目前的房價
經過2015年到2017年房價飛漲的三年，隨著2016年國慶開始全國調控，直到2017年初北京政策徹底摁死房價，到現在已經過去三年了。
三年來，除去深圳房價還在一波波的突破新高，全國大中城市均出現平穩回落或者穩定的局面。中國房價，終於停下了飛奔的腳步，等一等你的人民，等一等你的靈魂。
但是注意，房價是在什麼樣的背景下被徹底摁住了：影響樓市的資金方面，自2016年開始全國範圍去槓桿，金融系統出清，M2增幅由常年兩位數增幅滑落至三年連續單位數增幅。政策方面：全國範圍內首付比例和二套房比例大幅提高；貸款利率上浮10%-20%，到了5.39%甚至5.88%水平；社保年限大幅增加；限購、限售、限貸、限價，甚至限住！
可以說，在政府使出所有的招數，完全把樓市變為計劃經濟，配合3年去槓桿的攻堅目標，房價終於被摁住。
在我潛伏的多個全國各地房產群，以發言量和內容進行觀察來看，隨著全國樓市降溫，多數房產群基本偃旗息鼓。
尤其是北京上海，可謂過去一年進入冰點-討論置換、買賣的基本絕跡。買了固安、燕郊等環京城市的更是出現腰斬，早早進入冰點。某些旅居群，從一開始熱炒海南、徐聞、再到雲南，最後也漸無聲息，再也沒人說話，只有中介時不時的播報房產新聞。唯一的例外就是深圳樓市，幾年來從粵海街道辦到粵港澳大灣區再到改革開放四十週年，熱度一直不減，尤其是深圳西部，隨著19年11月豪宅稅的放鬆，房價再次突破天際，創下新高。
但是從全國範圍看，房價快速上漲確實被遏制，2017年-2018年加槓桿炒房的人，多數亞歷山大。
這一點從全國的二手房掛牌數量也可以看出，目前賣盤多於買盤，可供挑選的房源充足。
相反，今年股市群倒是掀起一波又一波熱潮，樓市群員冷嘲熱諷兩句後，終也有人不免手癢進入股市。
2020年的大環境
進入2020年，一場前期黑天鵝，繼而演變為灰犀牛的新冠病毒給全球經濟帶來陰影，今年國內經濟走勢、房價變動也都變得撲朔迷離。
我不懂得預測全國經濟、房價這麼大的話題，這方面專家多的是。但是我還是想寫下自己的想法，根據自身感受，在因城施策環境下，推測一線城市的房價。
先說大環境，從國外看，疫情繼續發酵，最新的G20會議說了一堆，大災確實需要強力政策，拯救全球經濟BLABLA。這裡不再贅述，看圖說話：
要是圖片衝擊力不夠，再配上一段視頻：
https://v.qq.com/x/page/l0941s4wayc.html
而國內這邊，一季度經濟停滯，二季度可能外貿熄火，各種影響咱們不多說。下面我按照時間順序羅列一些新聞和數字。
2020年是中國十三五收官之年、全面建成小康社會的決勝之年、三大攻堅戰的關鍵一年、資管新規過渡期的結束之年。
如完成全面小康社會這個承諾，原計劃2020年的GDP是不能低於6%，後來在2019年經濟普查調整後，2020年實現5.7%的GDP增長率即可完成目標。
2020年1月，中金公司發佈報告，將 2020 年中國實際 GDP 增速預測從 5.9% 上調至 6.1%。2月21日，政治局會議要求：努力實現全年經濟社會發展目標任務，實現決勝全面建成小康社會、決戰脫貧攻堅目標任務，完成“十三五”規劃。
3月23日，隨著全球疫情迅速蔓延，中金再次發表研報，對2020年甚為悲觀：直接將2020年中國實際GDP增速預測從此前的6.1%下調至2.6%...並預計2021年中國實際GDP增速有望回升至9.0%。具體詳情參考：中金：全球疫情加速升級，下調中國增長預測。
中金的報告再次引起人們對這個目標完成的擔心，因為它和國家的政策是掛鉤的，短期市場還是有點迷茫。
3月26日，央行召開一季度例會，相比去年四季度，去掉：保持廣義貨幣M2和社會融資規模增速與國內生產總值名義增速相匹配，不搞‘大水漫灌’”的表述。
3月27日，國家召開會議，會議內容和點評簡單羅列下：
1、會議明確“努力完成全年經濟社會發展目標任務，確保實現決勝全面建成小康社會、決戰脫貧攻堅目標任務”：中金預測的2.6%，確保完成任務的5.7%增長率，之間差距如何彌補？
2、適當提高財政赤字率。中信建投研報預計2020年赤字率將達到3-3.5%。
3、發行特別國債：歷史上我國僅發行過兩次特別國債：第一次是1998年發行2700億特別國債，用於四大行應對97年亞洲金融危機；第二次是在2007年，發行1.55萬億特別國債用於成立中投公司。這是第三次。
