被執行人名下唯一住房的執行一直是司法實踐中的疑難問題，許多被執行人以此作為擋箭牌拒絕執行，而法院在執行過程中也往往陷入兩難的境地：
既要考慮確保執行申請人一方的合法權利得以實現，又要考慮到保障被執行人的基本生活需求，以至於案件久拖未決。申請執行人對此往往會不予理解，會質疑明明有可供執行的財產，為何遲遲未能得以受償，進而也影響了司法的權威。
那麼，被執行人名下若存在唯一住房，究竟可否執行？如果能夠執行，那麼在實踐中如何執行，需要注意些什麼問題？本文將圍繞唯一住房可否執行以及如何執行兩個核心問題展開具體的論述，並對相關問題作一些引申探討。
問題解析
一、唯一住房可否執行
關於唯一住房的執行，最高人民法院最早在2004年發佈的《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》(以下簡稱《查扣凍規定》)第6條中規定：“對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。”從文義角度出發，該條款只規定了對“生活所必需的居住房屋”可以查封，不得變價處分，並未明確規定被執行人名下的唯一住房不得處分。
然而，被執行人的唯一住房往往就是其“生活所必需的居住房屋”，因此，很多社會群眾乃至部分司法人員都誤以為只要是被執行人名下的唯一住房，就無法強制執行，這種誤解曾經給了很多“老賴”可乘之機。實際上，唯一住房和“生活所必需住房”存在很大差別，只擁有一套住房並不一定是生活所必需的，哪怕擁有兩套房屋，其中一套也有可能是生活所必需的居住用房；而即使只擁有一套房屋，假如是一套豪華別墅，則也有可能不是生活所必需的。法院通常不強制執行唯一住房的目的在於保障被執行人的基本生存權，因此判斷唯一住房是否可以執行，首先應當區分唯一住房和“生活所必需住房”。具體而言，主要有以下幾個判斷標準。
首先，房屋的基本狀況。房屋的面積大小、房間數量等是否超出了社會一般民眾的居住水平，如果被執行人的唯一住房是一套“豪宅”，自然不屬於生活所必需的居住房屋。其次，房屋的使用情況。被執行人是否實際使用該房屋，以及房屋的主要用途是否為家庭自住，若房屋長期處於空置狀態，或者被用於出租經營使用，說明被執行人肯定存在其他住處，對其名下唯一住房的執行並不會有任何影響。再次，被執行人的能力。鑑於被執行人的學歷、工作、收入、年齡等，不同的被執行人的生活自理能力也不一樣，假如被執行人已經無勞動能力，無固定收入來源，執行唯一住房時就必須慎重。最後，被執行人的家庭情況。被執行人是否與家庭成員共同居住，其他家庭成員是否擁有住房，被執行人的贍養撫養義務等因素也是法院執行時必須注意的事項。
區分了唯一住房和“生活所必需住房”後，根據《查扣凍規定》第7條，“對於超過被執行人及其所扶養家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據申請執行人的申請，在保障被執行人及其所扶養家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品後，可予以執行”。
最高人民法院在2015年發佈的《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》(以下簡稱《執行異議複議規定》)第20條進一步列舉了何種情形下，即便是唯一住房也可以執行。
第一，對被執行人有撫養義務的人名下有其他能夠維持生活的必需的居住房屋的。比如被執行人是一位老人，雖然被執行人名下僅有一套房，但被執行人的兒子名下有許多房，足以保障被執行人的生存。
第二，執行依據生效之後，被執行人為逃避債務而轉讓其名下的其他房產的。被執行人原本名下就有房產，甚至有多套房產，在執行依據生效之後，被執行人為了逃避債務，通過房屋買賣轉讓、轉移自己名下的房產，造成了名下只有“唯一住房”的假象。這類情形就屬於“唯一住房”可以執行的情形，因為被執行人的上述行為目的是逃避債務的履行。
第三，申請執行人按照當地廉租住房保障的面積、標準，為被執行人以及所撫養家屬提供了可供居住的房屋。比如按照當地廉租住房保障面積標準提供臨時的週轉房。同時，該規定還提供了一個選擇性的方案，或者是申請執行人同意按照當地房屋租賃市場平均的租金標準，從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。這實際上是建立了一個激勵配合執行的機制。
