將精力轉移到投資和營銷之後，老本行“高品質”卻走進了小黑屋。綠城中國要在2025年突破5000億元銷售額，面臨的挑戰不小。
文丨顧小白 編輯丨杜海 來源丨正經社
年售2000億元，綠城中國的業績拿到檯面上不算寒磣，但也稱不上靚麗。
這家在很長時間裡被譽為房地產界“iPhone”、一度與萬科叫板的房企，從這個銷售規模來看，已從中國房地產十強隊列中滑出。
十年一夢。張亞東時代的第一年，綠城中國舊疾未愈新病現，除了被永續債吞噬利潤，還有頻頻傳來的項目質量問題——創始人宋衛平時代的高品質氣質已逐漸遠去。
下一站， 要在2025年突破5000億元銷售額，是個不小的挑戰。
01
債務利息大幅吞噬利潤
3月23日，綠城中國發布的2019年業績顯示，全年銷售額為2018億元，較2018年增長29%。跟此前制定的2000億元銷售目標相比，屬於壓線完成。
這個成績，已經遠遠跌出了中國房地產十強隊列。自2009年以來的10年間，綠城中國的銷售規模躋身行業十強的日子並不算多。其中，有四次排在10名以外，兩次壓線排在第10名。
2019年第一季度，綠城中國的銷售就露出了疲態。當期，累計取得合同銷售面積約119萬平方米，合同銷售金額約255億元，分別同比下降23.72%及8.6%，年度目標完成率只有近13%。
儘管當時行業整體銷售呈現的都是下滑趨勢，但從全年目標完成進度條來看，綠城中國銷售乏力的跡象更為明顯。同期，中海地產、龍湖集團、中國恆大的年度目標完成率分別為23.05%、20%、19.9%。
同期，綠城中國的盈利能力也略顯不足。2019年毛利潤率為25.4%，較2018年小幅上升2.6個百分點，但與50傢俱有代表性的A+H股上市房企32.61%的平均毛利潤率相比，稍遜一籌。
淨利潤方面，2019年歸母淨利潤為24.8億元，同比增長147%。表面上看，盈利能力大幅提升，但這個大幅增長來源於2018年的淨利潤滑鐵盧。事實上，2019年的淨利潤收入僅比2017年的21.9億元略高不到3億元。
賺錢功夫火候不夠，還得忙著填永續債的鉅額利息。截至2019年末，綠城中國永續債進一步增長到212.29億元，其利息接近13億元，佔全年淨利潤的51.85% 。
也就是說，僅僅這筆永續債的利息，就夠綠城中國上上下下忙活大半年。
02
令人惋惜的宋衛平時代
2019年是中交系張亞東掌舵綠城中國的第一年。
在日前的業績發佈會上，面對投資者對業績暴雷的質疑，張亞東不下3次道歉。但若要追究箇中根本原因，或許還得追溯到宋衛平時代。
2009年，是宋衛平掌舵綠城中國的高光時刻，那一年銷售規模突破500億元，僅次於萬科。宋衛平也一度高調宣稱，綠城中國將會超過萬科，成為中國最大的房地產開發商。
彼時，碧桂園的獠牙還含在嘴裡，恆大也還在後院磨刀，被譽為“房地產界喬布斯”的宋衛平，憑藉著高品質的綠城項目，叫板萬科是有底氣的。
綠城中國追求品質到了什麼程度？根據業界傳言，宋衛平肉眼就能看出磚面銜接縫隙的誤差，立面顏色是否和諧、窗戶弧度是否舒服、地磚花紋是否協調，對產品品質的苛求到了一種偏執的地步。
傳言真偽無從驗證，但市場的美譽度不會騙人。生活在杭州的人曾把“住在綠城的房子裡，去阿里上班”作為理想的生活狀態，人們對綠城品質的認可由此可見一斑。
到了2010年，形勢急轉直下。最嚴樓市調控“國十一條”出臺，打得憑藉高負債、高成本兇猛擴張的綠城中國手足無措，一度陷入破產邊緣。在經歷了鬧得轟轟烈烈的融創收購爭端後，最終委身中交集團，渡過了難關。
