目前，南京二手房市場已經日漸恢復人氣，正常的工作日時間，南京各處的不動產交易中心都是排長隊等著辦理過戶等手續。
而這其中，屬學區房交易最為火熱。隨著南京各區的學區落戶時間臨近，很多家庭在市場恢復復工之後，第一時間敲定學區房購買。
近日，我在網上查看到一小區在3月初就迅速成交了兩套二手房，我還記得那會我正居家隔離，人都沒復工，大多數中介差不多也是剛剛復工的狀態。這個速度可謂是相當迅速了。
據瞭解，這個小區是科利華中學的學區房，如此一來，這個成交速度似乎可以有理由說通，但復工即成交，是不是也意味著小區本身也不錯呢？
帶著這個疑問，我決定實地去看一下小區情況。
好奇之下，實探科利華學區，結果收穫一波“驚歎”！！！
西家大塘位於玄武區的核心位置，離雞鳴寺、玄武湖、明城牆都不太遠，雖然是老小區，但是小區範圍卻不小。
小區大門正對著南京十三中，目前是一所四星級高中，在南京算是很好的高中之一。
小區雖然離繁華地段有些距離，但是附近生活配套基本滿足周邊業主的需要。除了超市、菜場之外還有一些小商鋪。
小區出門一百米就有公交站，地鐵稍微遠一點，離最近的1號線鼓樓站將近1公里。
我去的時候，小區大門雖然有門衛，但是管理比較松，可以自由出入。現在老小區的管理普遍寬鬆，這一點大家都習以為常。
不過小區內部還是稍顯混亂的：
在這裡，縱橫交錯的電纜生動地展示了通信是一切生活的源泉。小區上空中交織的天線
忽然想起周杰倫的一句歌詞：“窗外的麻雀，在電線杆上多嘴。”，可惜，此刻並沒看見麻雀。
常住老小區的居民通常都是生活小能手，善於發掘和利用身邊一切可以用的東西方便自己的生活。這種裸露在外的天線成為了天然的晾衣繩，掛了幾件小衣服，生活氣息撲面而來。
在老小區這裡，道路不在於多寬，能走就行，剩下的都交給“四輪車”。
老小區很少會有休閒散步的空地閒置，這種開放式的天然停車場是必定會被利用起來。
一棵樹的年齡可以從它的年輪推算，那麼一棟樓的房齡或許也可以從它斑駁的牆面獲悉一二。
有的樓棟還保留八十、九十年代的建築風格，還能看見這樣窗戶樣式的小區不多了，我有印象的上一次見過它是還是在北京東路小學那邊的學區房。
和西家大塘緊挨著的雞鳴山莊，我也一併去看了一下，兩個小區的情況類似，這邊的樓層也不一樣高，有的是三層，有的六層，有的樓下還擺放了些許雜物，沒有清理，看上去稍微有點亂。
實探完的感受就是：是我理解中的老小區沒錯了，或許接地氣，才是老小區獨特的標籤。
享受“名校學區”紅利，老小區身價上漲明顯
雖然看完小區的面貌，多數人難免要吐槽一下這裡的環境。但是這並不妨礙小區房價接連上漲，究其原因，就因為它是中央路小學+科利華中學的學區房。
中央路小學雖然沒法和玄武的北京東路、南師附小這類的小學相比匹敵，但是在南京來說，也是可以排在二三十名的位置。去年小升初的考試中，南外錄取1人，玄武錄取3人，這個成績已經挺不錯了，學校成績一直以來比較穩定。
當然，令它身價上漲的更多地是因為初中——科利華。論玄武區的公辦初中，這麼多年來非科利華莫屬。去年，在“公民同招“”政策影響之下，南京各區的優質公辦初中學區房幾乎都漲了一波，科利華也不例外。
雖然近幾年，科利華的成績有所下滑，漸漸與其他幾所優質公辦拉開距離。但這很大程度上是因為民辦優先擇優之下，影響了其原本的生源。隨著“公民同招”一針強心劑的打入，科利華很有可能可以再回巔峰。
查看小區最近的成交記錄，顯示小區成交單價已經輕鬆破5萬/平，去年7月，一套面積單室甚至已經破6萬/平。而在2016年的時候，50多平的房源成交單價3萬/平不到。
再來看下小區近幾年的發展軌跡：
2016年的時候，跟著南京房價普漲，單價2萬多；
2017年的時候，漲幅平穩，單價3萬多；
2018-2019年的時候，價格迅速上漲，
單價一下升到5萬多；預計2020年，單價破6萬的情況會更多。
這種近乎一年漲一萬的價格走勢，估計很多小區業主都意料不到。
目前，365二手房網顯示小區最新掛牌價為56186元/㎡，今年以來前三個月的價格還是比較平穩，預計6月之後，可能會再迎來一波小漲。
小區在售的二手房，二室多在300萬左右，三室350萬左右。
新政刺激下，諮詢帶看量大增，但最受歡迎的卻是......
為了更進一步瞭解小區情況，我隨後諮詢了附近的中介。他表示，小區的成交就是衝著學區房去的。
小區環境一般，買房人目的純粹，就是為學區
他跟我解釋說，這個小區的環境確實一般，我帶客戶去看房的時候，對他們看到小區的反應都見怪不怪了。很多人第一次來這邊都忍不住要吐槽一下這邊的居住環境。但買房最終還是要看房子情況和自己的預算。如果是預算不多，例如不足300萬的客戶要買科利華的學區，這邊就有符合要求的房源。西家大塘、雞鳴山莊包括馬路對面天山路的幾個老小區的小兩室大多都在300萬左右。不過具體到單個房源，有些後來經過裝修、房子內部比較新的，300萬都已經買不到了。
“公民同招”刺激下，近期諮詢量不錯，最受歡迎是另一小區
隨後，我詢問中介，最近小區的諮詢量如何？他表示，3月份以來，接到諮詢科利華學區房的電話開始變多，這邊幾個小區的房子都有人在問。我也帶過好幾組客戶去看房。主要糾結在價格還有小區環境。但如果遇到預算比較多的，我們一般建議他再看看百子亭後和大樹根小區，前一個小區出新過，整體環境比西塘這邊要好，後一個不僅出新，而且離科利華學校更近一點，小區對面就是玄武湖，離地鐵站也近。
如果碰到初次看房的客戶，我們都建議順道看一下這兩個小區，如果價格上能接受，很多業主都比較青睞百子亭後和大樹根小區。
據家有學童最新的數據顯示，3月的第三週，也就是上週，學區房市場成交量快速上升，客戶諮詢量持續上升，和1月同時段相比，增幅超過50%，和去年同期相比，也有10%以上的增長。其中，初中學區房的市場成交佔比近半 ，呈現出“量價齊升”的態勢。
預計照這個趨勢下去，即便西家大塘再破舊一點，也估計擋不住其房價的上浮。
有句話叫“一切為了孩子”，不知道在各位看來，購置這樣的房子值得嗎？
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