2017年8月，朱先生和謝女士與鎮江XX置業公司簽訂了《商品房買賣合同》一份，合同中寫明瞭購買房屋的用途，建築面積，房款金額，並對交房時間及延期交房的違約責任做了如下約定：
1、該房應在2017年12月20日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將取得《核查意見書》並符合合同約定的商品房交付給朱先生和謝女士。
2、出賣人如未按合同規定的期限將該商品房交付買受人使用，則按逾期時間分別處理（不作累加）（1）逾期不超過60日，自合同規定的最後交付期限第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之一的違約金，合同繼續履行；
（2）逾期超過60日後，買受人有權解除合同，買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起60天內退還全部已付款，並按買受人累計已付款1%向買受人支付違約金。買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自合同規定的最後交付期限第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款的萬分之一點五的違約金。該合同附件為補充協議，其中關於房屋交付補充約定有：
出賣人的通知送達後或者合同約定的交付時間屆滿後，買受人無合同約定或法律規定的理由，不得拒絕受領出賣人交付的房屋。買受人無合法理由拒絕受領的，視為出賣人按時交付。2017年11月20日，置業公司向朱先生和謝女士發出《告知函》，
內容：原定於2017年12月30日前給付，現因施工強度和竣工驗收流程都較其他項目更為縝密、要求更為嚴格，故項目將變更交付時間。2018年3月1日，置業公司通知房屋已具備交付條件。同月4日，朱先生和謝女士對所購房屋進行了驗房，並填寫了《入住驗房表》。2018年4月13日，朱先生和謝女士（乙方）與鎮江XX置業公司（甲方）簽訂《賠付協議》
內容為：由於天氣、市政、施工難度等綜合因素的影響，乙方所購買的XX廣場塔樓A物業未能按合同約定時間交房。就逾期交房事宜，甲乙雙方達成如下意見：甲方按照《商品房買賣合同》“出賣人違約責任”中約定的賠付標準，自延遲交付支付（2017年12月31日）起至實際交付之日（2018年2月28日）止，共60日計算違約金金額，乙方認可該違約金已彌補乙方所有因一起交房產生的損失，乙方接受該房屋後不得再向甲方主張任何逾期交付的違約責任。此為雙方解決逾期交付問題的最終解決方案，與房屋買賣合同不一致的，以此為準。
另外，2018年2月14日，鎮江市住房和城鄉建設局認定：該房屋所在塔樓A現場配套設施已安裝完畢，基本具備交付條件。不久之後，朱先生和謝女士將鎮江XX置業公司起訴至法院，訴求：
1、鎮江XX置業公司在未達到交付條件的情況下，要求原告簽訂《賠付協議》並收房，存在欺詐行為，原告要求撤銷《賠付協議》。
2、即使法院認為不存在撤銷情節，結合真實交付時間的認定，被告應當支付簽訂《賠付協議》之後至真正交付日期之間的違約金。《核查意見書》是《商品房買賣合同》約定的交付條件，應當以此判定是否具備交付前提。《核查意見書》不能被其他文件或約定所代替。
法院認為：
1、雙方簽訂的買賣合同和補充協議，以及2018年4月13日的《賠付協議》，均系雙方當事人真實意思表示，不存在違反法律、行政法規強制性規定的情形，均應合法有效。不存在存續協議的法定情形。
2、房屋買賣合同中約定交付條件為取得《核查意見書》，此舉是為了保障購房者的合法權益，其本質系確保交付的房屋必須具備相應的使用條件。雖然鎮江XX置業公司2019年2月1日才取得《核查意見書》，但該意見書明確系整體交付的核查意見，而涉案房屋所在的公寓樓層，鎮江市住房和城鄉建設局於2018年2月14日即出具了初步核查意見，認定具備交付條件。
因此，對於購房合同中關於交付條款的約定，不能僅僅拘泥於自字面，而應從該條款的實質內容區考慮是否符合約定。據此，可以認定從2018年2月14日起涉案房屋既具備了符合購房回填土約定的交付條件。鎮江XX置業公司在此時間後通知交付房屋，符合相關規定，不存在欺詐行為。
3、從2017年12月31日起至2018年2月28日為超過60日，故此逾期交房期間的違約金按合同約定的標準，計算出的結果為XX元，此與協議中確定的賠償金額完全一致，不存在顯失公平之處。
關注公眾號：法潤萬家法律諮詢，律師專長匹配更精準的法律服務
平臺簡介：法潤萬家，律師專長匹配更精準。律師100%官方認證，首次免費諮詢。勞動法律諮詢：可私信、可留言。
閱讀更多 法潤萬家法律諮詢 的文章
