繼2019年寶能地產、世茂地產、山水文園等房地產 公司收縮文旅業務，大規模裁員之後，四川藍光發展(600466,股吧)股份有限公司（藍光發展，600466.SH）也將不再獨立做文旅業務，而是被整合進商業板塊。
近日，知情人士透露，藍光文旅大量高管離職或被辭退，前聯席總裁趙玥已被調回地產總部，執行總裁廖衛邦、副總裁李鵬偉於春節前離職，樂園運營中心總經理、都江堰項目總經理王志軍也於3月初離職，藍光文旅創新院團隊也將陸續離職。藍光文旅前董事長唐軍，早在2018年就已離職，唐曾在迪士尼任職長達17年，並曾擔任華僑城獨董、萬達文化副總裁、山水文園董事長。
與此同時，藍光文旅旗下的第一個項目都江堰水果俠星球將無限期關停，重慶項目委託給第三方建設和運營，濟南項目已經退出。
藍光文旅的美好想象
藍光發展於2015年4月16日在上海證券交易所正式掛牌上市，母公司藍光投資控股集團有限公司成立於1990年，集團有下屬控股、參股企業100餘家，擁有員工近萬人；是四川省省委、省政府首批確定的“23家重點民營企業”之一。藍光發展確立了以“人居藍光”+“生命藍光”為頂層設計的“雙擎驅動”立體戰略格局，業務板塊涵蓋房地產業、現代服務業、3D打印、
生物醫藥和文旅五大板塊。“一旦文旅項目開園，集團要求是必須當年實現盈利，要自己造血，而不是依附地產板塊。”就在2019年9月，前藍光文旅集團總裁趙玥公開表示，集團自2017年成立，經2018-19兩年的內功修煉，從2020年開始輕資產輸出，將把藍光的水果俠IP、樂園運營、創意等輸出到其他公司進行開發，5年實現上市。
據瞭解，彼時藍光文旅已研發出攀爬、動物、玩水、冒險、科技、影視等22個標準化產品組團，能夠因地制宜變生123種產品組合。據藍光文旅前執行總裁廖衛邦透露，藍光文旅在設計“水果俠”原創IP時，特別請到與迪士尼動畫長期合作的Studio O公司主導設計，以降低發展風險。以水果為主題，IP更能有長期生命力，因為水果種類繁多，未來的故事發展能夠天馬行空不受限，故事靈感能源源不斷。事實上，孵化IP的過程漫長，且是一門綜合學科，非投錢硬打而成，唯有伴隨藍光各地項目的落地方能形成合力。聽說藍光文旅收縮的消息後，一位從業者感嘆，“本有一手好牌，最後卻打得稀巴爛。”
自2017年從集團剝離以來，藍光文旅完整落地的項目僅有於2017年6月開業的都江堰水果俠星球，規劃中的天津、重慶、溫州、濟南項目都未完整落地。都江堰水果俠項目，位於四川省成都市都江堰玉堂鎮，佔地約300畝，其中一期150畝，二期150畝，是集水陸兩大主題樂園、主題遊樂商業街、觀光餐飲娛樂配套於一體的綜合型文化
旅遊主題樂園，雖沒有房地產配套，但作為進軍文旅的第一個項目，進行不斷升級，摸索文旅產品設計、運營和模式打造等。問題出在哪兒？
正如廖衛邦所言，“市場上失敗的文旅項目普遍都因為沒有造血能力，也沒有能力構建有造血能力的模式。”的確，文旅項目從市場分析、選點、產品設計、項目建設和運營，所有事情都高度相關，以上部分全都要做對，文旅項目才能活，才具有長期造血能力。
據藍光方面透露，都江堰水果俠星球總投資近3億元，2018年接待遊客量超過200萬人次。但實際上，市場反饋不佳。在沒有發生疫情前，2019年年中記者實地調查發現，樂園內非常冷清，遊客寥寥，湊夠4人才能開動的水上樂園“眼鏡王蛇滑道”項目，卻遲遲無法湊齊人數，一天都未曾開動；園區碰碰車項目場地過小，幾輛車一起玩都不能掉頭；雖定位為親子樂園，但園區裡的卡丁車是大人版的，小孩玩不了。彼時，園區內僅有12家商鋪，大多隻掛招牌卻不見開門迎客。一位小吃店老闆表示，投資30多萬，一直虧本，等到房租合同到期拿回2萬
保證金，就撤出園區。
都江堰水果俠星球 遊客寥寥
上海麥司創意產業機構董事長朱徵徵指出，都江堰水果俠項目是大規劃小投資，顧客體驗度差，不成功是必然。據他觀察，雖然藍光宣傳投資額度大，但實際上投資小，園區內的遊樂設施多是國產，廉價，舒適度和體驗度遠遠比不上高端的小而精產品。中國主題公園研究院院長林煥傑亦表示，水果俠項目本來就做得不好，沒有市場知名度，加上疫情衝擊，收縮文旅業務也很正常。近兩年，藍光發展從未在年報中披露文旅板塊營收狀況。
