摘要：穩住，等到20號（歡迎關注閨蜜財經）
今天（4月15日），蜜姐安靜潛水的某房產群裡又嗨了。
一張截圖甩出來，"降準+降息"同時落地，喊上車的聲音就開始此起彼伏了。
央行發公告：2020年4月15日起，人民銀行對農村金融機構和僅在省級行政區域內經營的城市商業銀行定向下調存款準備金率1個百分點，分兩次實施到位，每次下調0.5個百分點。
僅今天為實施該政策的首次存款準備金率調整，釋放長期資金約2000億元。
同時，央行開展中期借貸便利（MLF）操作1000億元，中標利率2.95%，下調20個基點，此前為3.15%。
01
3月底時，央行在連續暫停29個工作日後，重啟了逆回購。（詳見《央行"降息"、繼續撒錢！樓市又有戲了嗎？》）
彼時，逆回購的中標利率為2.2%，較前次也是下降了20個基點。
通常來說，一次完整的降息過程，一般順序是：逆回購利率—MLF利率—LPR同步調降。
按照節奏，如今是中期借貸便利（MLF）中標利率下調20個基點，接下來4月20日的貸款市場報價利率（LPR）下調幾乎是肯定的事情。
LPR一年期利率跟隨下調20個基點也不意外，唯一有懸念的是5年期LPR是否會下調，以及下調的幅度有多大。
畢竟5年期LPR跟房地產的關係更加緊密。
所以不用著急，即便是僅僅考慮利率問題，也別被某些言論搞慌了，等到4月20日，再判斷不遲。
更何況，如今的樓市，也不再只是"放水"就能安心買，穩賺不賠了。
02
今年這隻黑天鵝，對全球的衝擊是始料未及的。
各國都在忙著刺激經濟，僅3月份，美、英、加、法多國推出相應舉措，開足馬力，"放水"搞經濟。尤其是美國甚至開啟了"無限量化寬鬆"。（詳見《美國動手了！割全球人民韭菜，我們咋整？》）
而3月，我們的重要會議也提出要"引導貸款市場利率下行"。
前幾天，央行舉行的2020年第一季度金融統計數據新聞發佈會上，也提到今年以來，央行"堅持穩健的貨幣政策注重靈活適度，加強前瞻性、針對性和逆週期調節。"
全球寬鬆的大潮已然形成。相比而言，目前我們的定力更強，有一定的基礎，畢竟能使用的工具還不少。
更重要的"房住不炒"的樓市調控底線依然沒有改變。
最近一兩個月，多地都推出了樓市新政，但凡在調控底線邊緣瘋狂試探的基本遭遇了"一日遊"。例如廣州、寶雞、駐馬店等地的樓市新政都被撤回了。
搞得各路媒體都頗為神經兮兮，不好意思一出新政就叫好。頭天還洋洋灑灑分析一萬字，第二天就刪除的滋味可不好受。
青島的限售期限調整，等到週末之後，以為安全了，媒體報道也多起來了，結果來了個"三日遊"。
打臉打得啪啪作響。
那管得這麼嚴，放出來的水會流到哪裡去？
03
除了提得最多的給實體經濟"補血"，新基建備受關注。
昨天的會議，國務院還明確將加大財政政策力度，加大城鎮老舊小區改造力度，今年各地舊改約3.9萬個老舊小區，涉及居民近700萬戶，比2019年增加了一倍……
當然，不可否認，一方面，也無法完全阻止一些"水"流向房地產。
另一方面，降息週期到來，對房地產市場有利好作用。比如，房貸利率的下降，貸款買房的人會直接受益。
對個人來說，有幾點值得注意。
一是，如果你有房貸，可以考慮將固定利率換為LPR，長期來看，降息週期LPR將逐漸走低。
不過也要視具體情況做決定，假設此前你買房的時候，正巧趕上了房貸優惠打折，力度還挺大，那就要另當別論了。
二是，從今年的情況來看，儘量不要提前還貸，利率走低，欠著銀行錢是划算的，更何況手裡多拿點現金更安全。尤其是受此次黑天鵝衝擊大的行業，個人還得謹防失業。
三是，報復性買房、消費都並沒有出現，報復性存錢倒是出現了。
央行數據顯示，一季度住戶存款增加6.47萬億元，同比多增4012億元；3月末，住戶存款餘額87.8萬億元，同比增長13%！
這意味著，儲蓄意願增強，消費意願一定程度上降低，如果你是從事服務行業等，可能得擔心下自己或公司的業績了。此種情況下，不妨從眾：減少消費，多儲蓄。
當然，如果你所在行業或從事工作恰巧還能收入大增，不妨趁著打折促銷買點大件也不錯。
四是，一些地方和房企近期在積極推動改善型住房銷售，需要謹慎對待。
首先是，一些房企所謂的改善型住房是"假改善"，主要是迫於限價，賣大房子能提高總價，但小區環境縮水、戶型尷尬。或者是賣精裝房，是同樣的道理，重點在於把總房價提上去。
所以，期房要慎重。也要關注房企的動向，尤其是大房企，不能盲目信任，一旦項目轉手，就不再是曾經承諾的"一流服務"，也少了品牌溢價。
你本來買的是房企第X強的房子，拿到手卻已經是第N線房企的產品。這種悲劇，去年、今年都有發生，怕麻煩不點名了。
其次是，以前多次強調過，改善住房不要迷信一步到位。蜜姐身邊買了別墅數年，沒裝修的不止一兩位。不如在能力範圍內，早買早裝修早享受。
最後提醒一點，舊改涉及範圍大，二手房存量多的城市，今年投資買房，請慎之又慎。
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