第四，如果執行依據本身就是交付居住的房屋，那麼法院必須按照執行依據所確定的內容執行。但是考慮到被執行人需要另外租房子，可能要有一個週轉期，所以給予三個月的寬限期，在強力打擊失信行為的同時仍然維護了被執行人及其家屬基本權利，不至於其無家可歸。
可以說，司法實踐中，基於上述認定標準，人民法院處理了大量唯一住房的執行案例。下面，我們分析兩則相關案例：
在江蘇省連雲港市中級人民法院(2018)蘇07執復6號執行復議案中，申請複議人蘇某虎提出，涉案房屋為被執行人蘇某偉夫妻及其兩個幼年子女和複議申請人夫妻以及複議申請人岳母等七個人唯一的居住房屋，假設該唯一住房被無條件的拍賣，將直接導致被執行人蘇某偉及其所扶養家屬老少四代七口無家可歸、損害一家老少四代的基本生存權益。法院應依照上述法律規定，對涉案房屋不予拍賣。法院經審理認為，本案中，被執行人蘇某偉未按規定履行生效法律文書確定的義務，申請執行人胡某芹申請拍賣其涉案房產，並在執行過程中同意按照上述法律規定提供住房或者五至八年租金。故一審法院對該房屋進行處置並無不當。蘇某虎提出的複議申請理由不能成立，對此不予以支持。
四川省高級人民法院審理的(2019)川執復287號執行復議案，複議申請人王某霞主張，其位於成都市成華區站北東街某辦公房屋(以下簡稱涉案房屋)系其婚前購買，同時該房屋為唯一住房，請求法院不要拍賣涉案房屋。原審法院四川省成都市中級人民法院認為，王某霞作為生效判決確定的共同償還責任人，在未履行判決義務的情況下，執行法院依法拍賣其所有的房屋符合法律規定，其主張涉案房屋系婚前購買不應執行的理由不能成立。同時，涉案房屋目前由王某霞出租給他人居住，其主張該房屋系唯一住房的理由不能成立。四川省高級人民法院經進一步審理認為，涉案房屋已出租，證明王某霞可能還有其他房屋，但不能證明王某霞必然還有其他房屋。涉案房屋如系其唯一住房，在執行時應按規定保障其基本的生存權利。本案在保障其居住權並給予執行寬限期的情況下，王某霞以涉案住房系其唯一住房主張不得拍賣的理由於法無據，不能成立。
綜合上述兩則案例，我們可以看到，司法實踐中，擬處置的被執行人房屋是否為其唯一住房已經不是執行所考慮的主要因素，只要符合相關法律精神，例如在房款中扣除被執行人今後租住房屋的租金，給予一定的執行寬限期，在此情況下，完全可以執行其唯一住房。此外，如果擬執行處置的房屋屬於在裁判主文中所直接確定的交付標的物，或者該房屋系抵押物，債權人有權就此優先受償的，也屬於可以執行的範圍。
二、唯一住房如何執行
雖然被執行人名下唯一住房在理論上是可以執行的，但在具體操作過程中還是存在很多困難。比方說，唯一住房的執行往往涉及一個大家庭，被執行人可能上有老下有小，一旦強制執行會有不可控的風險，甚至可能引起社會的不穩定。對此，筆者認為，法院應當完善執行前的評估、加強執行中的力度、落實執行後的安置，建立健全唯一住房的執行規範。
(一)完善執行前的評估
第一，要嚴格認定“唯一住房”。要認識到，唯一住房是指被執行人及其所扶養家屬生活的唯一居住房屋。對於唯一住房的認定務必嚴格。在實踐中，有些情形不宜認定為法律意義上的“唯一住房”，比如：進入訴訟程序後，被執行人因轉讓其他住房而形成一處住房的；被執行人在城鎮雖只有一處住房，但在當地農村有宅基地並自建住房的；被執行人的一處住房用於出租、出借的；等等。
針對在執行過程中“唯一住房”的定義，浙江省高級人民法院於2014年專門出臺《關於執行程序中執行“一處住房”相關問題的解答》明確，所謂“一處住房”，是指被執行人及其所扶養家屬生活的唯一居住房屋；“一處住房”的執行僅限於城鎮房屋，農村房屋涉及農村集體土地，小產權房涉及國家政策，應按相關規定執行，不屬該解答範疇。同時，人民法院在執行程序中查明有下列情形之一的，不能認定被執行人僅有“一處住房”，應當予以執行：