曾先後就職世茂地產、藍光發展主題公園業務的周馨（化名）則認為，藍光企業文化非常不利於創新業務發展，KPI考核和審計制度不利於職業經理人的發揮，此外集團一把手在用人制度上不夠理性，一開始瘋狂砸錢過於冒進，有虎頭蛇尾之嫌疑。據透露，世茂地產自2018年開始收縮文旅業務併入商業公司，原有團隊一個都未留下，尚存的5個樂園項目長年虧損。周馨感嘆，雪崩的那一刻，每一片雪花都不是無辜的！他還分析到，地產企業的樂園業務如此不堪，與高薪職業經理人的職業道德和專業能力不無關係，很多項目從最開始的市場測算就出了問題，不考慮市場需求，反而是順應政府期望、老闆喜好或是個人擅長。據傳，曾經有個做餐飲出身的樂園職業經理人，居然在園區建成近10個餐飲店，結果多是門口羅雀。
“地產公司轉文旅有哪個是成功的嗎？”業內人士認為，“文旅只是地產公司拿地的藉口，既然是藉口就不會認真發展。”吳容表達了相似觀點，始於2012年，及至2018年，文旅是房地產企業低成本拿地的唯一機會。在這其中，政府願意以較低價格出讓土地這一稀缺資源，是因為希望通過文旅項目招商來帶動區域經濟發展，謂之“旅遊搭臺，投資唱戲”。然而近年來伴隨著諸多文旅項目的落地失敗，地方政府在選擇合作伙伴時越來越偏向有實力的大型企業，而中小房地產公司，通過文旅項目拿地的機會越來越少。
2018年4月，國家發展改革委、國土資源部等5部委聯合印發《關於規範主題公園建設發展的指導意見》發改社會規〔2018〕400號，全文共5大項17條，對主題公園開發的方方面面進行了很多界定和規範，但最引人注目的恐怕是其中對主題公園搭配地產開發的相關規定，“主題公園+房地產”模式受限極大。
梳理相關資料發現，三年以來，藍光發展在全國直接拿下近30多塊地皮，但以文旅名義僅拿下兩塊，分別是：2017年11月13日，昆明藍光滇池文化旅遊發展有限公司通過昆明市公共資源交易中心公開競得位於昆明市呈貢區斗南片區的KCC2017-8號地塊,淨用地面積合計289061.64平方米(約433.59畝),成交總價151,756.50萬元；2019年3月6日，天津藍光小站文旅娛樂發展有限公司通過天津土地交易中心公開掛牌競得位於天津市津南區小站鎮6宗土地，土地面積合計443,154.40平方米(約664.73畝)，成交總價196,040.00萬元,目前本公司擁有該項目90%的權益。
藍光文旅為什麼被裁？
“事實上，即便房地產公司真心想做文旅，但能力的確欠缺太多。”吳容指出，很多文旅項目的失敗並不是因為運營，而是源自投資。長於高週轉的房地產企業在開展文旅業務時，其所設計的資本槓桿率過高，致使文旅資產坪效較低；此外，文旅作為運營性資產，必須不斷打造吸引物，提高市場形象，持續招商等等，這就需要不斷注入新現金流，這對地產商來說也難以接受。無論是第一個項目都江堰水果俠，還是後來天津、重慶等項目都需要藍光發展長期輸血。
然而現實是，藍光發展在“嚴厲調控”+“疫情衝擊”+“全球金融危機”的三重壓力疊加下，可謂“泥菩薩過河，自身難保”，更別提向文旅業務長期輸血。早在藍光發展2018年半年度總結會上，藍光發展董事長楊鏗如此評價房地產行業形勢：“如果說房地產業以前是在高速路上行駛，那麼在新的形勢和環境下，的確非常像在川藏路上前行。”
財報顯示，2019年藍光發展的經營活動產生的現金流量淨額前9月為-20億，2018年同期為-38億；流動負債達1012億，較2018年年末增加近200億。有媒體曾梳理，如果把永續債當作負債，藍光發展2017年末的資產負債率達84.30%，2018年末的資產負債率達84.72%，超過房地產行業79.46%的平均負債率。2019年三季度報顯示，藍光發展短期借款達76.71億元，一年內到期的非流動負債達60.86億元。就在今年3月16日，藍光發展再次發行7.5億元公司債券，票面利率為7.15%。
公開資料顯示，藍光發展實際控制人楊鏗先生合計持有公司股份1,769,642,241股，佔公司總股本的58.79%，累計質押股份總數為1,007,924,000股，佔其所持公司股份總數的56.96%，佔公司總股本的33.49%。
藍光發展的艱難不是個案，中國地產紅利期已經過去。在今天的地產業，活下去成為特別真實的存在。前重慶市長黃奇帆曾說，現在中國有將近十萬家房企，未來15年內，會死掉60%以上。
公開數據顯示，新冠疫情來襲，房地產2月份銷售下滑80%，行業頭部企業都紛紛自救：中森地產2月復工至今發放80%薪資；凱德地產所有經理級及以上級別的員工凍結漲薪；萬科南方區域深化組織重組與事人匹配工作；萬達地產拆分中區，僅剩南北兩區……
房地產是個資金密集行業，高週轉、高負債、高槓杆讓房企們一天都不能斷糧。對多數房企來說，一旦銷售停滯，就沒有資金拿更多土地；沒有土儲，就沒有辦法借到更多資金。這是一個惡性循環。
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