“巢課遇家不僅不按時支付房租，還主動要求房東免租一個月，與此同時，租客的房租卻是正常上交。”近日，上海投訴維權平臺上，楊浦一房東反映，長租公寓“巢課遇家”爆雷了！
該房東稱，2019年11月巢客租了其在上海楊浦區營口大廈的房子，合同約定每月打租金，但從2020年2月份至今，對方沒有付一分錢房租，且工作人員全部失聯，聯繫上租客才知道巢客收了他們一年的房租和押金五萬塊。
經過周到君在微博、黑貓投訴等平臺查找的結果來看，投訴巢課的人還不在少數，那麼具體情況究竟是怎麼樣的呢？周到君聯繫了幾位當事人進行了解。
房東免租金，房客照交租，巢課遇家賺起聰明錢？
當事人周女士告訴周到君，2019年7月，她將自家位於邯鄲路上的一套房子掛在房屋中介出租，巢課的人員主動找上門，想要代理她的房子。
周女士所稱的“巢客遇家”，全名巢客（上海）科技有限公司，是一家長租公寓。該公司為杭州巢客遇家科技有限公司上海分公司，於2019年7月在上海註冊成立，其官網宣稱目前已進駐杭州、上海、蘇州、武漢、成都、天津六城，截止2019年9月，已累積管理 20000+房源。
“巢課最開始和我說是長租五年，租金按月付，那時候我有所顧慮，覺得巢課上海公司才剛剛成立，公司太小，萬一發生糾紛很難維權！”
在幾番協商之下，巢課方面同意將租期縮短至三年，租金三月一付，每年一個月的房屋免租期，而且不對周女士的房子做任何改造。
之後，周女士如期收到了6個月的房租，直到2月12號。
“我收到短信，巢課提出因為疫情原因，小區無法進入導致市場停滯，要我額外給一個月的免租期，但我和租客溝通過，租客的房租是按半年一付或者年付，巢課也根本沒有給予租客任何減免政策，這時候卻要免租，我覺得巢課理論上說是有錢的，因此我拒絕接受。”
於是在二月份期間，周女士不斷地打電話試圖聯繫巢課管家、聯繫他們的400客服，都未能打通，即使有聯繫上的，也都表示已經離職了，不清楚情況。可以說，整個二月份他們是失聯的。“包括黑貓投訴平臺，他們將我的反映轉給巢課，最後也是沒有下文！”
“明面上是徵求免一個月租金的意見，但一點商量的餘地都沒有！”
同時，周女士還了解到，很多房東租金是一月一付，他們從一月份開始就沒有收到錢，等了一個月，到了2月10號上海復工還是沒消息。“收不到房租，房東也很痛苦，畢竟有的人也是要還貸款的，大家都在考慮，我究竟該拿這個房客怎麼辦？”
租客不僅沒有獲得減免租金“福利”，還面臨被掃地出門的危機。
所以在此期間，部分房東採取協商的方式，直接同租客達成協議，通過加點錢續租，但也有的房東就採取極端手段，斷水斷電或者強硬要求租客搬出去！”家住楊浦區靖宇南路的米小姐就經歷了已付房租卻被房東強制要求搬離的遭遇。
“我是去年11月租的房子，一年房租加押金一次性付了三萬九，3月8號，房東發通知說，強制讓我搬出去，不搬出去就是侵佔他個人財產，我那時候才知道，巢課拖欠了房東的房租還沒有給，我趕緊聯繫巢課管家，打電話也不接，發信息也不回，我還跑到他們楊浦巢課遇家的辦公地點飄英大廈去了3-4趟，也是空無一人，根本沒有人出來說解決這個問題。”
米小姐覺得，房東可以趕走租客，及時止損，那她付了一年的房租錢該找誰負責？
“打110報警，警察說，這是經濟糾紛，不在管轄範圍裡，建議我們去法院起訴，打12345投訴，只是說15個工作日回覆！那時真的特別無助，疫情期間，跑去外面借房子，真的很麻煩！”
不接受解決方案，後續房租就不打！ 房東：這就是霸王條款
面對巢課的變故，一時間，眾多房東和租客都淪為了受害者。有同樣的遭遇的人匯聚在了一個名為“巢課房東維權群”裡，這裡有200多位受害者，涉及上海、武漢、天津、杭州等多個城市，而這僅僅是眾多維權群之一。