(1)一審訴訟、仲裁案件立案受理後，被執行人因轉讓其他住房而形成一處住房的；(2)被執行人在城鎮雖只有一處住房，但在當地(縣級的市、縣、區)農村有宅基地並自建住房的；(3)被執行人的一處住房用於出租、出借的；(4)被執行人及其所扶養家屬連續一年以上未居住的；(5)—處住房系執行案件債務所指向的標的物的；(6)其他不宜認定為“一處住房”的情形。而江蘇省高級人民法院亦於2015年下發《關於執行唯一住房若干問題的通知》，其中對於雖然名義上只擁有一套住房，但不構成法律意義上的“唯一住房”作了規定。
該通知第一條即規定，登記在被執行人名下雖只有一套住房，但有下列情形之一的，人民法院對登記在其名下的“唯一住房”仍可執行：(1)對被執行人有贍養、扶養、撫養義務的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；(2)一審訴訟或仲裁立案後，被執行人為逃避債務轉讓其名下其他房屋的；(3)被執行人在其戶籍所在地或擬執行的“唯一住房”所在地農村享有宅基地並自建住房或被執行人享有小產權房等權屬上有瑕疵而無法自由流轉的住房的；(4)被執行人將其“唯一住房”用於出租、出借或雖未出租、出借，但超過一年無人居住的；(5)被執行人的“唯一住房”系執行依據確定的被執行人應當交付的房屋的；(6)申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地(縣級市、縣、區範圍)房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年房屋租金的；(7)其他可以執行的情形。
第二，確定“生活所必需的居住房屋”標準。各個地區的經濟發展、生活水平各不相同，如何統一確定生活必需的標準？實踐中，很多時候是以唯一住房是否超過當地廉租住房保障面積作為判斷是否超過生活必需的標準，筆者認為這是一種比較客觀的方法。在計算面積時應以實際居住且被執行人負有贍養、扶養、撫養義務的家屬人數為基數。此外，對於處於好地段、高品質的住房即使面積在廉租住房保障面積標準以內，但其市場價值在清償債權及執行費用後，餘額足以按當地平均市場價格購置一套廉租住房保障標準面積住房的，也應視為超過生活所必需。
司法實踐中，針對“生活必需住房”的概念，浙江省高級人民法院的相關司法解答認為，下列情形雖屬於“一處住房”，但應認為超出“生活所必需”，人民法院可以執行：(1)住房面積超過80平方米，或住房面積雖然不到80平方米，但超過被執行人及其所扶養家屬維持最低生活標準所必需(按當地廉租住房保障相關規定)的住房面積50%以上的；(2)被執行人及其所扶養的家屬共同居住的住房面積超過60平方米，且房屋單價高於當地住房均價的50%以上的。江蘇省高級人民法院的相關司法解答認為，是否超過“生活所必需”由各地法院根據經濟發展水平自行確定，原則上參照以下標準：(1)面積過大。住房建築面積達到當地住房和城鄉建設部門公佈的廉租住房保障面積的150%的；(2)市場價值過高。住房建築面積達到當地住房和城鄉建設部門公佈的廉租住房保障面積且房屋單價達到當地(縣級市、縣、區範圍)住房均價的150%的。
(二)加強執行中的力度
第一，不懼“老賴”，集中力量強制清退，樹立司法權威。部分被執行人原本擁有房產，甚至有多套房產，執行依據生效之後，為逃避債務而轉讓、轉移自己名下的房產，營造“唯一住房”的假象，利用法律規定本身存在的漏洞，以名下只有一套因生活必需的住房為由，為規避執行披上“合法”外衣。在查明事實的情況下，法院可以採取集中清場等強制措施，對被執行人的“唯一住房”進行騰退，保障申請人債權兌現。
第二，加強宣傳，執法透明，提升威懾力。對部分重大疑難的“唯一住房”執行案件，可以邀請電視臺等媒體現場跟蹤報道，實時直播執行畫面，並邀請人大代表、政協委員到場見證；執行完畢後，對執行案件進行梳理總結，編寫典型案例，對法律和裁判結果進行釋明，通過報紙雜誌、門戶網站以及微信微博等進行宣傳，威懾其他心存僥倖的被執行人。
(三)落實對被執行人及所扶養家屬的安置
關於“唯一住房”的執行安置，關鍵在於保障被執行人及所扶養家屬在合理期限的居住權，主要可採取兩種方式：一種方式是參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金，提供該租金給被執行人用以解決其居住問題；另一種是為其提供一定期限的租賃用房。
1．關於在房屋變價款中扣除相關租金
