2018年購房者平均年齡為29.5歲！86%的90後貸款買房

近日，貝殼研究院針對在2018年買房的2700人，調查併發布了一份《2018年全國購房調查報告》。

近日，貝殼研究院針對在2018年買房的2700人，調查併發布了一份《2018年全國購房調查報告》。

從年齡段來看“換房”這件事

90後、70前：換房更加看中地理位置

70後：大部分為“面積”改善換房

80後群體：家有“紅領巾”的家庭更多為了學區換房

據貝殼研究院發佈的數據顯示， 2018年購房者平均年齡為29.5歲，首置及換房需求佔比87%。

“換房成為新剛需，換大房是換房者主要訴求。”

從年齡層來看，目前80前已成換房改善的主力，換房佔比在40%以上；相比80前的一代，80後則還在為第一套房操心，正所謂“80前的在忙換房，80後還在忙首套”，近60%的人為首次置業，換房佔比僅為28%。

另外，各年齡層換房需求和目的也有所差別，90後及年齡偏大的70前購房人群在換房過程中更看中便捷的地理位置，在對應的年齡段的購房者中佔比在30%以上。

相比90後、70前更多的看中地理位置外，家有“紅領巾”的80後的換房需求則更多是為了學區房，佔比達23%。

而目前面對“上有老，下有小”的家庭組成中，人口規模大壓力較大的70後的購房者，未來為了居住面積改善而換房的比例也達到35%，高於其他年齡段。

從收入水平來看“換房”這件事

一般而言，年齡階段與收入水平是相對“掛鉤”的。

據調查顯示，2018年購房者總體房價收入比（房價收入比=所購房屋總價/（家庭稅前月收入*12））為7.1，一線城市房價收入比為8.2，二線為6.9，三四線為5.5。

另外，從年齡構成中來計算，90後購房者房價收入比為6.5，70後購房者房價收入比8，70前購房者為11.3。

因此，年長者、換房者及一線購房者房價收入比高，表明這一部分人的換房需求與收入水平關係不大，更多靠資產置換支持。

而初入樓市的90後資金積累薄弱，所購房屋價格與其收入相適應。70前購房主要依賴資產置換，所購房產價值也相對其收入更高。

而換房的購房者中，低收入家庭為面積改善而換房的佔比達35%，更多地追求“住得不擠”。高收入換房者，則更看重高層級的居住品質，為配套更完善、品質更好及學區更優而換房。

其中，超九成的購房者為“住得更好”而換房，這一類人在面積、配套、品質、樓齡等方面會更看重。另外，還有近三分之一的購房者則主要為了面積改善而換房。

在不同購房類型中，換房者套均面積為最大達98.7平，比首置者的85平大近15平。

在一線城市居住人均多少個房間？

經調查發現，2018年購房者家庭人均居住面積為27.8平方米。

其中，24.3%的購房者人均居住面積不到20平方米，也就是說三口之家住房不到60平方米，9.3%的家庭人均居住面積則在50平方米以上。

而一線城市中受高昂的購房成本制約，一線城市人均居住面積27.5平方米，人均臥室個數達到0.73個。可見，從未來的住房改善需求來看，在一二線城市存在很大的空間。

同時，一二線城市高房價使買房難以一步到位，這一類的購房者換房比例高於三四線城市。

另外，從二手房購房需求可見，這一類的購房者主要以兩居室為主，2口之家達到人均一間，單身家庭住房寬裕。

而對於規模較大的家庭，60%的家庭人均臥室不到1個，3口之家為0.8個，4口及以上家庭人均臥室為0.6個，

對於這一部分家庭，住房條件需求越高越強烈，自己換房或為子女/父母購房（實質是為子女/父母換房）佔比也越高。

80後VS70前

80後：家庭人均居住面積為27平方米——低於平均水平，住的最擠。

70前：人均居住面積達到31平方米——在各年齡段中居住條件最佳。

哪一類購房者最需使用槓桿？

從2018年購房行為調查顯示，不同收入水平、不同購房需求、不同年齡分組在購房標的、購房目的、購房手段上存在較大差異，具有不平衡的特徵。

對於在槓桿方面的使用，也應不同收入水平而存在差異。

收入水平相對較低群體:首次置業更傾向“加槓桿”的方式

中等收入人群：以房換房，獲得更大的居住面積、地理位置和租金回報

高收入購房群體:不需要藉助高槓杆的情況下，為家庭成員配置住房，獲得投資回報。

由於購房的資金支持不同，高收入群體、換房群體對槓桿依賴度不高，但槓桿水平較高的群體則主要集中在中低收入群體、三四線購房者，這部分人的償債壓力也較大。

其中，首置人群、投資群體、年輕人等的槓桿則更高，2018年首次置業購房者貸款成交佔比為90%，高於其他購房需求，從各個群體的平均月供收入比來看償債也相對壓力較大。

2018年首次購房者的平均月供收入比為42.9%，比其他購房需求高出5個百分點。投資需求月供收入比超過75%的比例明顯高於其他購房類型，這兩個群體成為金融風險易發群體。

80後及90後貸款成交佔比分別為90.7%和85.2%，明顯高於80前。年齡越小，月供負擔越大。90後平均月供收入比為43.5%，80後為40.8%，80前為32%。

低收入購房者平均月供收入比為43%，高於中高收入者。另外，三、四線城市購房者平均月供收入比42.4%，顯著高於其他高能級城市。

購房後用來出租還是空置著？

關於購房後的用途，2018年購房者中選擇空置的比例為3.8%。其中，投資性購房需求選擇空置的比例達15.5%，高於其他購房需求，而用來出租的比例為12.7%。

三四線城市購房者將所購房屋空置的比例為5.3%，高於二線的3.9%和一線的3%。

高收入人群也更傾向於將所購房產空置，選擇空置的比例為4.1%，用來出租的比例達到18.2%，買來出租的比例高於其他收入分組。

投資性購房者將55.6%的所購房屋用來出租，其中有7.7%的人會選擇將物業委託給長租公寓機構。

（注：以上調查時間為2018年12月，調查範圍覆蓋全國158個城市，調查對象是在2018年購房的2700位消費者。以上數據圖表均來源：貝殼研究院）