M2（即廣義貨幣）、通貨膨脹和房價，上述三個詞彙，想必大家都不會陌生，那麼，上述三者之間的關係究竟是怎樣的？筆者嘗試著通過部分一二線城市（選取上海和寧波兩地）過去十年房價走勢為樣本，來探究三者的關係到底如何。
一．不再神秘的M2
近年來，各類媒體對於我國貨幣超發，進而不斷推高房價的報道“見諸報端”。在各類媒體的普及下，M2也成為了我國老百姓耳熟能詳的一個詞語。
先來看下M2的定義：廣義貨幣（Broad money）是一個經濟學概念。我國對貨幣層次的劃分是：
貨幣（M0）=流通中的現金，即流通於銀行體系之外的現金；
狹義貨幣（M1）=（M0）+企業活期存款；
廣義貨幣（M2）=M1+準貨幣（定期存款、居民儲蓄存款、其他存款）；
讓我們來看一下2008年-2017年中國M2數據情況：
截止2017年12月末，中國M0為7.06萬億，M1為54.38萬億，M2為167.68萬億。可見，167.68萬億總量的M2中僅有7.06萬億為現金，其餘均為各種存款。
二．“令人厭惡”的通貨膨脹
提起通貨膨脹，大部分人都認為其是一種不好的現象，是貶義的，其實，在經濟學的概念裡面，通貨膨脹是一箇中性詞。
二十世紀偉大的經濟學家米爾頓·弗裡德曼曾經說過，通貨膨脹在任何地方都是貨幣現象。作為與凱恩斯齊名的經濟學家，弗裡得曼對於通貨膨脹的定義，可以說已成為業內的共識，甚至被一部分人奉為“金科玉律”。
1.通貨膨脹的定義
紙幣流通條件下，大多數商品和勞務價格，持續一段時間的上漲。
2.通貨膨脹的分類（按程度來分）
①溫和的通貨膨脹：1%-10%，
②加速的通貨膨脹：10%-50%，
③惡性的通貨膨脹：50以上%。
3.通貨膨脹的衡量
通貨膨脹一般用物價水平來衡量，而物價水平常用CPI（居民消費價格指數）來衡量。CPI這一指標，是一個反映居民家庭一般所購買的消費品和服務項目價格水平變動情況的宏觀經濟指標。CPI是目前全球大部分國家和地區用來衡量通貨膨脹水平的一個重要指標。
除了CPI之外，還有PPI（生產價格指數）、GDP平減指數，都可以用來衡量通脹水平。但CPI是跟老百姓消費最密切相關的，所以，大多數國家和地區採用其來衡量通脹情況。
4.CPI的計算
①要有一個衡量CPI的相對固定“籃子”：根據消費者的籃子變化而變化，根據消費者購買商品的比重，賦予不同商品對應的權重。
②找出籃子裡每一種商品的價格。
③用價格和比重計算出籃子的總費用（每一年都計算一次）。
來看一下目前我國CPI籃子：
需要說明的是，上述圖表裡面的居住是不包含房地產的價格的，而是指以租金、房屋的維修金等等為主的跟居住相關的費用。即CPI中不包含房地產價格。
5. CPI水平的警戒線
我國目前，CPI的警戒線水平大概在5%左右，所以，當我國CPI水平超過5%的時候，人民銀行（中國的央行）就會出臺相關政策比如緊縮型的貨幣政策來調控經濟，已期達到穩定物價的目的。
6.2008年-2017年中國CPI數據情況
三. “令人愛恨交織”的房地產
1998年7月3日，國務院的23號文件《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》告別了中國人福利分房的時代，打開貨幣購房的時代。
從1998年至2018年，中國房地產行業走過了市場化的二十年，這二十年當中，無數人因為購房置業而身價倍增，少數人因為投機炒房而窮困潦倒。
房地產是週期之母。商品房兼具投資品和消費品屬性，且產業鏈條長，房地產市場的銷量、土地購置和新開工面積是重要的經濟先行指標。
從對經濟增長的帶動看，無論在發展中國家，還是在發達國家，房地產業在宏觀經濟中都起到了至關重要的作用。以中國為例，2016年資本形成總額佔GDP比重約為44%，對經濟增長貢獻率高達42.2%，考慮到消費波動性較小，經濟波動主要看投資。
那麼，我們來看一看滬甬兩地在過去十年的房價走勢。
首先，是2008年-2017年上海房價走勢情況：
接著，來看2008年-2017年寧波房價走勢情況：
通過上文，我們可以歸納總結出如下幾點：
1. 上海和寧波的房價差距在拉大，具體見下圖：
2.M2、通貨膨脹（CPI）、房價之間不是完全呈同步變化
①M2數據：2008年至2010年，2013年至2015年；經歷了兩輪擴張期；
②CPI數據：2009年至2011年，2014年至2016年；經歷了兩輪上漲期；
③上海房價：2008年至2010年，2014年至2016年；經歷了兩輪上漲期；
④寧波房價：2008年至2010年，2015年至2017年；經歷了兩輪上漲期；
所以，我們大致得出如下結論：
第一，當M2進入擴張週期時，往往會帶來房價的上漲，但各地房價上漲幅度是不一致的，筆者認為是由於各地城市綜合競爭力的差異所致（房價堪稱一個城市經濟實力的晴雨表）；
第二，當M2進入擴張週期時，CPI數據也會呈現相對大的上漲幅度，但由於我國的房地產行業承載著拉動經濟發展的引擎和貨幣超發蓄水池的雙重功能，我國近十年的消費者物價水平上漲幅度還是屬於溫和的、“有益”的通貨膨脹範疇。
最後，作為一名經濟學的門外漢，筆者本文參考了百度百科、《房地產週期》等著作的內容，如有不足之處還望各位批評指正。
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