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「房子」對於任何一個人、任何一個家庭來說，相信都是一個不可逾越、也不會過時的話題，中國人對「家」有了太多的情感寄託。
近期受新冠病毒肺炎疫情影響，樓市不得不按下「暫停鍵」，但是關於樓市的風吹草動，依然牽動著每一位購房者的心。
為了有效緩解新冠病毒肺炎疫情的影響，很多城市開始對房地產政策進行適度的調整，也針對各自本地的情況，出臺了相關的「救市」措施。
近期兩大新聞刷爆了樓市朋友圈，那就是2月份河南駐馬店市率先發出了「樓市鬆綁」的信號，明確提出調整住房公積金貸款首付比例（雖然「第一個吃螃蟹的人」被河南省政府約談了）。
此次駐馬店被約談事件也反映出，樓市寬鬆仍要有尺度，地方政府可以"一城一策 、因城施策"救市，但要以「房住不炒」為前提，鼓勵剛需購房，但不支持投資性炒房。
而另一則截然相反的是，3月7日海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發了《關於建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》，提出發展安居型商品住房，以及實行本地居民多套住房限購政策和商品住房現房銷售制度等。該《通知》明確，即日起，實行新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。海南也成為「全國首個規定全面實行現房銷售的省份」
說起現房銷售，今天我們就來聊一聊，關於「預售制度」和「現房銷售制度」，有哪些利與弊，對於開發商而言，對於購房者而言，又有什麼樣的差異。
先簡單說一下什麼是「預售制度」，商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給購房者，由購房者預先支付定金或房款。
商品房預售最早出現於「香港」。和「公攤」的歷史一樣，也是來自於香港。1994年中國大陸出臺的《城市房地產管理法》在總結各地經驗基礎上，建立了預售許可制度，並對預售條件、監管作出了原則性規定。
對於開發商而言，通過預售制度，開發商在建設初期，就可以通過提前銷售，佔用購房者的資金，進而形成以較少的自有資金撬動項目建設所需的龐大資金的"槓桿"效應， 實現"空手套白狼"的經營模式 。通俗一點就是把還是圖紙的房子賣給購房者，用購房者的錢支撐整個項目的開發建設。
這對開發商來說自然是有百利而無害的，而且在很大程度上降低 了房地產開發的門檻，使一些原本不具備實力的企業，也敢涉足這個動輒幾億甚至幾十億的行業，當然這背後是有鉅額利潤的趨勢。
但是對於購房者來說，就充滿了「看不見的風險」，在商品房預售制度下，購房者是先交錢再拿房。一些全國性的TOP房企開發的樓盤還算相對可靠一些，但是那些本地的中小型房企就很難說了。
因商品住房實行「預售制度」引發的工程爛尾、質量投訴、合同糾紛、虛假宣傳、延期交房、面積錯誤、配套設施不落實、違規銷售甚至開發商收錢跑路等一系列問題，成為這些房地產投訴和糾紛的最主要因素。
政府部門也很頭疼，很多本是買來當做"婚房"的購房者，因為碰到不靠譜的樓盤，如今孩子都有了，也沒住進自己的"婚房"，很多老人盼到生命盡頭也沒住進自己辛辛苦苦攢錢買的新房，這種情況大有人在，爛尾幾年甚至更久的樓盤，也是屢見不鮮。
因為買房時，大家聽到的都是那些置業顧問的一面之詞，最多看到的也是一些樣板房，再加上早些年房地產業制度不健全，市場不規範，購房者根本沒有辦法識別未來可能發生的風險。
而如果推行「現房銷售制度」，對於購房者而言，勢必會大大減少上述可能發生的風險，最起碼購房者可以真真切切的看到自己想要買的房子是什麼樣子。
就相當於到「菜市場買菜」，質量好就可以買，質量不好，一眼就能看出來，可以轉身就走，更直觀，也跟更滿足自己的實際需求。
但是對於開發商而言，現房銷售制度就變得不那麼「友善」了
在海南政府印發的《關於建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》中，明確規定了：新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。按規定，現房銷售的房屋應通過竣工驗收且供水、供電、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件。
通過竣工驗收且供水、供電、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付，這背後需要鉅額資金支持每一個環節的運行。
眾所周知，房地產業是一個「重資產行業」，普遍存在著「較高的資產負債率」，如果全面實行現房銷售，則通過預售款項償還開發貸和推進後續開發的環節將會被切斷。如果企業資金鍊斷裂，很可能就造就了一個新的「爛尾項目」
沒有了預售款項，建設開發階段的各項資金就需要企業自籌資金和進行外部貸款來彌補，這些款項的使用週期將會被拉長至整個項目銷售完工，項目週轉率將被迫下降。
也就是開發商面臨兩大壓力，一方面將增加開發商的資金壓力，另一方面將降低開發商的週轉率。
這也勢必提高了房地產開發的門檻，對於一些中小型開發企業來說，無疑「災難式」的轉變
而且房地產是資金密集型行業，私企與國企無論是融資渠道還是融資成本有著很大的差距。因為國企本身就具有"政治屬性"，承擔著更多的國家責任和社會責任，自然能得到更多方面的支持。貸款數額、貸款時間以及貸款利率方面，相比於私企都有很大的優勢，企業信用評級方面，因為有國家作為依託，這種優勢也是顯而易見的。大型企業相比於中小型企業同樣存在上述的優勢。
有了足夠的資金，所開發的項目也就有「活水的源頭」
所以隨著市場的發展和制度的逐漸完善，未來房地產行業的資源將逐漸集中到TOP系列房企手中，而那些中小型企業將面臨著「大魚吃小魚的局面」，「優勝劣汰的歷史車輪」是不能避免的。
- 可以看出， 「現房銷售制度」從根本上杜絕因「預售制度」帶來的系列問題，對於我們普通老百姓來說，是再好不過的事情了，少了風險，也可以快速住進新家。
- 對於開發企業來講，資金壓力變大，回籠週期延長，週轉風險增加，勢必會降低企業的拿地投資意願，這對一個城市發展也會產生極大的負面影響，二者之間需要找到一個合適的「平衡點」。
海南本次作為最早實行「現房銷售制度」的省份，也是樓市改革的重大探索，但是要在全國範圍內推行這套制度，還需要時日，畢竟「牽一髮而動全身」，房地產行業作為一個上下游影響著數十個甚至上百個產業的行業，「怎樣一個華麗的轉身，完美的過渡，還需要更深層次的探索」
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