逆水行舟，不进则退。
今天是2020年1月11日，保利东湾在售的户型却是2016年中航城就卖的户型，虽说略有改动，但换汤不换药，9成是一样的。
在3年前，复式住宅在广州并不多见，复式两字让人忍不住多看两眼，在消费者眼里，复式，总是有一种，买一层送一层的划算，哪怕不买，也要去看看。
再者，复式的样板间是复式住宅热销的原因之一，所谓情景样板间，就是临时板房，在一片郁郁葱葱的花园中，开发商搭起了2层高带尖顶的小别墅，虽说只有90多方，一个楼梯爬上爬下，仿佛别墅一样，让人心生爱慕。
坐观复式卖得不错的，如保利I立方，保利中航城，万科尚城，万科海上明月，香江天赋，都采用了临时板房，临时板房做出了一样的空间大小，却做不出实际的采光量和景观面。
中航城的临时板房就像商品描述，保利东湾的新板房却像买家秀，看起来是一样的房，却说不上有哪里不同。
最大的不同大概就是那条走廊了，虽说中航城业主在收楼前也看过自家的总规划图，了解板楼都有这条走廊。
但东湾却是真真切切打破你的所有想象，而且，东湾的板房走廊正对广汕公路，那呼啸而过的货车，让人忍不住想要逃离。
不光是保利东湾，凡是良心做了实体板房的复式楼，销量在片区里都很一般。
小君姐有点心疼东湾，拿地价15000，本身作为朱村地王，就该卖地王的价格。
其实保利东湾今天的困局，跟2年前万科春风十里的困局何其相似。
万科春风十里拿地价12000多，是当时广汕公路的地王，万科首进增城，采用了99-119方的复式户型，户型虽有瑕疵，但119方做到4房3卫，而且房间不小，实际利用率在整个增城可说数一数二，这是万科出于拉低土地利用单价的考虑。
然而200万-300万的预算，远远超出山田站客户的接受度。
那么我做小复式行不行？
做成80多方的？
还真不行！
复式小于90，住起来就像小公寓一样，连肉体都无处安放，何况灵魂。
不信可以看万科樾山。
同样的问题放在东湾，东湾的客户群体好一点，200万左右的预算是有的，加上保利+招商+远洋三大央企，品牌号召力也是足够的，为什么还卖不出对面科慧花园1/10的销量。
保利东湾，名字是改了，但户型不改，就像新瓶装旧酒。
毫无新鲜感！！
BORING！
其次，保利中航城的维权事件众多，收楼后业主想象幻灭，3000多名中航城业主的不满，在网上随处可见。
中航业主在网上抱怨
因此，保利东湾，不光不主动与中航城撇清关系，还成了隐形的中航城三期。
实在难解。
中航城的营销成功，是建立曾经复式受宠，而且中航城户型让人眼前一亮，因为板楼是20年前常见的设计，近20年，开发商因为追求实用和美观，多数楼盘以塔楼为主。
经过近3年，广州各大开发商大量开发复式住宅，如今小复式建筑犹如鸡肋。
小君姐看来，如果当时保利东湾采用的是保利大国璟这种实用率超高的户型，一定不比科慧花园的销量低。
还好，科慧花园三房马上卖完，周边再无强敌，保利东湾暂时可以松一口气。
保利东湾，位于广州增城朱村板块，由央企保利联合远洋、招商倾力打造，950户地铁上盖纯复式臻品社区。享广州21号线凤岗地铁口的便利， 20分钟可到科学城，50分钟可到珠江新城，项目正对科教城，坐拥30万+科技创新人才和高校师生，项目内配有儿童活动中心、 休闲运动场所、成人泳池，体育馆。
虽一路之隔
保利东湾与科慧花园，却是完全不同的两个小区。
第一， 相对位置不同，科慧花园在广汕公路以北。根据规划，未来富士康研发基地入驻，将建成8K高清电视产业园，旁边中国赛宝实验室（工信局电子五所），以及2019年11月底刚奠基不久的科教城，未来科慧花园就像宣传一样，产学研商住一体化，生产、学习、研究排前，商住是这个片区的末端功能。
保利东湾在广汕公路以南，周边全部是小区，居住功能纯粹。
第二， 除了学生以及上班族以外，科慧花园内有一千多套39、66、69等小面积住宅，多数是业主买来投资或出租使用，这进一步加剧了人口的复杂性。
然而，保利东湾的户型虽然目前在市场遇冷，但不管是保利东湾还是保利中航城，最小面积94方，都是不折不扣的改善型住宅，邻居相对优质。
保利中航城顶复
第三， 自然环境不同。科慧花园容积率3.2，因此科慧花园内40层超高层并不少见，周边产业园围绕。
保利东湾容积率2.8，而且步行300米就可到达西福河滨河长廊，对于城市中生活的人们来说，特别是爱遛狗的业主，是一份难得的景观资源。
小君姐觉得非常可惜，保利东湾虽销售量不高，但并非产品不好。
既然营销不给力，那就卖给懂得欣赏他的人。