群管理員邵女士表示，目前巢課是上海、武漢、天津等城市均有拖欠情況，經過他們多次溝通，巢課提出三種解決方案，一個是減免一個月房租，要麼將一年的空置期提前，不然可以選擇疫情過後，分期支付拖欠的房租，如果不接受方案，巢課工作人員說，三月份的房租也不給打。他們表示不接受這種霸王條款。
同意處理方案的房東出示的補充協議
當然，在這個巢課群裡，也有維權成功的人，周女士告訴小樹，成都巢課遇家這個事發生的比較早，他們也分享了自己的追討經驗，如果不接受巢課給出的方案，可以直接去當地總部，要求解約退錢，但前提是不能要求向巢課索賠違約金。
只要你不追究巢課責任，可以解約，否則可以選擇去起訴！
3月12號，米小姐還有周女士來到了位於浦東新區張楊路560號的巢課上海總部，據巢課遇家總部所在大廈的保安說，由於疫情原因，大樓出入都有登記，目前已經有500多人來找巢課。
在巢課遇家總部，工作人員的答覆是，因為疫情原因，他們也很困難，在上海收了2萬多套房，但是目前只支付了400多個房東的錢款，他們也在盡力和房東協調，如果願意接受他們給的處理方案，他們可以打錢給房東。周女士表示，“這明顯是用房租來要挾房東同意他們的方案，否則，他們就讓你去起訴。”
此外，周女士還向周到君提供了一個信息，巢客（上海）科技有限公司2019年12月23日，將其監事備案、企業名稱、投資人以及法定代表人等信息全部變更，杭州巢客遇家科技有限公司退出投資人名單。周到君也在天眼查上發現，其杭州總公司名下巢課遇家成都分公司也已註銷。
“又是將分公司剝離出來，又是註銷分公司，巢課是不是出了什麼問題，我擔心越晚事態越嚴重，不想和他們搞了，還是早點把房子收回來。”
所以當週女士、米小姐表示要解約時，巢課方面顯然早有準備，從已經打印好的一沓委託終止協議中，取出一份，表示如果房東租客協商一致，不追究巢課的違約責任金，他們同意解約，相應費用會在解約協議簽署當天（3月12日）後的5個工作日退還。
部分房東的選擇和周女士、米小姐一樣選擇解約，但仍有大批房東租客人在維權走流程，苦苦地找門路，也擔心解約之後依舊拿不回錢。
巢客遇家“高收低租”，背後暗藏風險
在採訪過程中周到君發現，巢客存在十分明顯的“高收低租”的現象。
周女士表示，我的房子是按照3800元/月託管給巢客，但由於我和租客看不到對方的合同，直到出了這事，我才知道租客每月給巢客的租金僅3100元/月。
近年來，長租公寓遍地開花。為了迅速佔領市場，部分長租公寓採取了“高收低租”的燒錢模式，而這麼做，主要是為通過“長收短付”賺取一套房子短期的現金流。
一位長租公寓運營商透露，採取“高收低出”的長租公寓往往是以一種金融模式在運作，一方面，通過獲取的現金流去擴大市場，然後獲得更多的現金流；另一方面，它可能把獲取的資金投資到一些高風險、高回報生意中去。
但這種依賴相當高的週轉率的模式背後卻藏著極大的風險，一旦房子租不出去，手頭的資金鍊就斷了，支付不起房東的租金，就可能出現倒閉或者跑路的情況。據第一財經報道，2019年，有53家長租公寓出現經營問題，資金鍊斷裂及跑路的共有45家，被收購的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。樂伽公寓、國暢、喔客公寓、德寓科技、中擇房產等接連爆發資金鍊危機。
而巢課遇家杭州總部、成都等地，也在這次疫情爆發期間先後被錢江晚報、紅星新聞報道拖欠房東租金的情況，並被當地房管部門約談。
