恆大、萬科、碧桂園，TOP3房企年報藏“外財”

人民心繫開發商，把溫暖送到心坎上

吳京大火的時候侉叔翻看他的從業史，發現遠在十幾年前，他還演過一個叫《天上掉餡餅》電影，電影裡的吳京有個每天想著天上掉餡餅的夢想，儘管真被一隻皮包砸中腦袋，電影裡、外的吳京都沒有因此暴富。

此後多年，吳京終於名利雙收，成了中國首位百億影帝，但終究是通過擼出胳膊幹出來的。

不過，有些人的天上掉餡餅始終是夢，有人卻真會被餡餅砸中。

• 一

隨著前幾日碧桂園、萬科、恆大等前幾強房企年報陸續發出，房企的2018年報季終於來了高潮。在年報海量數字的犄角旮旯裡，藏著這麼幾個有意思的數字，簡直就是往房企的金庫裡扔“餡餅”：

在較早發佈的龍湖年報裡，“綜合財務報表附註”裡有這麼一項，“違約收入”2018年收穫1.31289億元，當年，龍湖合同銷售額2006.4億元，淨利162.4億元，沒收客戶定金貢獻全年淨利潤的0.8個百分點。

如果說，龍湖在說這個事兒時，還是掩面羞答的少女，那碧桂園、萬科、恆大就是單刀直入的耿直BOY：

在年報裡，碧桂園把這筆錢叫“向購房者預售的保證金的罰沒收入”，年報顯示，2018年碧桂園“罰沒”了“向購房者預售的保證金”5千4百萬，2017年則“罰沒” 4千2百萬；2017、18兩年，罰沒定金對碧桂園的淨利潤貢獻大致維持在0.1%多。

相比碧桂園2018全年簽約5018.8億元的銷售金額，如果說碧桂園下手還是在“溫柔”地薅，那恆大、萬科就是在用力掐了。

在萬科2018年的年報中，“沒收訂金及違約金收入”1億581萬元，同比2017年3億3101萬元，這還導致了“營業外收入”科目18年的大幅負增長，不得不在“主要財務指標變動情況”中做出說明。該項收入也貢獻了萬科17、18全年淨利的分別1.18%，0.47%。

最大房企陣營中，最“公事公辦”應該非恆大莫屬：

2018年恆大的年報中，同樣歸併在“其他收入”項下，“沒收客戶定金”7.66億元，2017年沒收5.92億元，分別貢獻恆大當年淨利1.15%，1.6%。

• 二

買房並不異於賽場。雙方對決，輸贏常常就在對手犯錯。在中超賽場，恆大能7連冠，少不了泰達、建業、富力、華夏幸福、佳兆業等等對手犯錯；何況面對“弱雞”的購房人？

真不能怪開發商鐵面無情，只怪這屆群眾不行，還不長記性。

儘管1995年開始，《擔保法》就明確說了“給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金”；可多年裡，購房人還是一貫給定錢時懵懵懂懂，不想買房了軟磨硬泡，儘管也真能有時要回來。2000年以後，新《合同法》施行，定金被開發商、被法院判決沒收的案例越來越多，紙面上的規矩也越來越嚴格執行。

人在江湖飄，誰都會挨刀。地主家也不例外。

因為下了定金最終沒簽約，2007年，廣州科學城地王開發商地被沒收8000萬元保證金；2009年，北京大龍50.5億拍下北京後沙峪22號總價單價雙料地王后2億保證金沒收；2016年，河北帝華在濟南鏖戰936輪,最終除了2億定金被沒收，一把土都沒抓住；2016年，旭輝在投標當日未及時出席上海土地出讓投標，3.74億保證金被沒收，創造中國地產界迄今最大一筆定金損失。

丟失幾萬的定金人民群眾受不了，丟失幾億的定金開發商也得硬抗。真要是把這犯錯當委屈，也一樣沒地兒喊冤。

• 三

據說與血淚痛苦伴隨的，往往是最快的成長。鷹嘴鷹爪要磨礪才會鋒利，經歷多次痛苦的蛻皮，小蛇才會變成巨蟒。

我們從三千年的鄉土社會、人情世界中走出來，習慣於“弱勢就該被善待”的意識，卻必須在幾十年裡，學會在交易規則的世界裡謀生。

40年前，不僅僅是打開一扇面向世界的大門，也是向農耕時代的告別信。而在2003年前後，這一進程真正加速，十幾年間房價的十倍速增長，詩和遠方成為極少數人的奢侈消費，更多人要麼迅速上車，要麼被時代拋棄，買房、投資、積累財富是我們這個時代生存的最大主題。

從農耕時代向資本時代過渡的一股洪流，裹挾了最大多數人，沒成想的是，中國樓市可能是這其中最大的一個培訓師。

百度下關於“XX+沒收+定金”，萬科295萬、恆大232萬、碧桂園179萬相關網頁， “騙子恆大/萬科/碧桂園”“忽悠”“還我血汗錢！”這些情緒充沛的字詞擁擠得要從屏幕上掉出來。

不要以為老百姓不懂規矩。前兩天，俄勒岡大學的海歸高知，網絡算命大V“玄學之神楊大懶人”發微博說，“竟然出現了求測客戶全部只付定金看完後賴賬不給錢的情況；原來只聽說過吃霸王餐的，我這還是頭一遭遇到看霸王卦的”。人民群眾連付定金享受全款消費都活學活用了。

• 四

還是我們沒經受足夠的市場洗禮，學業還不紮實。

貴絕亞洲的香港“樓王”MountNicholson待出售的房屋均價都在6億港幣以上，被香港地產界稱為“超級富豪住宅”，樓房均以招標的形式售出。2018年末，有買家以6.2億元購入16號洋房，成交單價83.8萬元/㎡。買家交付定金人民幣3100萬元，又決定放棄交易，開發商沒收樓價定金，成為香港有史最大一筆放棄定金的樓宇交易個案。

雖說丟了3千多萬，也沒見買主去法院或者網絡上搞個輿論審判。香港的資本主義160年，確實不是白薰陶的。

權威TV曾經指導過全國人民，心有多大，舞臺就有多大。這話其實沒大用，因為並沒有告訴大家，怎麼才能心大呢？

Mount Nicholson唯一知道真實身份的買家是賭王何鴻燊的四姨太梁安琪，她以13億元港幣購入兩層四戶大屋，分別登記到女兒何超欣、何超盈的名下，她說是“想小朋友學投資。”

四姨太真是好老師，用生動的故事告訴我們，錢包有多大，心就有多大！

所以就不要再嘲笑丟了定金只會網上喊冤的這屆群眾了，不是不懂得認輸，只是動輒幾萬或者幾十萬的學費，實在太貴太痛。

韭菜被割的時候，也得允許韭菜喊一下吧。

所以啊，要讓這屆韭菜少被割，割了也不去網上嚷嚷，根本還靠錢包大。這都40年了，一小部分人也先富起來很多年了，能不能讓群眾也富一下。

“地產大漫話”，20年老馬，和你一起聊聊商業讀懂地產；已入駐微信公眾號、今日頭條、新浪微博、藍鯨、鳳凰大風號、網易有態度……搜“地產大漫話”（ dichanmanhua）關注。