15.5万方，23.3亿元……这是惠山区3幅地块在无锡今年首场土拍中交出的“成绩单”，地块出让面积位列无锡各大行政区之首，成交总价也仅次于经开区。
如果再计算上4月9日挂牌的西漳两幅宅地以及4月14日挂牌的高力地块，惠山区在今年的出让面积将达到28.3万方。即便新挂牌的3幅地块均以底价成交，惠山区今年的土地成交价也将超过56亿元，不要忘了还有近10幅宅地躺在今年出让计划中的。
2020年的惠山区，似乎拥有着成长为今年无锡土拍“大赢家”的潜力。
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实际上2019年惠山区的土拍表现很亮眼。
全年出让6幅地块在各大行政区中仅次于新吴区，1年诞生3宗“万元地”仅次于经开区的5幅，和梁溪区、新吴区并列。6宗涉宅地块成交总面积31.45万㎡，总建筑面积67.37万㎡，总揽金64.65亿元 。
如果延续无锡首场土拍的火热，今年惠山区的成交总价甚至可能在下个月的土拍后反超2019年，而距离2020年结束还有8个月……
3月31日，无锡自然资源和规划局发布《无锡市区2020年度国有建设用地供应计划》，文件中提到，惠山区2020年将供应土地675公顷，其中商品住宅用地50公顷，两项数据均在各大行政区中居首。
而在今年初公布的惠山区2020年重点推介地块中，无锡今年拟出让11幅居住用地，总出让面积约72.5万方，涵盖惠山新城、天一新城、洛社、城铁站前片区等多个板块。
值得注意的是，在年后首场土拍中出让的玉祁平湖城1号地块、惠山城铁站区3号地块、钱桥洋溪5号地块均未出现在上面的表格中，也就是说，今年惠山区极有可能会出让超过10幅地块，最多可能会达到15幅。
作为参考，去年土拍市场最火爆的新吴区，全年共计出让11幅涉宅地块。
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从区域上来看，惠山区去年的土拍主要集中在惠山新城、天一新城以及洛社板块，经过去年的土拍，3大板块最高楼面价全部被打破。
惠山新城最高楼面价从龙湖天鉅的8105元/㎡上升到了10350元/㎡（云筑），涨幅约28%；
天一新城最高楼面价从美的国宾府的8247元/㎡上升到了10566元/㎡（德信云溪名著），
涨幅约28%；洛社最高楼面价从茂瑞府的7160元/㎡上升到了8014元/㎡，涨幅约12%。
不同于2019年，2020年率先入场的是惠山区代表刚需区域。无论是已经6年多未挂地的玉祁，还有已经无新房可售的惠山城铁站区，都是无锡刚需购房者置业的选择。但是首场土拍后，这些区域的楼面价几乎都完成了刷新。
小编曾在玉祁学习了3年，因此对这个区域也有一定的熟悉。自成一体的风格，自给自足的生活配套也就注定了这个区域更适合本地的刚需购房者。
由于长期未挂地，再加上区域内在售新房较少且大多都是户型偏大的低密产品，此次土拍也相当于对玉祁板块进行了重新的定价，未来的高层住宅恐怕将突破1.5万元/㎡。
不过对于这个离常州比离无锡市中心更近的区域来说，随着常州房价的不断升高，得益于不限购的属性，未来或许能吸引到来自常州的购房者。
玉祁平湖城（图片来源于玉祁发布）
如果说玉祁近7500元/㎡的楼面价只是让人稍有些惊讶外，那钱桥超9000元/㎡的楼面价无疑颠覆了很多人的想象，毕竟这一楼面价直接将区域地价“天花板”提高了超3000元/㎡。
看完了前两幅地块，城铁惠山站区6555元/㎡的楼面价更容易让人接受，虽然也将区域地价纪录提高了近2000元/㎡，但要知道的是
弘阳昕悦棠此前收官的高层产品价格也达到了1.3万元/㎡，因此这个楼面价也许还在购房者的接受范围内。
但是毫无疑问的是，随着这些区域的地价进一步刷新，未来刚需置业将变得更加困难。
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尽管地价不断升高，但是惠山区依然是无锡目前最适合刚需购房者的区域。
从中国房价行情网站显示，3月惠山区新楼盘房价约13594元/㎡，在无锡各大行政区中依然是垫底的存在。
得益于惠山区相对较低的地价基础，经过了多年的上涨后，惠山区多个板块仍然是目前整个无锡“房价洼地”的存在。
惠山城铁站区
不知道能不能称得上是幸运，此次土拍中的玉祁和城铁惠山站区地块虽然都创下了各自区域内的新高，但是成交楼面价都在7500元/㎡以内，未来售价应该不会超过1.5万元/㎡，也算是给刚需购房者留下了选择的余地。
此外，惠山区大部分“洼地”区域的土地储备仍然充足，近几年上市地块的地价应该仍然会处于整个无锡的较低水平。
在今年的土地出让计划中，惠山城铁站区还将有2幅涉宅地块出让，结合奥凯地块6555元/㎡的地价来看，这2幅地块预计未来楼面价也不会突破7000元/㎡。
同样长期未挂地的阳山板块预计也将在今年出让2幅宅地，目前阳山楼面价最高的项目是XDG-2017-26号地块，惠都置业以楼面价6255元/㎡竞得该地块，同时也是目前惠山区楼面价未达到7000元/㎡的两个板块之一。
阳山区域暂时无房可售，去年年中售罄的万科有山高层均价约11000-12500元/㎡。结合区域底价以及二手房价格来看，阳山未来也将会是惠山区主要的刚需区域。
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惠山区的地价还会继续涨吗？
从历史趋势来看，地价的上涨是不可避免的。根据统计，惠山区涉宅地块楼面均价从2018年的6737元/㎡涨至2019年的9597元/㎡，涨幅为42.5%。
而近期土地市场的火爆程度也在佐证这一观点，距离堰桥地铁站约40分钟车程的江阴凤凰城南侧地块楼面价达到了13340元/㎡，与惠山区相邻的常州市也创造了楼面价19793元/㎡的纪录。
虽然惠山区目前也已经诞生了3宗“万元地”，但是最高楼面价也只是10566元/㎡，在各大行政区中依然处于末尾。4月9日，无锡挂牌5幅涉宅地块，天一新城的西漳站区11、12号地块都在此次名单中。其中西漳11号地块起始楼面价10970元/㎡，还未开拍就已经刷新惠山区楼面价纪录。
而4月14日挂牌的高力地块起始楼面价更是达到了12029元/㎡，不仅再次刷新惠山区起始楼面价的新高，未来必然也会成为惠山区楼面价最高的地块之一。
根据统计，目前惠山区包括融创惠山映、碧桂园都荟在内的多个楼盘新房均价都已经突破了“2”字头，其中惠山映毛坯洋房均价甚至超过了2.5万元/㎡。
随着地价的抬高，未来惠山区的头部楼盘新房均价是否会更进一步？