司法實踐中，關於“扣除的五至八年租金”如何確定，參考上海市高級人民法院2018年所作的《上海市高級人民法院執行局、執行裁判庭聯席會議紀要(二)》，執行法院應當組成合議庭，並經評議確定“五至八年”的具體年限。同時，應參照當地房屋租賃管理部門提供的信息及市場行情並結合案件具體情況，進行充分評議，確定“當地房屋租賃市場平均租金標準”。此外，該會議紀要還列出了具體的計算公式：申請執行人同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從房屋變價款中扣除五至八年租金的，計算租金時應當分別確定被執行人及所扶養家屬的人數、當地廉租住房保障面積標準以及當地房屋租賃市場的平均租金標準，即計算公式為：租金(元)＝被執行人及所扶養家屬的人數(人)×當地廉租住房保障人均面積(平方米/人)×當地房屋租賃市場的平均租金(元/平方米)。
2．關於為被執行人及所扶養家屬提供一定期限的住房
執行唯一住房案件時，拍賣變賣前宜先妥善解決好被執行人及所扶養家屬的臨時住房問題。提供的臨時住房面積應不低於當地廉租住房保障規定所確定的人均標準。實踐中，建議可採取以下方式：一是由申請執行人提供臨時住房，使用期限不低於六個月；二是由被執行人自行租房，申請執行人先行墊付不低於一年的租房費用。上述兩種方式產生的租金或費用從房產拍賣款中優先提取。
目前，很多地區法院都各自摸索出了一套行之有效的執行策略。比如，上海市閔行區人民法院為此設立了“週轉房”制度，該制度是閔行區法院為破解唯一住房執行難所引入的新概念，其內容包含三點：一是房屋產權屬於法院及當事人之外的第三人，且該第三人具備隨時訂立民事合同的主體資格，通常情況下該第三人為組織；二是週轉房在建築結構上具有面積小、功能比較齊全、能夠滿足一個家庭基本生活需要的特點；三是週轉房的租金一般儘可能低廉，交通儘可能便利，且房源供應比較及時充分。通過為被執行人提供週轉房的方式，在儘可能減少其心理牴觸情緒的同時，也能照顧到被執行人的基本人權。
法律建議
被執行人所擁有的房產，作為較有價值的財產，其能否變現後償還執行申請人的債權，很多時候意味著執行案件能否取得較好的效果。當被執行人僅有一套房屋的情況下，如何做到既保護執行申請人的合法權益，又兼顧到被執行人及所扶養家屬的生存權利，是實踐中所值得探討的一個問題，具體而言有如下建議：
1．開展法制宣傳，形成社會共識
可以選取具有代表意義的“唯一住房”執行案件，通過電視臺等媒體，就執行過程跟蹤報道，並邀請法官現場說法，讓全社會對於“唯一住房”可以執行、如何執行有普遍的共識，打消“老賴”想鑽法律空子的念頭。同時，可編寫典型案例，通過傳統紙質媒體、互聯網媒體等進行宣傳，營造全社會知法守法的良好氛圍。
2．加強執行引導，督促被執行人積極配合
應由執行法官對被執行人加強制度宣傳，對於積極配合的被執行人在制度內予以鼓勵。2019年11月5日，北京市高級人民法院執行局局長座談會就“唯一住房”的執行就談到，被執行人只有一處住房的，不構成豁免執行的事由，執行法院應當積極推進處置工作。處置中，告知被執行人將視其配合騰退的態度和進展，決定為被執行人及其所扶養家屬保留租金的年限，以督促其自動履行。
3．摸清被執行人狀況，有效採取執行措施
如果被執行人還有其他可供執行的財產，一般應當優先處置其他財產。只有當被執行人僅有“唯一住房”可供執行的，才應當對此採取執行措施。在執行前，應當瞭解清楚被執行人及所扶養家屬的生活狀況，如是否有生活不便的老人、長期臥床的病人等居住在內等。如果執行其唯一住房確實可能造成其生活不利影響的，則應當進行妥善處置。在制訂好詳細執行方案後，如果在清場過程中遇到阻礙的，則法院應對阻撓人員進行司法懲戒，樹立司法權威，保障執行申請人的債權兌現。
4．合理安置房屋，保障被執行人後續生活
被執行人及所扶養家屬的生活若得不到有效安置，則極易引發社會問題，這也是一直以來“唯一住房”執行難的關鍵。雖然相關司法解釋規定，在房屋變價款中直接扣除一定年限的租金，即可對“唯一住房”進行執行，但筆者認為，還是應當為被執行人及所扶養家屬找到合適的居住用房為宜。若簡單地將預扣的房屋租金髮放給被執行人，仍然無法解決其現實的生活問題。因此，應當在執行前，預先設計好下一步的過渡居住方案，切實保障被執行人的生存權利。