看來，巢課遇家上海的情況並非無跡可尋，那麼面對眾多質疑，巢課遇家方面又是如何回應的呢？
巢課遇家總部：疫情不可抗力，我們希望房東能支持我們
3月13日，周到君撥打其400全國客服熱線，但始終未有人接聽。3月14日，在巢課房東的幫助下，小樹成功撥通了巢課杭州總部糾紛客服負責人黃女士的電話。
周到君：既然你們提前預收了房客半年或者一年的租金，為何會出現拖欠房東租金的情況？
黃女士:因為疫情這種不可抗力的原因，我們有成百上千套房子租不出去，從總量上來說，公司還是有壓力的，我們希望房東能夠支持諒解我們，等到緩過一兩個月，3月份復工資金正常打款。
周到君:那你們是否有給房東提供解決方案？
黃女士：我們有四種方案給房東，而且這是全國統一的一個解決方案，因為房東手頭上有一個月押金在他手上，所以我們就和房東溝通協商，要麼能夠減免一個月租金，要麼把空置期提前，要麼押金變租金用，要麼一個月租金我們分幾次給房東，當然這些都是是在協商的基礎上。
周到君：據房東所說，巢課有工作人員表示，如果不接受方案，可以選擇去起訴？
黃女士：這個是業務員說的，我們不可能會這麼表示，如果房東不同意我們的方案，那我們還是會照付租金的，3月1號復工後，我們已經在陸陸續續給房東打款，至於解約的情況，我們會和客戶溝通，違約金該不該賠，要由法院說的算，我們說的都不算。
周到君：關於上海巢課遇家變動股權、企業名稱，是不是意味著巢課上海成為獨立的主體，那麼你們所說的方案是不是還適用？
黃女士：目前杭州也好，上海也好，我們都是用巢課遇家的牌子，也都在正常運作，至於股權變動的事，這是公司領導的決策。
長租公寓“求生術”，房東租客權益如何保障？
顯然在巢課方面看來，因為疫情影響，公司正面臨經營難題，但陷入困境的企業為轉嫁成本，拒絕向房主支付租金的行為又是否合法呢？針對混亂的長租市場，房東租客的權益又該如何提供保障呢？
其實，早於去年12月，國家住房和城鄉建設部就發佈《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》（以下簡稱“意見”），對租賃主體備案、平臺核驗、“租金貸”以及“長租短付”帶來的系列亂象進行具體規劃。其中值得注意的是，針對長租公寓的暴雷事件，意見表示，加強對採取“高進低出”（支付房屋權利人的租金高於收取承租人的租金）、“長收短付”（收取承租人租金週期長於給付房屋權利人租金週期）經營模式的住房租賃企業的監管，指導住房租賃企業在銀行設立租賃資金監管賬戶，將租金、押金等納入監管賬戶等。
同時，北京金訴律師事務所律師王佳紅也認為，儘管受到疫情影響，但不能一刀切認定為“不可抗力”。“2003年‘非典’期間也出現了不少租賃合同糾紛，但多數法院在處理時認定為情勢變更，少有認定為不可抗力情形。如果都認為是不可抗力，將無法維護商業經營的正常進行。”
也有不少行業人士認為，面臨突如其來的疫情，政府、企業、房東、租客四方均應出於社會責任，在尊重商業契約精神的基礎上友好協商。還有業內人士建議，政府宜考慮在疫情期間給予個人業主和租賃機構減免租金等激勵措施，如個稅抵扣、專項補貼等；同時要求銀行允許企業還貸延期、避免抽貸斷貸，新增信用貸款參照正常經營時期現金流情況授信等，從而讓整個鏈條上的各方共擔成本、共渡難關。
如今，周女士已經選擇解約，米小姐也在等待著五天後能否拿到剩餘還款，但仍然還有許多長租公寓房東租客奔走在維權路上，希望這場悲劇儘快過去，問題可以得到妥善的解決。
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