影响。
最近带看量比较高的房源，7天最多能达到25次。
比如河东区太阳城的彩丽园，85平米总价180万，这个价位在市区买一个比较新的二手房，还是有吸引力的。
7天带看量前十名的特征很明显：
面积都不大，不超过90平米；总价都不高，基本在200万以下；都是市内六区的房子。
这也能看出现在买房人的心态，如果预算有限，地点和生活配套（地铁、学校）是放在第一位的。
所以别看这个价位的新房环城有很多，但它们也要跟市区二手房去竞争。
这10套带看量高的房子，竟然有5套都下架了。
看房的人多了，业主心态膨胀也正常，这就是要“停售捂房”啊。
市场上并非都是只看不买的现象。
考虑到未来的房产价值，也给买新房的人一个小建议，能够得上市区，就别去环城。
从贝壳数据来看，9月业主挂牌价格只降了0.6%，可以忽略不计了。
至少业主心态没崩，比较淡定。
如今业主挂牌价都比较“实在”，不再飘着，可能也没有多少下调空间，不行就不卖了，不会一味的降价。
但也不排除有着急的。
比如万科霞光道5号这套房源，从1720万降到1700万，之后停售了；然后重新上架又降到1680万，现在又降到1650万，一路降了70万。
业主的心理阴影面积不小，能感觉出心在滴血。
估计是急用钱，同小区另外一套在售房源，一直挂2300万很坚挺。
9月最后一周降价比较多的房源都有哪些？
以环城四区居多，与带看量高的形成鲜明对比。
比如中北镇的花溪苑，110平米的6楼，还带阁楼，但就是没有电梯。
这种房子最卖不上价了，改善看不上、刚需买不起，所以单价降到了1.6万/平米左右。
总的来说，要想成功卖出，你的挂牌价应该是小区内同类型房源的成交价，然后还要再被“小刀”一下。
03
9月，天津市区和环城10区，二手房成交均价全部下降，就连钢到宇宙的和平区也没幸免。
其中河北区、西青区跌幅较大。
至于成交量，南开区、河西区依旧是前两名。
市区和环城92个板块中，9月有84个板块价格下跌，又扩大了。
大家比较关心的海教园二手房现在什么行情？
从成交价来看，挺受影响。
仁恒滨河湾去年扛在21500元/平米可是很坚挺，9月23日成交了一套90平米房源，非顶楼，单价竟然降到了1.7万/平米。
虽然学籍暂时没有变化，但不排除有些业主预期降低，打算离场。
也是因为海教园新房供应大，靠近地铁，价格更低，二手房也没什么优势。
9月，涨幅最高的板块为：小淀镇、大胡同、梅江、体育馆街、八里台镇、尖山、北闸口、南市。
9月，跌幅最高的板块为：下瓦房、海教园、邵公庄、光复道、大营门、集贤里、上杭路、杨柳青、学府街、万新村。
04
现在的二手房市场，劣币驱逐良币。
凡是拿出来卖的、你看得见的，一大部分都有点“问题”：
顶层、没有电梯、朝向不好、不通透、物业差、面积傻大……
这些房子自然是难卖的，所以我们听到更多哭天抢地的说房子卖不出去。
市场极度分化，有降70万没人买的，也有一分不降就能卖出去的。
二手房成交量已经企稳，没有继续大降。量在价先，价格也会维持，不会大跳水。
