李嘉誠的地段論，曾經紅極一時。究竟什麼是好地段？一千個購房者心中有一千種答案。
用投資的眼光來看，好地段不是空間概念，而是時間概念。
隨著時間的推移，三五年之後，你買的房子周圍通了地鐵，建起學校，醫院，大型商業綜合體，一個個利好逐步兌現，房價自然會有向上的動力，這樣才是賺錢的好地段。
從城市發展規律看，“價格窪地”往往成為投資興業的熱點。3年前，大連樓市整體處於“價格窪地”，趕上好時機的購房者都嚐到了“甜頭”。如今，地皮價格窪地接連被填平，大連灣樓面價逼近8000元/㎡，甘西生態科技創新城樓面價突破6500元/㎡，開發區中心樓面價突破6000元/㎡......
紀錄，從來都是用來被打破的。近幾年，雖然有一些人唱衰樓市，但房價和樓面地價的不斷上漲，卻是不爭的事實。
今天，咱們來聊一聊，大連樓市“價格窪地”的3種類型，全當拋磚引玉！
❶
以學區之名，小窯灣的未來在哪？
從樓市板塊動力學來看，小窯灣絕對能夠稱得上“價格窪地”。
從7月大連熱門板塊的成交數據不難看出，小窯灣以9.98萬平的成交面積，成為銷量“一哥”，而成交均價僅為10146元/㎡，遠低於其它熱門區域。
圖片來源：同源機構
小窯灣的動力來源於哪裡？
①樓面價足夠低：近兩年，小窯灣樓面價在2500元/㎡左右，這個樓面價與目前旅順地塊樓面價相當。
②大開發商雲集：據不完全統計，目前，小窯灣板塊內住宅項目開發商已經聚集了萬科、旭輝、龍湖、金灣、富力、和記黃埔、金科、綠地等多家開發商，在區域內共同開發。
一方面，小窯灣是一個全新的區域，萬丈高樓平地起，能夠吸引眾多開發商，自然有其魅力；另一方面，購房者在該區域置業有更多選擇的權利。
③金牌教育園區
學區打造，是近兩年大連房價上漲的主要動力，也是激活一個區域的殺手鐧。學區的高度，在某種程度上左右著該區域的房價天花板。這一點可以對比一下目前的“鑽石灣”板塊和“體育新城”板塊。
眾所周知，大連優質的教育資源，異常稀缺。24中，在大連人的眼裡，也是神級一般的高中。金普新區作為人口聚集密度較高的區域，教育資源十分緊俏。能夠集齊大連24中金普示範校、開發區七中金普示範校、開發區紅梅小學示範校等優質的教育資源，對於自住和投資購房者本身都是重大的利好。
④有產業，未來就有人氣。
除金牌教育園區外，小窯灣的各項招商引資也在不斷落地。對於一個全新的區域來說，只有產業落地，才能帶來更多的人口。
在小窯灣如何選盤？
按照學區劃分的就近原則，如果是看中教育園區未來的潛力，一定要優先在距離教育園區最近的項目中進行挑選，比如萬科未來之光、旭輝江山樾等。而在產品的選擇上，如果是自住類型，建議選擇洋房3室左右的房源；如果是純投資，建議選擇區域內貨值比較少的兩室房源，不僅總房款低，而且未來也好出租、好出手。
此外，區域發展需要時間，在小窯灣一定要做好長期持有的準備。
❷
2/3主城價，如何看保利和府？
從房價角度來看，甘西夏家河畔，有潛力。
保利和府，近兩個月網友諮詢項目熱度NO.1。
引起熱議的原因，價格便宜！洋房開盤價9000元/㎡起，首期開盤產品售罄。
究竟價格為何這麼低？
保利和府2017年拿地，樓面價僅2504.7元/㎡。當年，保利、大華、金地三家同日瓜分周家溝改造宗地三大地塊（金地地塊已被大華收入囊中）。2020年7月，大連新房成交均價為1.5萬元/㎡，甘區的新房成交均價近1.7萬元/㎡。
目前，甘西保利和府周邊新盤價格1.5萬元/㎡左右，保利和府按照洋房成交1萬元/㎡的價格算的話，房價也不過大連均價的2/3。
熟悉地產行業的人都知道，新項目大概率會遵循“低開高走”的路線。對於以“高性價比”著稱的保利，在大連甘西“處女地”的首個新盤、首期開盤，價格還是比較有誠意的。
保利和府效果圖
適合什麼樣的人買？
純剛需上車、自住兼投資，推薦！