4、引導貸款市場利率下行：貸款利率是每月20日LPR報價，而存款利率2015年以來沒有降低過。國外有報道可能存款利率也要降低。
5、增加地方政府專項債券規模：1-3月已經批准14,000億各地政府專項債券，中信建投預計全年4萬億。
這3個月的新聞挨著看下來，各位有什麼感受？
上述都是貨幣政策和財政政策方面的刺激。而房產政策方面，各地已經在瘋狂試探了，不過結果無一例外都是被迫撤回，甚至浙江海寧的文件，半天內就下架了。
瘋狂試探的地方政策背後，是當地吃緊的財政。快速撤回的背後，是上級依然嚴格的監管。
雖然目前的試探都被打瘸了，但是相信今年會有更多的地方出臺新政策，有棗沒棗，打一杆子再說。夢想還是要有的，萬一上面不要求撤回了呢？
平心而論，國內各城市發展水平差異較大，因城施策，不搞一刀切是正確的。北京上海，嚴控房價，驅趕人口，但是去的人依然趨之若鶩；而三四線城市，即使暫時留住了肉體，也留不住小鎮青年們的靈魂。人口外流情況下，當地財政極其吃緊。
2020年的房價如何？
回到我們開頭的現狀，在M2增幅持續降低、金融持續去槓桿、住房貸款利率上浮20%、政策連續高壓，限無可限的情況下，我們終於摁住了房價。
2020年，去槓桿變為穩槓桿、銀行貸款利率出現下調且將持續、貨幣政策寬鬆、財政政策積極的情況下，原本的高峽出平湖，如果水位持續攀升，一層層傳遞下去，下方資產價格自然水漲船高。
假設再真的有限貸和首付比例政策的助攻，什麼後果自然不言而喻。
資產中的大頭-樓市和股市
當然說到資產價格，股市是資產、樓市也是資產，甚至可能股市今年的機會很可能更大於樓市。我也不否認股權的資本升值速度是遠超房產增值速度。
但是大家也需要注意：股市中如果買到垃圾股，它的價值確實是可以清零的；但房地產是實物資產，不管走勢如何，一線城市的樓市依然有居住價值、依然有教育、醫療、環境等各方面的附加價值。
50萬的股票，一天的波動會讓人徹夜難眠；而400萬的房子，能讓很多人在疫情來臨時候，安心居住在自己的小天地內。
再加上股市流動性強，進出頻繁，賭場七虧兩平一勝絕對不是瞎說的。只有房子，基本能隨著大盤漲跌，跟上通脹水平。
追漲殺跌是人的天性，股市裡面追漲殺跌，高位接盤，幾萬塊錢玩玩也就了事了。而在房價突然開始起步後，每天都是一年工資10萬的價差，哄搶之下你根本沒時間思考和細算，只能去搶。
所謂的搶，真的是幾波人把業主堵在家裡，一個個比賽著漲價，等著業主翻牌。
今年打算買房的人，在當下這個樓市價格和成交不活躍的，業主心態放緩的時候，不去多看房，難道真的要等到再次出現買家搶樓時，非要擠進業主家去？
可惜的是，不管股市和樓市，往往歷史一次又一次重演：低點時候無人問津，高位時候跑步入場。
後面怎麼辦
如果計劃要留在大城市，需要提前做好規劃。房價是很高，每個人都過的很艱難。在資源有限的情況下要達成目標，更是要花費更多的心思，做最多的努力。而不是寄希望於大城市的房產崩盤。中房美股真的崩盤了，可以參考美國股市崩盤後的政府舉措。
所以，再次敦促各位朋友，趁著開閘放水之前，提前盤點自己可掌控的資源，做出買房的規劃，有重點的在週末開始看房，和帶看中介保持聯繫，做到重點小區帶看量、成交量和變動價格心中有數。
做好充足的準備後，就可以開始等待。等什麼呢？由大到小，等待下面的信號出現：
1、四月份召開的兩會，看是否會徹底夯實今年的赤字率、GDP增長速度，任務是否要完成；
2、長期貸款利率和存款利率是否進一步降低；
3、當地限購政策和首付比例是否出現放鬆；
4、當地帶看量和成交量是否出現快速上漲。
等到1、2、3、4都出現時候，不是你開始去看房的時候，幾百萬的房子從開始看房到落定，幾乎也要一個月。
一個月，趕上了就是前後10%，都是血汗錢。
各類指標都出現的時候，是你要直奔最中意的片區和小區，果斷出手的時候。
只有在提前密集做好功課後，“一旦天下有變，則命一上將將荊州之軍以向宛、洛，將軍身率益州之眾出於秦川，百姓孰敢不簞食壺漿以迎將軍者乎？”
未雨綢繆，中年人不得不備的傳統藝能。
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