在綠城中國奮力自救之際，房地產行業迎來黃金時期。碧桂園、融創、新城控股等房企開啟了高負債瘋狂拿地的擴張模式，迅速搶佔市場。剛剛死裡逃生的綠城中國，對拿地卻猶豫不決起來。
房地產從拿地到銷售回款一般有2-3年的滯後性，2019年的銷售業績一定程度上反應的是2016年、2017年的拿地情況。如今的無貨可賣，便是綠城中國當初拿地節奏失衡的表現。
在2018年的業績會上，張亞東直言最痛苦的莫過於改變不了過去。這一言論一度被外界解讀為對宋衛平管理下綠城中國發展失速的指責。
綠城中國曾多次在公開場合強調，在遭遇2017年限價政策衝擊後，在此之前拿到的地效益已大打折扣。用張亞東的話說就是“微虧的項目，會變成鉅虧”。按照房地產拿地銷售週期來看，2018年、2019年正是開啟“買單”的集中時段。
歷史遺留問題，早或者晚總是需要解決的。2018年、2019年，綠城中國對資產分別進行了17.35億元、13.76億元減值撥備。其中，在2019年減值的資產中，早期獲取的瀋陽全運村、佛山桂語蘭庭和唐山南湖春曉是虧損最為嚴重的三個項目。
03
健身期遭遇雙面夾擊
2019年7月，中交集團入駐後的第四個年頭，宋衛平退出董事會，綠城中國正式進入張亞東時代，投資和運營成為兩架新馬車。
既然是地拿錯了，那就拿對的回來。2019年伊始，綠城中國加速補倉拿地。財報數據顯示，截至2019年12月31日，共有土地儲備項目142個(包括在建及待建)，總建築面積約3873萬平方米，總可售貨值約5960億元，一、二線城市的土地儲備總可售貨值佔比達73%。
在投資方式上，綠城中國也從以往靠招拍掛轉為併購為主。2020年至今，綠城中國獲取收併購項目17個，其中包括上海新湖明珠城、西安桂語蘭庭等項目，收購項目貨值同比增長332%。
但是，張亞東的投資就是正確的選擇嗎？第三方數據顯示，綠城中國在2020年所拿地塊的平均溢價率為23%，在當前的限價環境下，這樣的溢價率所呈現出來的盈利空間並不理想。
比如，2月在北京通州區所拿地塊溢價率高達49.78%，可售住宅部分成交樓面價達30806元/平方米，但周邊平均房價約50000元/平方米，這筆投資，似乎賭的是這塊地皮房價兩三年內的漲幅空間。
當下播種，只待秋收。對於親自操刀的這波投資，張亞東充滿了信心，並定下了2020年2500億元、2025年5000億元的銷售目標。
一邊是逐步解開歷史遺留難題，一邊是輕資產梳理和拆分，綠城中國“瘦身減重”，進入了健身期。
根據港交所2月底披露的信息，綠城中國旗下的代建公司綠城管理控股有限公司已經向港交所遞交招股說明書。如若最終順利上市，將斬獲一枚“代建第一股”。
不過，將精力轉移到投資和營銷之後，老本行“高品質”卻走進了小黑屋。2019年內，有不少投訴內容顯示，綠城中國的代建項目多次被曝出存在房屋漏水、部分單元樓梯開裂掉渣和牆面空鼓、牆體破裂脫皮等質量問題。
舊疾新病雙面夾擊，綠城中國的好日子快來了嗎？
“（現在）這種情況我相信不是你們願意看到的，同時也不是我們臺上5位和其他管理層願意看到的，所以希望大家再給我們時間，我們會努力工作。”
張亞東在年報發佈現場的如是講話，值得我們拭目以待。【《正經社》出品】
【本文為“房企活下去”系列第3篇，前兩篇為：
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