案例
江蘇省鹽城市中級人民法院
（2019）蘇09民終4801號
裁判要點
1、房屋的銷售人員，其負責並知曉案涉房屋出賣的具體經過，其證言並無違法情形，能夠作為定案依據。
2、合同履行中有其他違約行為致使不能實現合同目的，可以解除合同。
3、因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。
案情
某開發商（出賣人）與宋玉*（買受人）於2017年5月24日簽訂《商品房買賣合同》一份，約定：宋玉*購買某開發商開發的領譽世家41幢第1-2層107號房，該商品房用途為商業，一層4.5米，二層3.3米，建築面積196.04平方米，套內建築面積132.06平方米，公共部位與公用房屋分攤建築面積63.98平方米；單價為11996.22平方米，房款合計2351738元；貸款方式付款，商業貸款，買受人應當於2017年4月28日前支付首期房價款1181738元，佔全部房價款的50.25%，餘款1170000元向出賣人指定的合作銀行申請貸款支付；出賣人應當在2018年10月30日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將具備該商品房經驗收合格條件，並符合本合同約定的商品房交付買受人使用等。雙方簽訂的商品房買賣合同後附41#樓一層平面圖。合同簽訂後，宋玉*向某開發商支付首付款1181738元，宋玉*與中行鹽都支行於2017年7月17日簽訂個人商業用房貸款合同一份，約定：貸款金額1170000元，期限120個月等。2018年10月30日，某開發商通知宋玉*向其交付案涉107號商鋪，宋玉*接到碧桂園交房通知後去商鋪查看，發現某開發商向其交付的商鋪系一下兩上與售樓員曹*向其銷售時向其介紹的商鋪系兩下一上不一致，故拒絕接收案涉商鋪，雙方多次協商未果，故宋玉*訴至一審法院。
宋玉*購房的某開發商開發的領譽世家商鋪，101至107商鋪一共七戶，自領譽世家小區東門右側，依次由北向南。同類型101至106商鋪均是兩下兩上。宋玉*購買的107商鋪系離小區東門最遠的商鋪，建築面積196.04平方米，套內建築面積132.06平方米，公共部位與公用房屋分攤建築面積63.98平方米；單價為11996.22平方米，房款合計2351738元。105號商鋪，建築面積222.8平方米，套內建築面積213.1平方米，公共部位與公用房屋分攤建築面積9.7平方米；單價為13596.80平方米，房款合計3029367元；106號商鋪，建築面積220.6平方米，套內建築面積211平方米，公共部位與公用房屋分攤建築面積9.6平方米；單價為13782.59平方米，房款合計3040440元。宋玉*與某開發商簽訂的商品房買賣合同附件無41號商鋪二層平面圖，105與106號商鋪合同中均有二層平面圖。
售樓員曹*在法院的談話筆錄中陳述道，1、2019年2月14日筆錄“當時帶她（宋玉*）看的時候，我以為是兩上兩下，介紹的也是兩上兩下，後來交付的時候是兩上一下。”2、2019年2月20日筆錄“我們賣的時候以為樓下兩間和樓上兩間，客戶交房的時候是樓下一間、樓上兩間……我以為銷售的都是兩上兩下的房屋，在這個過程中也沒有得知這個房子和其他有什麼不一樣的地方。”
法院認為
法院認為，《中華人民共和國合同法》第九十四條規定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。
1、關於宋玉*能否要求解除案涉商品房買賣合同的問題。
經查，宋玉*根據案涉房屋銷售人員曹*的介紹認為107號商鋪應為兩上兩下的商鋪，故經協商與某開發商簽訂了案涉商品房買賣合同，但實際上107號商鋪為兩上一下，宋玉*要求某開發商交付兩上兩下的商鋪，某開發商客觀上無法交付，為此雙方發生矛盾。在商品房買賣過程中，通常買受人系通過銷售人員的介紹和現場查看樣板房來了解戶型，宋玉*作為一般買受人並不能看懂平面圖的指示，雖然107號商鋪客觀上是兩上一下，但銷售人員出賣過程中介紹和展示的107號房屋是兩上兩下，宋玉*也正基於銷售人員的介紹才同意購買銷售人員口中的107號商鋪，故應認定宋玉*表意購買的是兩上兩下商鋪，銷售人員出賣的也是兩上兩下商鋪，因此，應認定雙方達成一致買賣的107號商鋪為兩上兩下的商鋪。由於商鋪一樓與二樓的商業價值差別巨大，兩上兩下商鋪與兩上一下的商鋪不能混同替代，對於宋玉*要求某開發商交付兩上兩下的107號商鋪的主張，某開發商顯然無法完成。因此，宋玉*購買兩上兩下商鋪的合同目的無法實現，故宋玉*提起本案訴訟要求解除與某開發商簽訂的案涉商品房買賣合同，符合《中華人民共和國合同法》第九十四條第四款規定的情形，判決解除案涉商品房買賣合同符合法律的規定。
