引言：一週內，綠城中國連續斥資174億元將位於溫州、大連、北京三地的5宗地塊收入囊中，疫情之下，不少房企紛紛收緊投資過冬，綠城卻在土地市場頻繁出手表現亮眼。外界評論認為，在“2020年2500億、2021年3000億銷售”的壓力下，積極納儲是綠城的首要任務，而這些高價地則會對其運營能力提出新的挑戰。
疫情之下，綠城中國反而逆勢加倉。2月19日，經過76輪競價，綠城兩附屬子公司分別以總價25.42億和5.13億摘得溫州、大連各一宗地。若算上幾天前，綠城斥資144億在京收入的3宗地，6天的時間裡，其拿地款已達174億元。外界評論稱，時下拿地競爭對手少，但高價地依然會挑戰綠城的運營和操盤能力。
京城糧倉告急
5天144億拿下3宗地
在北京土地市場上，綠城的“黑馬”之姿展現的最為明顯。2月18日，北京迎來春節後的第三場土地拍賣，大興、通州三宗地塊集中出讓，包含住總、越秀、中海、龍湖、金茂、綠城、首開+保利聯合體等在內的20家房企參與競拍，且以國資背景房企居多。
綠城力挫群雄，先以總價13.48億元+自持7%的代價收入通州臺湖地塊，後又經歷70輪競價，斥資67億元收入大興區舊宮鎮地塊，成為當日的最大贏家。通州地塊49.78%的溢價率，也創造了近一年來北京土地市場的溢價率之最。
幾天前的2月14日，綠城力挫中海、旭輝、平安、保利+金地聯合體等房企，總價63.6億元拿下的昌平區東小口鎮地塊，也是當天北京土地市場爭搶最激烈的地塊。該地塊成交樓面價37407元/平米，溢價率29.8%，並有銷售單價不得超過64744元/平米的限價政策。
為減少人員聚集，目前全國約60省市先後出臺了開發商暫停對外開放商品房售樓處、中介公司暫停營業等措施。在停工停售、假期延長等因素的影響下，房企的銷售和建設進度被拖慢，開源節流、減少支出和“活下去”成為暫時的主題。克而瑞的統計顯示，春節後兩週其重點監測的城市共計成交土地108幅，總成交量為674萬平米，同比下降62%。
北京土地市場更是在嚴格的樓市調控政策下連續三年降溫。據克而瑞統計，2017年北京市的土地出讓金額為2609億元，2018年北京累計出讓土地72幅，總成交金額為1682.9億元，較2017年下降約四成，直至2019年，北京累計出讓土地58宗，成交金額為1672億元，較2018年再降6%。
疫情“黑天鵝”的影響下，綠城的投資力度不降反升。2020年2月至今，北京共計成功出讓9宗地塊，總成交金額為363.89億元，其中，綠城中國的拿地金額為144.08億元，是名副其實的“大地主”。
尤其是，具有先天融資優勢的國資背景房企正在成為近期北京土拍市場的“領跑者”，起家於杭州的綠城為何會異軍突起？對此，有分析人士表示，綠城中國的大股東為中交集團，是國企和港資性質，並非傳統意義上的民企，融資難度和成本相對不會太大。
綠城與中交的關係要追溯至2015年3月，彼時，中交以60.15億港元總對價收購綠城5億多股份，三個月之後，中交再以每股11.46港元收購綠城1億股股份，直至2015年末，中交持有綠城約28.9%股份，成為其單一最大股東至今。而中交集團系國資委監管的中央企業。
在中指院看來，在疫情影響下，不少房企的拿地行為會更加謹慎，此時競爭對手較少，政府出於財政需求也會大量推地，對資金面允許的房企來說，反而是拿地的好時機，可以瞄準優質地塊。
不過，綠城上述行為的背後也有其在京土儲不足的原因。2019年，綠城首次實現銷售額破2000億關口，達標100.9%，但土儲仍然是其軟肋，截至去年年中，綠城中國的土地儲備為3412萬平米，低於同等規模房企，在北京區域的土地儲備僅為135.5萬平米，佔全國總土儲的4%，在綠城佈局的20餘個城市中，排名第6-7位。
去年一年，綠城共計收入土地73幅，土地投資額約856億元，新增貨值超2000億元，新增可售面積逾800萬平米，而這些新增土儲主要分佈於寧波、杭州、西安、重慶等城市，在北京市場一無所獲。
