1.實控人
首先知道“對手是誰”，明確“實控人”的身份及背景
判斷大股東、法代是“實控人”、“合夥人”，或僅為幕後操盤人的“白手套”
案例：曾盡調東莞市塘廈鎮某項目，一期投資額近億元但大股東背景資料極少，又發現，債務人公司電話、代理律師與“某集團公司”相同，且在一次慈善活動中，債務人大股東與“某集團公司”實控人家屬成員共同捐款
2.佔用人
若案外人佔用且租賃情況不詳，對佔用人進行深度調查、暗訪，調查程度與債務人等同
明確佔用人背景，是否與債務人關聯，是否有利害關係，分析其需求，評估其“對抗程度”
3.完整抵押
案例：曾盡調東莞市常平鎮某項目，大多數房產的抵押權/首封是銀行，小部分是本村集體企業，或為債務人“設局”，則對於評估方法、回收週期審慎估計
建議查清地塊四至，比對全部有證、無證地上建築物數量、面積
4、紅線內外
是否有其他影響使用的因素
例如紅線外“五通”未達；地上“高壓線”；地下“天然氣管道”（需進一步評估遷改方案）
案例：曾盡調東莞市大朗鎮某“工改工”項目（未實施，仍在庫），發現莞惠城軌地下穿過，須進一步瞭解建築退讓
5.各類規劃
瞭解地塊有關各級、各類規劃，確認最新規劃信息
案例：曾盡調東莞市沙田鎮立沙島某項目，發現恰在9天前調整，調前用途“M3三類工業用地”，調後用途“耕地”
6.舊改潛力
若在改造範圍，進一步明確改造模式及進程，是否仍在標圖建庫等信息
若不在，可評估改造潛力，瞭解當地最新“工改工”鼓勵政策、申請流程、計收地價，進一步評估改造潛力；
若買家計劃“工改居、工改商”的，比對該鎮街“工業保護線”後審慎評估
7.閒置風險
對於空地類/未驗收項目，明確該地塊是否被認定為閒置土地，超期未動工的，並非一定會被認定，即使是“閒置土地”，進一步瞭解閒置原因（政府原因還是業主原因）
8.欠出讓金
雖已辦證，但土地出讓金、滯納金、稅費未繳齊，曾經有些地方政府為了便於招商引資或其他需求，有過此類方式
9.買家資格
曾盡調東莞市松山湖某項目，當地管委會對於“C65科研設計用地”買受人有諸多要求，涉及主體資格、經營項目、投資強度、稅額貢獻
10.集體土地
集體建設用地上無建築物的，土地抵押無效
有些地市可以抵押集體建設用地上的房產，房產抵押后土地一併抵押，有些地市不予辦理抵押
有些地市法院很少處置集體房產，有些地市拍賣成交率很高
案例：曾盡調東莞市沙田鎮某項目，地塊可以變更集體建設用地使用權人，自然資源局僅作形式審查，新的合同內容不能突破原合同約定。整體流程類似於國有土地的“協議出讓”方式
另，此類盡調建議考慮“屬地性”
11.公益設施
曾盡調東莞市虎門鎮某項目，其關聯項目的土地登記用途為“商業用地”，房屋用來做民辦學校，被法院認定為公益性事業單位，抵押無效
12.分割轉讓
從項目退出的角度，可瞭解當地M0新興產業用地、M1一類工業用地、C65科研設計用地分割轉讓的最新政策
13.附加價值
除了基礎的土地及房產，有些項目還有價值點可挖
例如：領先水平的“軟硬件設備”構築物、附著物；稀缺性的“特許經營許可”無形資產
14.處置方式
紓困盤活，還是掛網拍賣
處置方向的不同，決定估值思路的不同，盡調側重、估值結果更是不同
15.稅費部分
在“流動性差區域”，建議評估時將“買賣雙方”稅費因素考慮在內
16.流動性差
若“被組包”流動性差區域的項目，不建議按成本法，能鎖定買家的按買家出價，否則按預期用途估值，例如工業廠房做倉庫、貨車停車場
17.工程款
在建工程抵押的，建議瞭解欠工程款數額及是否優先受償情況
18.另案首封
瞭解其債權類型、真實性，評估後續方案與處置期限，“涉刑案”、“涉軍產”、“涉權貴”、“涉群訪”的，審慎估計
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