讀懂中國樓市
豪宅市場緣何出現異動？
百年不遇的疫情，全人類的重大公共衛生危機，還不能說已經過去，全球諸多國家還在水深火熱之中。
疫情使全人類的經濟社會發展受到重創，未來的經濟社會發展也存在著極大的不確定性。
但在此刻，中國的部分一二線城市，豪宅市場卻出現了異常波動。
總價千萬甚至數千萬的豪宅，搖號、排隊，甚至恐慌性搶購。
這些購房的高收入群體，他們對國內剛剛過去的還不能算完全結束的疫情如此健忘？他們對全球嚴峻的疫情視而不見？他們對疫情後經濟社會發展那麼樂觀？
甚至有人懷疑，豪宅的熱銷現象是開發商策劃出來的。
我們至少可以保證杭州市場的情況是真實的。
上海、深圳、南京等地的情況，要核實其實很簡單，只要去售樓處看能否買到即可核實。
對這一購房群體的抽樣調查和市場分析，結果表明：這種市場異動，既有市場方面的因素，更有深層次的社會因素。
所謂市場因素，就是這些人群認定，疫情之後經濟下行是必然，政府將強力救市也是必然，貨幣政策寬鬆是必然，通貨膨脹也是必然。
而更深層次的社會因素是：這場疫情，顛覆了人們的生命觀、生活觀、價值觀。
活著就好，成為人們的共識。
這樣的理念會使人們的生活方式、行為方式，都發生重大改變。
未來的日子，奢侈品消費、國際旅遊消費、餐飲娛樂消費，都會大幅度減少。
人們的消費需求迴歸到最基本的衣食住行。
如果將衣食住行消費排序的話，甚至可能是住、食、行、衣。
人們確信，未來在家裡的時間會更長。
因此，一定要有一套屬於自己的好房子，成為疫情中人們的共識。
基於以上市場因素和社會因素，那些有能力，但還沒有完成終極改善的家庭，幾乎成了市場的“剛需”。
這次市場異動的豪宅，並非一定豪，更未必是“壕”，而是足夠大的面積，和較高的品質。
這一購房群體，急切的尋找未來能讓自己安心、舒心棲居的終極改善住宅。
這一購房行為，並沒有更多的考慮可能到來的經濟危機對市場的衝擊。
這個群體中，恰恰有一部分人就是已經受到衝擊的實體經濟的業主或從業者。
豪宅市場所傳遞的信號，也使各方對市場未來走勢判斷出現分歧。
豪宅市場的異動和成交權重的大幅度上升，使得3月份一二線城市房價普遍上漲。
根據4月16日統計局發佈的3月份商品住宅價格指數：4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為上漲0.2%；31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.2個百分點。
二線城市青島“促銷式”放鬆限購和限售，但政策再次出現了“一日遊”。
2020年春天，中國部分一二線城市樓市中的這一市場現象，既包括這一現象的成因，更包括這一現象對於整個市場的影響，都頗為值得關注。
01
恐慌性入市？
部分一二線城市出現豪宅“搶購潮”
疫情下暫停的全國樓市逐步恢復，但最先回暖的不是剛需市場，反而是豪宅市場。
近期，在國內部分一線、二線城市的豪宅市場均出現熱銷甚至搶購的情況。
4月13日，上海浦東頂級豪宅碧雲尊邸開始認籌，認籌金就高達600萬元。
此次項目推出產品為建築面積約184-301平方米的小高層和約298-553平方米的別墅，共160套。價格方面，小高層價格普遍在2000萬-3000萬元之間，別墅售價在6000萬-7000萬元之間，部分別墅價格接近8000萬元。
認籌當天上午，碧雲尊邸售樓處門口就出現了大排長龍的景象。更有媒體爆料，在排隊現場有人因為排隊搶號打架。
碧雲尊邸售樓處大排長隊
無獨有偶，上海大虹橋徐涇板塊，總價1200萬元起的燦輝別墅項目現場也出現了排長隊的境況。
4月5日上午9點，深圳南山區招商蛇口太子灣·灣璽第三次開盤。該樓盤推出的是N5棟公寓，合計54套，戶型320-410平方米，單價9萬-13萬元/平方米，單套總價2900萬-5500萬元。
至當日12點半，此次推出的房源已全部售罄，粗略計算54套房源合計吸金約23億元。
太子灣·灣璽前兩次開盤銷售也曾經歷過“秒光”的情況。
3月7日，太子灣·灣璽推出70套公寓，總價2000萬-5000萬元，當日全部售罄。
