1—2月份，我國住宅銷售額同比下降34.7%。最新數據顯示，雅居樂2月預售金額合計為29.8億元，同比下降58.3%；前兩個月，雅居樂累計取得預售金額合計為80億元，同比下降39.9%。
千億房企雅居樂的銷售增速已經跑不過行業平均水平，此外還有毛利下降、債務率攀升等困難。對此，雅居樂的應對方式是分拆子公司上市融資。
雅居樂的困境：銷售大減、毛利下降、債務增加
雅居樂集團控股有限公司3月4日披露公司2020年2月份營業數據。而前兩個月，雅居樂累計取得預售金額合計為80億元，同比下降39.9%。
2019年中報顯示，2019年上半年雅居樂毛利率大幅下降19個百分點至30%。但是整體淨利潤率22%，同比增加4個百分點。這是因為雅居樂使用了業內常見的美化財報手段，在2018年12月出售旗下子公司給中國平安旗下深圳喻創公司。
無獨有偶的是，2019年12月，雅居樂也發佈公告表示將出售旗下子公司股權給中國平安。料想2019年年報發佈時，又會重演中報的故事。
與此同時，雅居樂的負債率整體呈現上升趨勢。
2016至2018年，雅居樂的資產負債率分別為66.48%、72.96%和76.14%，2019年中報披露的數據為74.47%，和2018年末相比略有下降。
淨負債率方面，2015-2018年，雅居樂的淨負債率為分別64.0%、49.1%、71.4%和79.1%，2019年中報時，雅居樂淨負債率上漲到81.3%。
真實負債率、還款能力成迷，一度現金不能覆蓋短期借款
賬面上看，雅居樂的負債率基本處於行業平均水平。但是雅居樂的還款能力和真實負債水平一直成迷。
一方面，2019年中報顯示雅居樂的現金及現金等價物共為322.04億元，已經不能覆蓋361.12億元的短期借款。目前沒有下半年相關數據，料想並不樂觀。
另一方面，雅居樂近年發行了大量永續債，極有可能掩蓋了其真實負債率。
2019年6月，雅居樂發行7億美元優先永續資本證券；10月，再次發行5億美元優先永續資本證券；11月，發行2億美元優先永續資本證券。2019年，雅居樂合計發行規模超14億美元。
在符合相關條件下，永續債在會計分類上劃入權益而非債務。中報顯示，雅居樂永久資本證券達到131億元，佔全部總權益的21%。僅2019年上半年，雅居樂永續資本證券規模便較2018年底淨增48億元。同時，雅居樂的財務費用也在大增。可以推測，雅居樂把大量的永續債劃入了權益而非債務。
這樣看來，雅居樂真實債務率有非常大概率高於現有披露數據。
此外，永續債如果沒有在重設日之前贖回，利息會快速跳漲。雅居樂此前的債券利率平均在6%左右，如果產生違約，僅單筆的永續債利息跳漲後可達到15%-16%。
雅居樂式自救：拆分子公司IPO融資？
面對困境，雅居樂的應對方式是分拆子公司上市融資。
近期有消息稱，雅居樂正計劃分拆旗下經營建設業的雅城科創於香港獨立上市，並已委任匯豐及摩根大通作為其上市安排行，集資規模介乎3億至5億美元，預期今年年內上市。
此前，雅居樂也有過類似操作。雅居樂曾將旗下物業板塊雅生活服務分拆上市。截止目前，雅生活服務總市值392億，超過雅居樂集團的373.69億總市值。上一輪分拆上市，不僅為雅居樂成功融資，又提升了股東資產。
不過，雅居樂此次分拆出來的雅城科創業務主要包含園林景觀、裝飾家居。房產公司分拆物業服務業務上市比較常見，分拆園林景觀和裝飾家居板塊卻極為少見。
這次分拆能否上演上次的成功，前景不明。
內容來源 | 新財報
研究員 | 財報君
閱讀更多 中訪網 的文章
