近日，央企龍頭房企保利發展發佈了《保利2019-2020年房地產行業白皮書》，講述保利獨有的週期理論。這是繼2016年之後，保利連續發佈的第四份行業白皮書。
當“水大魚大，矇眼狂奔”的時代成為歷史，疊加疫情黑天鵝的衝擊，房地產行業面臨在行業變局中重塑增長邏輯的考驗。
解決這些問題，沒有任何公式。唯有把握市場發展的脈絡，才能在迷茫中看清前路，找準方向。
尤其當行業處在特殊的時間節點，保利白皮書承載著頭部房企對當下的思考和擔當，非常值得關注房地產行業的人細細品味。
為了幫助大家快速閱讀，高效吸收，我們專門提煉了今年白皮書中的20個亮點。希望對大家有所啟示。
01.
口向大中城市集聚，農村人口遷移至城鎮趨勢放緩。
人口遷移本質上源自人對優質資源的追求。所以，在城鎮化的第一階段，人口從農村遷移到城鎮。當高等教育普及，就業需求升級，大中城市對人口的吸引力更大，“城-城”遷移進一步強化。
02.
家庭式遷徙趨勢加強，同時遷徙二代的成長會對城市產生反哺作用。
衛健委統計顯示，近90%已婚新生代流動人口是夫妻一起外出，和配偶子女流動的約佔60%，越來越多家庭攜帶老人流動。疫情黑天鵝後，流動人口在彙集優質資源的城市購房紮根意願更強。
03.
除了北上廣深大肆搶奪人口，目前中心城市對人口流入吸引力也比較強，表現出“東部沿海與中西部明星引力同在”等現象。
這離不開各大中心城市搞建設、搞開發、搞經濟的努力。
整體呈現人口流動多維極化格局，不過主要還是集聚在胡煥庸線以南的東部沿海城市群和都市圈核心城市。
04.
長三角、珠三角、京津冀三大城市群對於國內人口依然具有超強磁吸作用，尤其是都市圈裡的核心城市。
“強者恆強”法則不會改變。
05.
在就業渠道暢通、收入水平提升和技術下沉的情況下，中西部人口就近城市化現象明顯，中西部省會城市遷入人口80%來自省內。
西部直轄市重慶、“創業之都”成都、“中國光谷”武漢、“硬科技之都”西安、“大數據之都”貴陽、“智造之都”長沙等明星城市崛起。
在實現中西部城市發展的同時，這種“附近的城市化”可以更好地安置鄉愁，而且將會減輕大城市人口膨脹的壓力。
06.
城市規模控制逐步解除，給人口遷徙帶來利好。
2019年密集出臺新型城鎮化政策文件，首次提及“堅持尊重規律、順勢而為”、“城區常住人口 100萬—300萬的大城市全面取消落戶限制”，這意味著人口遷徙已經逐步打開。
07.
市場重回主導地位，資源流動循跡規律軌道。
隨著5G、人工智能、新能源等領域，刺激全要素生產率提升，大數據、物聯網賦能，城市病不再是城市規模束縛，大城市承載力將不斷提升。
08.
低收入區域人口向高收入區域流動，區域間收入差距不斷縮小，人均收入趨於均等化。
目前來說，中國各省人口與GDP佔比相對不均衡，TOP100城市GDP佔全國73%，但人口僅佔51%，大量勞動力仍滯留小城市和農村。
發展是硬道理，公平是社會制度的基本價值，二者要實現有效平衡。其中，減少流動障礙，促使勞動力自由遷徙，就是一個重要途徑。
09.
與國際相比，中國大城市數量和人口規模明顯不足。日本前10大城市人口占全國46%，英國21%，而中國僅為9%。
10.
隨著中國落戶政策的放寬，人口加速集聚中心城市。未來15年，中國超大城市有望超10個，特大城市有望超15個。
也就是說，中心城市未來發展空間還比較大。這對於深耕中心城市的房企來說，無疑是幸運的。
11.
從資源配置角度上看，土地城鎮化與人口城鎮化趨於同步。
過去人地分配不均的矛盾突出，隨著二者城鎮化進度的同步，尤其是“放寬城鎮落戶條件，建立健全人地錢掛鉤政策”、“永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批與徵收試點授權下放”，土地這一核心資源的配置有望更“市場化”，中國城鎮化進入新階段，將“以人定地、地隨人走”。
12.
人口、經濟、產業等基本面才是支撐房地產的根本因素。市場力量、行政導向、客觀規律，三者均指向百城集聚。動態調整，尋找增長極與動力源，才是取勝之道。
13.
在“供給穩、需求韌”的前提下，政策工具和金融工具會在房地產行業的發展中發揮主要的驅動作用。
2020年央行首次提出建立“房地產金融長效管理機制”，“房住不炒+因城施策+三穩”將構成穩固新常態。信用債、開發貸、信託、海外債、LPR改革及地產非對稱降息等，都像無形的手調節樓市，使其不會過旺也不會過冷。
14.
房企逆週期操作窗口變短，空間變窄，地房價比中樞不斷向上偏移。房企面臨巨大挑戰，競爭模式亟待升維，重塑打法。
15.
城市輪動錯位期更長，甚至出現城市之間週期反向，冷暖兩重天。比如2019年，大部分重點城市壓力盤整，半數三四線城市仍峰值成交。
提醒著房企要在看到整體樓市情況的同時，看準不同層級城市的基本面，因地制宜。
16.
在同能級、同區域內部，城市也走出了自有周期。對於一二線城市來說，限價政策是自有周期的重要變量。
不過在不同城市，限價力度不同，對樓市的效果有所不同。剛性限價城市，如華東、中部個別二線城市，“中心-郊區”價格體系過於扁平；
彈性限價城市，如廣東、福建個別一二線城市，走高後乏力，盤整期、修復期相對較長。
17.
三四線城市自有周期變量則在於供給彈性、購買力支撐。
供給放量城市，如河北、湖北個別三四線城市，補庫存過量過快，供需反轉，成交萎縮；需求透支城市，如山東、湖南個別三四線城市，房價超過天花板，脫離購買力，棚改走弱，價格虛高回調。
18.
疫情對市場週期產生樓市暫停鍵、資產價值重估、主動調控機會期、居住需求重塑的四重影響。
全球股市劇烈震盪，疫情控制得比較好、樓市相對穩定的中國，成為避險資金的長期目的地。促使著國內核心地段資產價值將受到重估。
19.
市場週期迎來主動調控機會期，即當下與三年前高熱態勢已不同，房價大漲的幻想基本被壓制，投資需求基本退出，可以發揮主動管理職能，重點支持剛需；
疫情給購房者們上了一課，消費者對產品的要求轉向真實居住需求，促進市場競爭迴歸本源。
20.
在疫情黑天鵝下，全球市場已經站到了懸崖的邊緣，勢必給樓市恢復蒙上陰影。但我們認為在穩經濟、穩市場的政策之下，樓市大概率會繼續穩健前行！
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