在中國人的傳統觀點裡，買房一定是家庭中的大事。購房也許是剛性需求，也許是改善條件，也許是投資。無論是出於哪種目的，幾十萬甚至上百萬的花費，都會讓所有人對此慎之又慎。很多人選好了項目、樓棟號甚至是戶型，但在選層的時候卻犯了難，尤其是因為各種原因只能或希望選擇頂層的時候。
那麼，住宅的頂層到底能不能買？作為一個有著十幾年工作經驗的房地產和建築行業從業人員，給你詳細盤點一下住宅頂層、首層的優缺點，讓你不在迷茫。
住宅的頂層分兩類：一類是坡屋面的頂層，一類是平屋面的頂層。其中坡屋面的頂層又分為帶閣樓的頂層和不帶閣樓的頂層。
一、帶閣樓的坡屋面頂層：
1、優點：1）價格便宜。這個價格便宜並不一定是單價便宜，甚至這個單價會比普通層更貴。帶閣樓的頂層，閣樓層一般是無法單獨辦理產權的，房產局測繪部門也會將其面積計入頂層面積中，但開發商建築這層閣樓確實也花了成本的，所以開發商會把閣樓的價格折算入頂層中，對外銷售時的噱頭是買頂層送閣樓，但會把頂層的單價變高，就是所謂的“羊毛出在羊身上”。但根據《房產測量規範》這一國家標準的規定，斜面結構屋頂在2.2m (含2.2m)以上，並且可以加以利用的部位，按其外圍水平投影面積計算建築面積。閣樓層好多位置的斜面屋頂是低於2.2m的，這部分相當於面積贈送，所以大部分的頂層帶閣樓的住宅，最後折算下來的單價都是遠低於標準層的，這才是真的價格便宜。當然不排除有些開發商將頂層帶閣樓的戶型單價定的高的離譜，這樣就不存在頂層帶閣樓的戶型價格便宜的優點了，提醒各位在購房時需問清楚情況，仔細核算。
2）贈送面積(可額外利用面積)多。這裡需要先明確一件事：建築的面積測繪有《建築工程建築面積計算規範》和《房產測繪面積計算規範》之分。這兩個規範對建築的面積測繪規定大體相同，但有很多細節不同。以陽臺來面積為例，《房產測繪面積計算規範》中半封閉陽臺（有頂蓋、有部分永久性圍護結構的陽臺）按一半建築面積計算，全封閉陽臺（有頂蓋、有全部永久性圍護結構的陽臺）按全部建築面積計算，無頂蓋陽臺不計算面積(包括隔層陽臺)，而《建築工程建築面積計算規範》中建築物的陽臺均應按其水平投影面積的1/2計算（不論是凹陽臺、挑陽臺、封閉陽臺、不封閉陽臺均按其水平投影面積的一半計算）。所以大部分的頂層住宅，陽臺、露臺都是無頂蓋結構的，在房產測繪時是不計入測繪面積的，屬於贈送。如果物業允許的話，這些位置可以封閉起來改造成陽光房。即使物業不允許改造，用那不花錢的陽臺、露臺用來燒烤和喝茶也是很愜意的一件事。
3）視野好，採光好。頂層的高度決定了視野、採光往往比下部樓層好的多，尤其是一些大平層。“欲窮千里目，更上一層樓”也不過如此。而採光的好壞對住宅的重要性就無需贅述了。
4）噪音小。頭上就是屋面，沒有人居住，不用擔心樓上的熊孩子蹦蹦跳跳，也不用擔心樓上的高跟鞋叮叮噹噹，不用面對鄰里的不和諧，也不用無奈的選擇殺敵一千自損八百的震樓神器了。同時頂層遠離了地面，樓下的吵吵鬧鬧、車來車往也對頂層的干擾極小。
2、缺點：1）出入耗時。因為頂層高度的原因，無論是多層的頂層還是高層的頂層，出入時所耗的時間相對來說都比較多。沒有電梯的頂層，上下樓尤其是拎著東西的時候，對體力真是一個考驗。有電梯的頂層，如遇到上下班高峰時，等待電梯真的是一件折磨人的事。如果遭遇停電、電梯檢修，那麼高層的朋友還是想想出去住酒店或者去朋友家借宿吧。
2）夏熱冬冷。頂層的屋面直接與室外接觸，即使屋面都有保溫層隔熱，但作用微乎其微。夏天太陽直射屋面，加上頂層優良的採光條件，室內如果不是一直開空調的話根本無法居住。冬天的時候，即使有采暖措施，屋內也相對寒冷。早上9點至下午3點這個期間還好，因為頂層採光條件的優良彌補了這一缺點，但其它時間真的寒冷。同樣條件下，如果標準層且有采暖的住戶室內溫度能達到24-25攝氏度的話，頂層的室內溫度只能有18-20攝氏度。但這裡要特別說明一下，如果是帶閣樓層的頂層，效果會好很多。如果把閣樓層規劃設計為儲存、健身休閒等功能層，不需要長期住人，那麼閣樓層就相當於頂層居住層與屋面的一個緩衝層（隔離層），那樣的話受的冬夏氣溫的影響就較小。