綠城最近的一次在京拿地要追溯至2018年11月，彼時，綠城以7.79億元總價競得順義區順義新城第13街區地塊，建設用地面積4.17萬平米，地上建築規模7.09萬平米，用來建設共有產權房，而這也是該年，綠城在北京收入的唯一一宗土地。
然而，北京又是綠城全國化佈局中項目去化不錯的城市。去年，綠城北京公司所在的北方區域共計實現銷售300億元，是六個區域公司中業績較為突出的一個。其中，在京的五個項目分別是北京御園、北京西山燕廬、北京壹亮馬、北京西府海棠和北京順義項目，最早在2015年便已開盤銷售。
有業內人士提醒，在“2020年2500億，2021年3000億”的銷售目標壓力下，積極納儲成為綠城的首要任務。但是，疫情之下，不少房企面臨著較大的資金壓力，敢於在此時拿地的房企，可能對於後市較為樂觀，但所摘得的高價地對公司的現金流也是一種考驗，對未來的運營能力及操盤能力會形成新的挑戰。
融資與拿地並行
綠城式規模突圍
綠城中國董事會主席張亞東
在綠城中國董事會主席張亞東看來，以前的綠城是房地產行業裡的特長生，但特長生也有另外一層意思，即“有短項、有偏科”。去年的中期業績發佈會上，張亞東稱，給我們三年時間，一定會把各項指標調整好，成為行業優等生。
去年8月，綠城曾交出“史上最弱”的一張半年度業績單，期內僅錄得銷售743億元、營業收入186.58億元、股東應占利潤20.58億元，分別同比減少1.5%、44.4%和11.9%，距離張亞東提出的“爭取2000億”的銷售目標有近7成的差距，而這也被綠城認為是供貨不足所致。
規模提速下的綠城逐漸將前兩年“謹慎拿地、反週期拿地”的投資策略，調整為全週期拿地積極納儲。此外，其“拿地至開工4個月、拿地至開盤9個月、拿地至回正14個月”的週轉速度，也較此前大大加快。因此，有分析人士透露，綠城在疫情特殊時期加速拿地，一方面由於短債壓力暫時不大，另一方面也體現了其規模擴張的迫切程度。
2017-2019年綠城拿地宗數情況 圖片來源：中指院
在非公開市場上綠城也在加大拓儲力度，併成為繼融創中國、世茂房地產之後，在收併購市場展露頭角的房企。綠城官方信息顯示，去年全年，公司在非公開市場獲取土地40宗，佔比近50%，同比增長135%，並在佛山、寧波等地落地4個TOD項目。
去年12月，綠城以36億元代價收購了上海新湖35%的股權及相應權益，並獲得了其正在開發的20萬平米上海舊改項目。同月，綠城還斥資1.55億元將藍城文化旅遊、藍城海藍各20%股權及債權收入囊中，並斥資4.2億元收購銀潤藍城40%股份。
除傳統開發業務外，綠城也在嘗試推動金融平臺化，並積極尋找可以收購的金融標的。2018年12月，綠城宣佈以27.18億從萬達手上收購百年人壽保險股份9億股股份。在綠城看來，金融並非遊離於房地產之外的多元化業務，金融平臺能支撐地產主業，與主業協同發展，且人壽保險牌照具有獨特的資本投資價值，收購事項能夠助力綠城業務種類的多元化。不過，因未獲銀保監批准，該筆收購於去年6月宣佈終止，金融板塊佈局遇阻。
規模擴張的背後，離不開資金的支持。據焦點地產新聞不完全統計，去年全年，綠城中國先後發行了3筆累計11億美元的境外債，同時發行了20億元公司債，46億元永續中票、酒店類CMBS、供應鏈ABS以及房屋租賃公司債等，累計融資203億元。2018年，綠城通過發債、銀團貸、供應鏈ABS等多種融資方式累計籌資332億元。就在前日（2月19日），深交所信息顯示，綠城擬發行的20億元ABS融資變更為“已受理”狀態。
在密集發債和積極納儲的過程中，暫無短債壓力的綠城中國負債總額卻呈現上升趨勢，逐漸從2017-2018年末的1890億元和2196億元升至去年中期的2347億元。
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