今年的樓市用一個詞來形容的話，那就是“變化無常”，一會限購，一會放鬆，然後再收緊，接著再放鬆，讓我們老百姓們，都開始眼花繚亂起來了，不知道如何選擇？
有網友就給我私信，說打算明年買套房，不過又擔心自己是高位接盤，可是不買又擔心未來買不起。
為此，我請教到一位經濟學家，讓他來告訴我們，到底明年是否應該買房，如果不買的話，10年後會是“偷樂”，還是“吃悶虧”？
經濟學家認為，房價漲跌要看這三個因素。
一、看房地產未來的需求。
按照經濟學家的說法，我們城市化已經面臨天花板了， 那麼未來買房的需求一定會減少。這就跟車子一個道理，當進入到成熟期後，產量過剩，需求也就降低了。
比如，經濟學家李奇霖此前測算過，預計未來11年，全國住房需求是79億平米，而2016-2018三年時間內，就已經透支了11億平米，佔比達9%。因此，接下來的10年時間，房子的需求會因之前的投資，導致買房變少。當然，大城市依舊購買力強盛，需求減少，更多會發生在三四五線城市。
由此可以看出，需求會不會停止，我們不知道，但一定會“減弱”。
二、購買力人口的減少。
眾所周知，人口是房地產最堅實的支撐，樓市離開人口談房價，就是耍流氓。而我們這20多年的房價，為什麼能漲的那麼快，主要還是有25-35歲的年輕人群體買房結婚的需求。
當然，還是得益於1963-1976年和1985年和1991年的“嬰兒潮”，才有著這麼多年輕人口。但我們現在的生育率呢？截止到2018年，中國出生率為10.94‰，新增出生人口1500萬人，較上一年減少200萬人，未來有可能繼續下行。
還有，2019年我們的新生人口是1100萬，比2018年減少了400萬，比2017年減少了600萬，預測將會繼續下降。
因此，可以看到未來10-20年，消失的年輕人口，意味著長期的購房需求也會消失，畢竟，只有年輕人的婚房，中小學生的學區房，中年人的改善房，才是拉動樓市增長的核心動力。
三、貨幣增速變慢。
根據數據顯示，從2007年到2017年，M2（流通中貨幣）的均值增速為15%，說明人民幣貶值，通貨膨脹，市面上流通的錢多，導致房價再一步升高。
但從近兩年的數據可以看到，銀行理財、信託、券商資管等影子銀行的規模都開始下降。並且M2的增速對比2018年，只有6.8%，創下歷史新低。
加上國家今年嚴格控制資金的去向，資金想要流入房地產行業變得很困難，而且今年的幾次降準，基本都沒有怎麼放水，就算放水也只是讓貨幣去往實體經濟。
所以，在這種情況下，貨幣不再像過去一樣，瘋狂的湧入樓市的話，房價想要繼續漲，將尤為困難。
那麼明年不買房，10年後會“吃悶虧”還是“偷樂”？
結合以上三點，可以看到，需求變少，人口減少，貨幣增速變慢。那麼房價還想跟過一樣上漲，已經不太實際了。特別是三四五線城市的部分地區，能夠維持不跌的局面，就算萬幸了。
因此，經濟學家希望大家知道，除開大城市外，其他城市，基本都是“穩重有降”，或者是“緩跌”，別在希望牛市能夠再來一輪，也別在想著樓市暴富的機會了。
總而言之，對購房者而言，假如手裡略有積蓄，換一套自住房未嘗不可，假如你想把手中的閒錢都換成房子，甚至還想加槓桿囤房，還是早點清醒比較好。
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