項目分為兩期開發，首期為6-11層頂的洋房、小高層產品；還有124套合院別墅產品，清水交付。雖然看沙盤圖有點密集，但1.29的容積率，生活還是比較舒服的。這個項目首期2室的房源基本已經售罄，目前3室的主力是89㎡戶型，據說得房率約80%。
對於剛需來說，首付和月供先算明白，買房對於生活的壓力就能一清二楚。以89平戶型為例，單價按1萬元/㎡計算。甘井子區住宅首付最低可做到2成，17.8萬元，我們按照貸款70萬元的整數計算，首付19萬。兩個人純公積金貸款月供3046元，商貸的話3715元，每月刨除公積金，實際再拿1000元左右月供足矣。
從自住兼投資方面來看，項目周邊擁有山海資源，夏天可以在那邊度度假，養老也是不錯的選擇。並且項目總房款並不高，如果手裡有一點閒錢，再帶點款也是ok的。區域未來的收益不靠租金而是靠未來區域整體的溢價來支撐。當然，未來漲幅會根據大連樓市整體情況而定。
未來潛力如何？
甘西的發展，是長線作戰。
有很多人擔心，保利一家能帶動起一個片區嗎？別忘了，未來夏家河畔還將有大華錦繡海岸項目入市。熟悉大華的人都瞭解其“造城”的能力，的確，大華在大連開發多年，雖然項目數量不多，但都是大盤，口碑還不錯，相信未來保利和大華能夠把夏家河畔搞得再熱鬧一些。
除了板塊內部的動力外，整個甘西其實也是蓄力已久。即將入市的中革張前路地塊、未來將入市的由家村140萬方超大體量地塊，地鐵4號線等，也都將給區域帶來一些成長的動力。
溫馨小提示！
因為是“處女地”，因此周邊配套亟待完善。想要重點學區、便利交通的購房者可繞行。項目臨近夏家河浴場，夏天可就近趕海。有山海資源，北向海，冬天北風可能會冷，但項目非直接面海，在項目和大海中間還有其他項目，如果介意，請繞行。
❸
均價12800！這個海景現房怎麼樣？
從成熟板塊內，尋找價格窪地項目，實屬不易！
提到開發區濱海板塊，近兩年新盤不多，但區域銷量卻躋身大連板塊排名top5。目前，該板塊內二手房房價在14000-15000元/㎡左右。而今天要聊的這個項目大連海灣城均價12800元/㎡。
究竟價格為何這麼低？
大連海灣城不是新盤，而且目前是現房在售。開發商是金廣，熟悉金廣的人都知道，金廣是大連本土的房企，而且早年在建築方面也比較擅長，小區的品質也不錯。項目開發已經有一段時間，當年的拿地成本相對較低，因此目前新房的價格也不高，均價12800元/㎡還比較划算。
適合什麼樣的人買？
剛需自住，自住兼投資，推薦！
雖然目前金普新區最熱銷的區域是小窯灣，但開發區核心濱海板塊的土地越來越稀缺，如果是在開發區工作的購房者可以放心大膽的入。
目前項目在售為81-132㎡，項目最大的優點是一線海景，對於很多新大連人來說，都想擁有一套海景房，如果在開發區工作，在大連海灣城可以以比較低的成本擁有一套海景房。
另外，雖然是高層產品，180米的樓間距也是目前新項目比較少有的。項目還設置了4000㎡的社區廣場公園，有健康跑道、兒童遊樂場、老人健身區等等設置，也算是個運動型的社區。
此外，項目的交通也比較便利，坐9路能夠快速的到達開發區安盛商圈。自駕到市內的話門口就是振連路跨海快速路，40分鐘就能到中山區。
目前項目的學區劃分為開發區6中和北京小學，這兩所學校在開發區也是熱點學校。
溫馨小提示！
大連海灣城項目開發商比較“佛系”，開發週期比較長，但入住率比較高，與其它小區尚有一段距離；項目主打海景，因此與輕軌站有一定距離，介意請繞行。
寫在最後
價格窪地，絕對不是某個項目打出的某一套特價，而是一整個項目或一個區域的價格都比較低。有些人認為，低價盤是機會，有些人認為，低價盤是“坑”，至於這些價格“窪地”能否成為價值“高地”，每個人都有自己的預期。你認為大連樓市還有哪些“窪地”？歡迎留言，咱們一起討論！