備註：法院判決
1、解除宋玉*與某開發商於2017年5月24日簽訂編號為HTBA20170548478商品房買賣合同；
2、某開發商返還宋玉*已支付的購房款1181738元及截至判決生效之日宋玉*已償還中行鹽都支行貸款本金及利息（具體以銀行出具的明細為準）；賠償宋玉*1181738元自2017年4月28日起至判決生效之日止按中國人民銀行同期貸款利率計算的利息；以上均於判決生效後十日內履行完畢；
3、某開發商於判決生效後十日內賠償宋玉*辦理貸款支出的費用2790元。
2、關於本案能否判決解除案涉個人商業用房貸款合同的問題。
根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條的規定，因商品房買賣合同被確認無效或者撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。本案中，宋玉*提起本案訴訟時雖將中行鹽都支行作為第三人，但訴訟請求中同時也要求解除案涉個人商業用房貸款合同。一審中，中行鹽都支行已經表示，如果法院判決解除宋玉*與某開發商之間的商品房買賣合同，則同意解除宋玉*與中行鹽都支行簽訂的個人商業用房貸款合同。故一審法院對案涉個人商業用房貸款合同一併處理並無不妥。
備註：法院判決
1、解除宋玉*與中行鹽都支行於2017年7月17日簽訂的《個人商業用房貸款合同》；
2、某開發商於判決生效後十日內支付中行鹽都支行剩餘貸款本金和利息（以銀行出具的明細為準）”。
3、關於曹*證言能否作為定案依據的問題。
經查，宋玉*系曹*出賣案涉房屋的客戶，雙方之間並不存在利害關係，曹*作為案涉房屋的銷售人員，其負責並知曉案涉房屋出賣的具體經過，其證言並無違法情形，能夠作為定案依據。故某開發商提出曹*證言不能採信的上訴理由不能成立。
法律規定
1、《中華人民共和國合同法》
第九十四條規定，有下列情形之一的，當事人可以解除合 同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。
第九十七條規定，合同解除後，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行合同情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、採取補救措施，並有權要求賠償損失。
2、《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第二十四條因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。
第二十五條以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合併審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合併審理。
商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。
分析
問題：商品房買賣合同解除後，銀行的貸款合同如何處置？
依據本案可知，購房者可以將開發商起訴作為被告，要求解除商品房買賣合同；同時，將貸款銀行作為第三人，起訴要求解除與貸款銀行的貸款合同，具體訴請可以表述為：
1.解除某某人與某某公司於某年某月某日簽訂的《商品房買賣合同》；
2.解除某某人與某某貸款銀行於某年某月某日簽訂的《個人商業用房貸款合同》；
3.某某公司退還某某人已支付某某貸款銀行的購房款多少萬元及至判決生效之日止已支付給某某貸款銀行的貸款本金、利息，（截止到起訴之日止，合計支付給某某貸款銀行的本金和利息是多少萬元）；
4.某某公司賠償某某人已支付購房款多少萬元自某年某月某日（備註：支付購房款的日期）起至判決生效之日止按中國人民銀行同期同類貸款利率計算的利息；
5.某某公司賠償某某人辦理貸款支出的費用多少元。
但需要注意第四項訴請，依據新的貸款規定，可以更新表述為“4.某某公司賠償某某人已支付購房款多少萬元自某年某月某日（備註：實際支付購房款的日期）起至判決生效之日止按同期全國銀行間同業拆借中心公佈的貸款市場報價利率計算的利息；”
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