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保利物業在去年12月上市後，在資本市場大放異彩。
先是GIC、高瓴資本都諸多大佬爭當基石投資者，後是100%的新股中籤率，上市首日大漲近30%，隨後在3 個月內股價翻倍，不僅帶火了一眾物業股，順便將港股打新由悶聲賺大錢推到了臺前。
這才有了後來興業物聯、燁星集團等物業股千倍超購的神話。
3月9日，保利物業被納入港股通，進一步獲得資本市場認可。
這樣一支集萬千寵愛於一身的物業新貴近日發佈了上市以來的第一份財報，看完，不得不讓人感慨：業績是真好，但估值也是真貴。高高在上的估值，到底是泡沫，換來剎那間的煙火，還是過於優秀，讓人不得不高價迎娶？
亮劍！2019業績大好
根據財報披露，保利物業在2019年取得59.67億元的營收，同比增長41.1%。
拆分保利的營收細節，推動收入大增的主要動力在於社區增值業務的飆升。
1. 物業管理服務，主要是保潔、綠化、安保等基礎服務，收入的來源主要是靠物業費；
2. 非業主增值服務，指的是物業公司幫助開發商進行案場協銷服務，如訪客接待、諮詢、商業運營、安保等；
3. 社區增值服務，主要是圍繞業主進行升級服務，如房屋裝修、社區零售、家政服務等。
目前，傳統的物業管理服務依然是保利物業的第一大收入來源，2019年營收38.44億，同比增長32.1%，低於總營收的增速，佔總營收的比重為64.4%。
非業主增值服務全年營收9.69億，同比增速39.1%，佔總營收比重為16%。
三大業務中，增速最快的是社區增值服務，全年營收11.54億，同比大增85.2%，佔總營收的比重由2018年的14.7%提高到19.3%。
在盈利能力上，物業管理服務主要是勞動密集型行業，提供的服務也都很基礎，因此毛利率一直較低，目前維持在14.2%左右。
而非業主增值服務2019年的毛利率為20.3%，近3年的毛利水平維持在20%左右，提升幅度並不大。
由於社區增值服務在2019年增加了諸多盈利較低的業務，造成整體的毛利率水平由2018年的48.4%降低到2019年的40.7%。
雖然各項業務的毛利水平變化不大，甚至有所下降，但由於社區增值服務營收佔比的擴大，對保利物業整體的盈利能力有所提升，其中，毛利率由2018年的20.1%提高到20.3%，淨利率從7.9%提高到8.4%。
營收的高速增長和盈利能力的提升，帶來的淨利潤增速略超營收，2019年，保利物業的淨利潤增長速度達到49.7%。
優異的成績對得起資本市場寵兒的佳話，但老虎證券投研團隊認為，保利物業的股價短期來看似乎高估了。
估值遠超同行，保利何德何能？
截止目前，已有碧桂園服務、中海物業、雅生活服務、新城悅服務等同行公佈2019年業績，其中，營收增速及盈利能力都數一數二的是碧桂園服務，全年營收增速達到106.3%，淨利率遠超保利物業的8.4%，達到17.3%。
通過數據對比，不難發現，無論是營收增速，還是盈利能力，作為央企的保利物業只能獲得中游水平，但在物業股估值中，保利物業卻是估值最高的一個。
追究這其中的原因，老虎證券投研團隊認為，或有2點：
一是保利物業新上市不久，各股東的股份尚未解禁，加上有GIC、高瓴資本等大佬站臺，在流動性上享受了市場給予的溢價。
二是保利物業有潛在的併購可能。
無論是保利物業還是碧桂園服務，依賴傳統的物業管理收入模式，都只有在管理的物業面積增長的情況下才能獲得營收增長，如此，物業公司必須要努力擴張新項目，但近兩年，地產開發商的日子並不好過。去年全年，我國的商品房銷售面積為17.1億平方米，與2018年基本持平。
即使保利物業有一個保利地產的“好爹”，但2019年，保利地產全年的簽約面積同比也只有12.91%的增長。
調控的灰犀牛始終籠罩在地產業，加上今年的疫情黑天鵝，2020年的房地產依然是命途多舛的一年。
很明顯，依賴傳統的社區物業管理收入存在明顯的天花板，因此，保利物業開始向大物業轉型，積極佈局多業態公共服務，如公共服務、學校、景區等，2019年保利還首次進入軍產物管領域。
多業態的佈局，推動保利物業在管面積大增，2019年，新增的在管面積為9640萬平方米，新增合同管理面積1.366億平方米。
除此之外，另一大有可為的廣闊空間來自社區增值服務，高毛利、增值服務多種多樣給了物業公司充分的發展空間。
但目前社區增值服務的營收佔比較低，加上當前龍頭物業公司的市場份額佔比較低，TOP5的市場集中度也僅為3%左右，這給了保利物業進行行業併購做大的機會。
在招股書中，保利物業欲將57%的募集資金用於行業併購，去除各項開支，保利物業上市募集了大約46.82億的資金，折算成收購資金約26.7億將用於併購。
手握重金，通過併購做大規模，保利物業給市場留下一個巨大的想象空間。
年報過後，保利物業何去何從？
老虎證券投研團隊認為，從估值上看，保利物業享有遠超同行的估值水平，有向下迴歸的可能，但同時，手握重金尋找潛在的併購項目，又給市場注入無限的想象空間，因此，靚麗的年報發佈後，保利物業的走勢也頗為焦灼，先是低開，而後又衝高回落，資本市場或許需要時間來給保利重新定價。
但已經開始有機構按捺不住要出逃了，在保利物業剛上市時，施羅德（Schroders Plc）基金重倉買入，於近期，該基金開始頻繁減持，這或許能反應出機構資金對保利物業的態度。
最後
突如其來的疫情，讓物業公司成為守護家園、構築最後防線的“最美堅守者”。在戰“疫”期間，好的物業公司不分晝夜堅守崗位，除了基礎的測量體溫，甚至還提供送菜上門、照顧寵物等高階服務，而差的物業公司，可能連第一道測量體溫的防線都是應付了事。
這場疫情，重創了諸多行業，但物業卻是“因禍得福”的極少數行業之一，尤其是對優質的物業公司來說。
正如彩生活首席執行官黃瑋曾坦言，“此次疫情是業主對物管行業的第二次價值發現。業主對優質物業的需求會增加，有利優質物業未來對物業費的收繳和議價能力”
當然，短期來看，因疫情造成人員成本提升，加上部分增值服務無法開展，保利物業在年報中坦言可能會對業績產生影響。
但在品牌物業價值再發現的未來，作為央企的保利物業或可長期受益。
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