以租代徵是陷阱，財地兩空悔莫及
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導讀 什麼是“以租代徵”？
隨著城市用地的緊張，很多企業紛紛把目光投向農村，租賃農村的土地來進行生產。但是農村的土地屬於集體土地，集體土地一般情況下只能拿來進行農業生產，而不能拿來作為工業用途。
集體土地如果要轉變成工業用地，那就必須先將集體土地進行徵收或徵用，將其轉變成國有土地，或者將其使用權收歸國有，只有這樣才能再一次投入市場，租賃給企業，讓企業進行工業生產。
但是，這樣一來，企業的成本便增加了，因此，許多企業紛紛私自跑到農村租賃土地，將農用地轉換成工業用地，而這，就產生了一個“以租代徵”的問題。
以租代徵是指通過租用農民集體土地進行非農業建設，擅自擴大建設用地規模的行為。其實質是規避法定的農用地轉用和土地徵收審批，在規劃計劃之外擴大建設用地規模，同時逃避了繳納有關稅費、履行耕地佔補平衡法定義務。
哪些土地租用形式屬於“以租代徵”？
1、基層政府：①作為租用人：直接租用集體土地；②作為出租人：轉租集體土地；③作為土地租賃中介人：促成租賃。
2、村委會：①企業、開發商等用地單位或個人與村委會簽訂土地租賃協議；②村委會租用農戶承包地用於非農建設。
3、村民：村民自行出租自己的承包地。
為什麼說“以租代徵”是違法的？
我國的土地政策將土地分為三種：農用地、建設用地、未利用地。農用地只能拿來發展農業，而不能拿來建設。
1、建設用地的申請條件：《土地管理法》第43條規定：任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批准使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批准使用農民集體所有的土地的除外。也就是說，除了興辦鄉鎮企業、建設村民住宅、建設鄉（鎮）村公共設施和公益事業之外，任何單位和個人要進行建設，就只能申請國有土地，而不能是集體土地。
2、建設用地的申請程序：《土地管理法》第44條規定：建設佔用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。因此，企業或個人要用地進行工業生產，必須通過審批手續才行，否則程序方面就已經不合法了。
3、集體土地使用權的限制：《土地管理法》第63條規定： 農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。
這裡已經明確規定，集體土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。這一條的規定主要是為了保護耕地，發展農業。所以說，將農用地出租給其他單位或個人進行非農業建設是不合法的行為。
“以租代徵”對農民土地的危害
1、耕地受損，地力難以修復
“以租代徵”的農地，一般都是用來進行非農建設，自然就會對現有耕地地力造成影響，農民需要經過長時間的休耕才能稍微恢復耕地土壤肥力。得不償失，最終受損的還是農民自己的利益。
2、一經發現，農民承擔責任
本身土地“以租代徵”就是違法行為，一旦受到國家嚴格的檢查治理，一些建設項目被直接喊停，要求恢復耕地，其中的損失都要由出租土地的農民自己承擔，到時候恐怕只有“啞巴吃黃連，有苦說不出”的份兒了。
3、收益不高，甚至拖欠租金
相比於將土地租出去，農民自己耕作經營土地反而獲得的收益更高，再加上國家還有種地補貼給到農民；而將土地租出去，一方面收益取決於租賃方，收益不穩定，有的甚至惡意拖欠租金。
4、不予確權，土地權益不保
因為承包地“以租代徵”屬於違法行為，又被直接用於非農業建設，完全違反了土地確權的相關規定，因此，自然就不能進行確權，而沒有完成確權的土地，則意味著失去了保障。
面臨“以租代徵”怎麼辦？
國務院《關於加強土地調控有關問題的通知》(國發〔2006〕31號)“未依法辦理農用地轉用審批，國家機關工作人員批准通過“以租代徵”等方式佔地建設的，屬非法批地行為；單位和個人擅自通過“以租代徵”等方式佔地建設的，屬非法佔地行為。”
國土資源部《關於堅決制止“以租代徵”違法違規用地行為的緊急通知》(國土資發[2005]166號)“對擅自通過出讓、轉讓或者出租等方式將農民集體土地用於非農建設的單位和個人，應依據《土地管理法》第七十六條、第八十一條的規定追究法律責任；非法批准“以租代徵”用地項目的國家機關工作人員，依照《土地管理法》第七十八條追究法律責任。”
出現 “以租代徵” 土地違法問題，農民朋友們可以：
1.向國土資源部門舉報，由國土資源部門依法制止、查處，舉報電話：12336；
2.向當地人民法院起訴，解除土地租賃合同，退還租用土地。
律師建議
為了眼前的小利而放棄未來巨大的土地升值空間和發展紅利，並不明智，土地作為最為寶貴的財富，任何形式的使用都應當嚴格遵照法律的規定，任何與法律相違背的土地使用行為都是對合法徵收政策的背離，理應被禁止。
在此給大家提個醒，遇到土地徵收、土地出租等“好事”，不要急著簽字。第一要認清流轉性質，多上網查閱相關政策法規；第二要經得起誘惑，提高防忽悠意識，增強學法能力；最後，當利益受損時，要及時止損，積極尋求合理有效的辦法，比如法律救濟諮詢、專項維權代理，儘可能地將損失降到最低。