3）容易漏水。相對來說，坡屋面的頂層漏水幾率相較於平屋面會小一些，但也時常發生，這也是所有購房者最擔心最頭痛的問題。《建築工程質量管理條例》第四十條規定：“在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限：屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏為5年。建築防水的漏水原因特別複雜，最難維修的就是屋面漏水與地下室漏水，尤其是坡屋面的漏水。一旦坡屋面漏水，最根本的方法就是將坡屋面的防水層全部揭掉，重新進行防水施工。但因為坡屋面的高度、坡度及面層做法複雜（屋面瓦、保溫層等等），全部揭掉重新施工只是理論方式，實際代價太大，極少有開發商會如此維修，開發商對屋面漏水的維修往往只是拖延業主而已，不是不想修而是根本沒辦法徹底解決或者不會花大的代價徹底解決。屋面受日照、溫度影響較大，這也是所有防水材料最怕的。防水材料和所有材料一樣，都會有熱脹冷縮和老化的特性，當熱脹冷縮較為頻繁或過大時，原來密不透水的防水材料接縫處就會開裂，導致漏水，這也就是為什麼有些頂層的屋面，業主在收房和居住前幾年沒有漏水情況，幾年後突然間就漏水了的根本原因。這個時候也許開發商已經撤了，只剩下無能為力的物業；也許已經過了防水的5年質保期。無論哪種情況，業主都不想或無力承擔這麼高額的防水維修費用。不用考慮維修基金，動用維修基金必須業主委員會同意，而這種漏水往往是頂層才有的情況，對其他業主影響不大，所以業主委員會很難同意。
二、不帶閣樓的坡屋面頂層：
1、優點：1）價格便宜。這個價格便宜是直接、單純的便宜。因為它沒有帶閣樓頂層的那麼多優點，又具備了全部的缺點。
2）其他優點同帶閣樓的坡屋面頂層。
2、缺點：1）戶型格局差。部分不帶閣樓的坡屋面頂層一般都是造型層，牆體會向內縮進，做出露臺與無頂陽臺，雖然得到了贈送面積，但室內尤其是臥室及客廳尺寸會大面積縮減，降低舒適性。頂棚因為造型的原因會形成坡面，室內空間壓抑。
2）其他缺點同帶閣樓的坡屋面頂層。
三、平屋面的頂層：
1、優點：1）價格便宜。這個價格便宜是直接、單純的便宜。因為它具備了頂層全部的缺點（具體可參考坡屋面頂層的缺點）。
2）贈送面積(可額外利用面積)多、視野好，採光好、噪音小，詳細原因同坡屋面頂層的優點。
2、缺點：1）同帶閣樓的坡屋面頂層。
這裡要特別提一下平屋面的頂層防水。平屋面的頂層防水一旦滲漏，原因及滲漏點較為容易判斷，維修相對比較容易。一般情況下如果是平屋面的防水滲漏，開發商維修的速度及態度都會比較好，結果也較為理想。即便是過了防水質保期，業主自己維修起來代價也較小，這是區別於坡屋面防水滲漏維修的不同之處。
總結：俗話說“金無足赤，人無完人”，對於商品住宅也一樣。我們都寄希望於尋找到心目中完美的住宅商品，但現實中往往不會存在。因此我認為在我們確實有購房需求的時候，先了解好我們所需要購買的住宅的優缺點，再想清楚我們看重的、不能妥協的需求有哪些，我們可以接受的缺憾有哪些，再按照這些條件來尋找住宅商品。
當然，作者還是希望每個人都能購買到自己心目中的完美住宅，組建一個溫暖的家。
作者這篇文章裡的觀點和內容都是自己親身經歷和總結，從銷售、施工到維修，包含了很多經驗和教訓，不同於其他文章的抄襲拼湊，人云亦云。如果你認為作者的文章對你有幫助，請收藏和多多支持。如果你想了解更多的關於房產和建築方面的問題，請評論留言，作者會一一回復，如果有比較集中的問題我會出一篇專題文章解答，謝謝各位！
