小區會所的權屬判斷方法
關於小區內會所的歸屬，物權法沒有明確規定。
理論上存在約定說、面積分攤說、成本分攤說、規劃說等學說。我們認為，對於小區會所的權屬判斷可按如下方法處理：
（1）沒有合法規劃許可，屬於違法建造會所的，應由行政機關處理，人民法院對其產權歸屬爭議不予受理。
（2）會所中某些房屋如屬於國家規定開發商應配套修建並明確其產權歸屬的配套公共設施，則該部分房屋產權按國家有關規定確定，比如物業服務用房。
（3）有合法規劃、沒有規定的情況下，商品房買賣合同如約定會所整體或其中的某些房屋產權歸屬的，按約定執行。
（4）有合法規劃、沒有規定也沒有約定的情況下，區分投資情況具體確定：如果有證據證明會所的成本實際列入了商品房建造成本，構成商品房對外銷售價格的組成部分，則歸業主所有；反之，基於誰投資、誰所有、誰受益的原則，會所產權歸開發商所有。
（摘自《民事審判指導與參考》2017年第2輯（總第70輯），杜萬華主編，人民法院出版社2017年11月出版，第229-230頁。）
裁判規則
1.開發商無充分證據證明該房屋系其所有，且其已將該房屋建設成本分攤到出售給業主的商品房中，則該房屋應當屬於小區全體業主所有——宜興市新街街道海德名園業主委員會訴宜興市恆興置業有限公司、南京紫竹物業管理股份有限公司宜興分公司物權確認糾紛、財產損害賠償糾紛案
本案要旨：開發商與小區業主對開發商在小區內建造的房屋發生權屬爭議時，應由開發商承擔舉證責任。
如開發商無充分證據證明該房屋系其所有，且其已將該房屋建設成本分攤到出售給業主的商品房中，則該房屋應當屬於小區全體業主所有。
開發商在沒有明確取得業主同意的情況下，自行佔有使用該房屋，不能視為業主默示同意由開發商無償使用，應認定開發商構成侵權。
業主參照自該房屋應當移交時起的使用費向開發商主張賠償責任的，人民法院應予支持。
審理法院：江蘇省無錫市中級人民法院
來源：《最高人民法院公報》2018年第11期（總第265期）
2.開發商無權請求返還已實際交付業主和物業公司共同使用的業主會所——瀋陽市鐵西區九林居小區第二屆業主委員會與瀋陽重通房地產發展有限公司等物權糾紛上訴案
本案要旨：與開發商簽訂前期物業服務合同的物業公司在被業主委員會解聘的背景下，開發商請求返還先期約定並已實際交付業主和物業公司共同使用的業主會所。
由於該業主會所的約定共有權並未因業主委員會另行選定物業公司而喪失，故對於開發商以此為由拒絕繼續提供並主張返還業主會所的訴求，法院不予支持。
3.法律對小區會所的權屬未明確規定，業委會亦未能證明會所的成本實際攤入了商品房建造成本，商品房買賣合同也沒有約定涉案會所歸業主所有的，法院對小區業委會主張所有權的請求不予支持 ——台州市椒江區西錦御園業主委員會與浙江新大眾房地產開發有限公司共有權確認糾紛上訴案
本案要旨：小區內會所房屋的權屬認定，在有相關法律規定的情況下，應當根據相關法律規定確定；沒有法律規定時，商品房買賣合同如約定會所整體或其中的某些房屋產權歸屬的，則應按約定執行；沒有規定也沒有約定的情況下，區分投資情況具體確定：如果有證據證明會所的成本實際攤入了商品房建造成本，構成商品房對外銷售價格的組成部分，則歸業主共有；反之，基於誰投資、誰所有、誰受益的原則，確定所有權的歸屬。
案號：（2018）浙10民終983號
審理法院：浙江省台州市中級人民法院
-END-
溫馨提示：本平臺內容均來自網絡如有侵權請您告知我們，我們會在第一時間處理或撤銷；互聯網是一個資源共享的生態圈，我們崇尚分享，讓我們一起傳播正能量。如果喜歡這篇文章，別忘了點贊、收藏、轉發，也歡迎在評論區發表您的看法，歡迎關注：葉歪究。
閱讀更多 葉歪究 的文章