3月13日，太子灣·灣璽再次開盤，推出T7棟14套房源，建築面積約360-370平方米，總價4200萬元起，下午14點開始選房，僅8秒就宣告售罄，銷售金額達6億元。
深圳太子灣
3月6日，位於杭州錢江新城西翼豪宅區的仁恆濱江園，公佈了5號、6號樓最後62套房源銷售方案：主力戶型144平方米以上，總價千萬起步，精裝均價70800元/平方米，搖號需凍結資金300萬元。
最終，有992組家庭報名參與搖號，中籤率僅6.25%，相當於平均16個人搶一套房。
除此之外，位於杭州江河匯流區的又一豪宅項目鳳起錢潮在3月28日公示銷售方案，推出可售住宅房源40套，共有147戶家庭報名參與搖號，中籤率27.21%。
該項目此次推出高層5號樓和洋房9號樓，其中高層主力戶型203-232平方米,精裝均價61800元/平方米；洋房主力戶型137-254平方米，精裝均價72000- 73000元/平方米。
杭州錢江新城
3月31日，南京豪宅河西金茂府報名人數出爐，共1734組有效買房人報名。其中，46組人才，1688組普通買房人，綜合中籤率6.1%。
項目此次推出2號和6號樓，共106套精裝房源，主力戶型145-185平方米，均價約52000元/平方米，總價約754萬-962萬元。
02
貨幣政策已經寬鬆
未來或將進一步寬鬆
3月27日，政治局會議指出，增加地方政府專項債券規模，引導貸款市場利率下行，保持流動性合理充裕。發出“降息”的強烈信號。
近期，央行降準、降息等利好政策頻出，引導利率進一步下行的信號明顯。
4月15日，MLF“降息”再次到來。央行公告表示，開展中期借貸便利（MLF）操作1000億元，期限為1年，利率為2.95%。
央行上一次開展MLF操作是在3月16日，當時中標利率為3.15%。相比此次2.95%的中標利率，下調幅度達20個基點。
接下來的4月20日，1年期LPR報價利率預計跟隨MLF同步下調20個基點，而與房地產息息相關的5年期以上LPR報價利率也有望下調。
據統計，自2019年8月20日房貸利率施行新政之後，1年期LPR已下調3次，5年期以上LPR已下調2次。
與此同時，央行決定於2020年4月15日和5月15日分兩次對中小銀行定向降準，每次下調0.5個百分點，共釋放資金約4000億元。
央行還決定，從4月7日起下調金融機構在央行超額存款準備金利率37個基點至0.35%。
此前在3月30日，央行已經率先開展了500億元的7天逆回購操作，利率下調了20個基點，降至2.2%。
03
青島樓市“限購”“限售”鬆綁政策“一日遊”
4月10日，青島房管局官方網站公佈了一則“2020青島百日萬店消費季網絡房展”活動規則，其中多條被解讀為“促銷式”放鬆限購和限售。
活動規則第5條規定：
5、鼓勵改善型住房需求，出售1套以上原有住房新購1套住房的，原有住房應取得《不動產權證書》滿2年並辦理買賣合同網籤備案後或委託中介機構代理銷售並辦理委託代理合同網籤備案後，即可對新購住房的買賣合同予以網籤備案。
但根據青島此前的規定，青島市區範圍內新購買的新建商品住房和二手住房，需取得《不動產權證書》滿5年後方可上市交易。
不僅如此，活動規則第6、第7條更有限購放鬆的意味，規定：
6、在本市工作、符合人才條件的，首套購房不受戶籍和個稅、社保繳存限制。符合落戶條件的在校大學生辦理落戶手續後，可享受本市戶籍人口購房政策。
7、因外出求學，戶口自本市遷出並能提供目前在讀學校證明的，可享受本市戶籍人口購房政策。
但活動規則發佈不久，青島火速“更新”了規則。
4月14日，青島房管局發佈新版《關於發佈2020青島百日萬店消費季網絡房展活動規則的通知》，刪改了此前發佈的取消青島限售的決定。
新發布的《通知》將“5年門檻變2年”限定為2018年4月18日之前新購的住房。
不僅如此，原先活動規則中涉及的符合人才條件的、在校大學生、因求學而將戶口遷出的學生等人群購房寬鬆政策也全部消失了。
據不完全統計，疫情之下全國已有駐馬店、廣州、寶雞、濟南、海寧、青島六個城市先後在發佈樓市放鬆政策後，進行修改或撤銷，出現樓市政策“一日遊”的情況。
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