文丨地產三哥
萬科藏了400億的營收？
從前有個農民，租地主家的田種地，每年要上交35%的淨收成給地主。
這些年風調雨順，農民也是種地能手，種的田越來越多，收成也越來越多。
農民都知道一個道理：“豐年要當饑年過，遇到荒年不捱餓”，所以憂患意識很強，總是喊著“要活下”、“要有危機意識”。
其實這農民比周邊其他的農戶都要保守，日子也過得滋潤。
今年，到交租的季節了。
這個農民說：“今年我的收成增長沒有預期的那麼好。”
而且年景也不算好，只能交30%的利潤，多留一點利潤以防不測。這個地主也沒什麼好說的，雖然有些牢騷，但總還是有租金。
但總還有人說，之前播種了面積那麼大，怎麼只收了這麼些穀子，而且上交30%的也少了點了，之前不是說好的35-40%嗎？
而且你還藏了不少穀子在倉庫裡沒拿出來，儘管沒有中飽私囊。
最關鍵的是，作為幫人種地的農民，你的獎金也多了點吧。
不說了，攤牌了、眼紅了，我說的就是萬科。
公司2018年度經濟利潤獎金總額為人民幣17.4億元，公司2019年度經濟利潤獎金總額為人民幣19.997億元。
交夠國家的、留足集體的，剩下都是自己的。
萬科管理層不但會種地，而且還會藏利、留力，他們繼承了中國農民的精打細算過日子的光榮傳統。
藏點利潤是個刀打豆腐兩面光的事情，既是公司經營的長線考慮，又關係到管理層的切身利益，還能撐起“穩健”的大旗不倒。
今天，我們簡單聊聊萬科是怎樣埋伏利潤的。
1、把利潤藏在稅中
看一下萬科財報，當年結算的稅項和當年的營收關係，2016-2018年三年度平均值是13.8%左右。
2019年是14.8%，提高了一個百分點。
這意味著多交了大約36.79億元的稅。
那麼另外幾家是個什麼情況呢？
所以，無論是縱向看還是橫向看，萬科2019年多交稅了。
或者說，有理由懷疑萬科把利潤埋伏在稅裡面了。
這是萬科的一貫做法，那麼萬科是怎麼藏的呢？
2、萬科的利潤怎麼藏的？
作為企業，該交的稅一分不能少，但不該交的稅不可能無緣無故的多交。
所以，並不是萬科高風亮節一定要多交稅給國家。
多交的稅，只不過暫時先放在稅務局那裡。
房地產企業銷售房產是預售制，簽訂售房合同收到合同預收款項後，就要預繳納增值稅和所得稅。
等到交房之後，確認收入，再結算清繳增值稅和所得稅。
這中間的時間差，給了利潤打埋伏的空間。
可以多預繳一點。
也可以調節清繳和結算時間。
看現金流量表，萬科這幾年當年納稅額的比例越來越高。
那麼，今年萬科埋伏了多少利潤在這裡面呢？
我們看萬科年報中的遞延所得稅資產科目，其中，土地稅清理準備增加了37億元。
比較巧合，這個數字恰好和我們按照慣例推算的萬科今年相比往年多交的稅款數值相近，都是37億左右。
也就是說，萬科把37億元的增值稅先交了。
但是這37億元對應的收入並沒有結轉到本年度收入中來，這是產生可抵扣暫時性差異增加較多的原因。
3、萬科今年的營收和增幅應該是多少？
雖然先交了，但其實算是存在稅務局，還是公司的資產，肉爛在鍋裡，回頭就能轉出來。
這個收入和利潤可以釋放到2020年度來，平滑2020年度的收入和利潤。
簡而言之，通過增值稅清繳和收入確認兩者的時間錯配，從而達到調節利潤的目的。
對比萬科2016-2018年度的損益表，我們簡單化的、理想化的模型，如果按照之前三年的增值稅收項/營收大約8.34%左右的比例，37億元增值稅項對應大約443億元的營業收入。
那麼萬科今年的營收大概就是3679+443=4122億元。利潤自然也不止年報中的數字了，這個營收數字相比2018年的營收增幅是38%，而不是現在年報中的營收年度增幅24%。
下面有個數據參考：
房地產一般是兩年的預收到結算週期：回頭看兩個數字：萬科2017年的合同銷售5299億元，比2016年增幅45.3%。
這就比較匹配了。
4、既是未雨綢繆也是自留地
萬科財務穩健是優點，憂患意識也是優點。
很多事情，就怕串起來看。
3月17日的業績會上，被問到“疫情對地產行業政策有何影響”時,鬱亮再度提起自己的“農民論”。
他表示,當好農民種好地,多種糧食是我們的主要工作。
萬科管理團隊這麼些年是多種了不少糧食，不過自己的自留地打理的也比較好，這農民就要變成“守財奴”了。
第一是年度經濟利潤獎金：總計19.997億元，董、監、高7個人稅後拿7000萬；
作為以單純房地產業務為主的萬科來說，它的員工薪酬/銷售比例不算低，可參考三哥之前的文章中的表格 。
第二，20%左右的跟投資金回報率。
2019年末，公司少數股東權益是824.5億元，少數股東損益162.6億元。年度回報率20%左右。
截至報告期末，“公司合併範圍內開放跟投項目 611 個，跟投投資人成為項目公司的少數股東，通過轉讓股權形成少數股東權益合計人民幣 134.73 億元。”（2019年報P256），算下來年回報大約26億元。
繳夠國家和集體的了，也留足自己的了。
那麼，怎麼多分紅5%，就捨不得呢？
萬科2020年分紅118億，佔歸母利潤比例30.35%，這時候萬科董事會的農民們倒是想起來“面對疫情還是多留點現金”，能多多少呢？
5%對應的是19億元現金，和管理層獎金差不多。
飽漢不知餓漢飢。
你們有獎金和跟投，可以不指望這點分紅，小股東們還指望著多分點紅，買點肉吃，或者多補倉呢！
話說回來，這麼一大片田現在到底是誰的呢？
深鐵的？還是管理層的？反正肯定不是小股東們的。
少5個百分點的分紅、埋伏利潤和收入，都是明戲，都是做給別人看的：
“嘖嘖，你看看，萬科多穩健，萬科多保守。”
回頭去看，那一年王石的阻擊，犧牲他一個，的確為鬱亮他們贏得了時間和空間。
只是這時候，小股東們也許懷念姚員外了。
當家三年貓狗嫌。
鬱亮他們這個位置就是當家的媳婦，上面有公婆，下面有兒女。
也挺難的。
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