孫儷和羅晉主演的熱播劇《安家》再一次炒火了上海老洋房。
劇中，房店長以1.5億的高價成交了位於愚園路上的柳林別業，而在現實中，鳳陽路上的應公館最新售價已經達到3.8億。
買是不可能買得起的，就連在裡面開個“轟趴”你也未必開得起，來看應公館對外開放的使用須知：“女士請穿著旗袍，做好頭飾；男士請穿好西裝、揹帶，皮鞋擦得敞亮。”
對上海房地產稍微有些瞭解的人，都能輕而易舉地報出湯臣一品、檀宮、東郊壹號等“樓王”的名字，但這些後起之秀和價值連城的“老古董”比起來，可能真的要稍遜一些。
在滬上一家知名老洋房經濟企業擔任市場總監的陸偉告訴我們，他最近成交的一套一億多的老房子，買家就是一對之前住在陸家嘴豪宅中的夫妻，“他們有兩個孩子，之前在大平層住得挺失望的，在看過老洋房之後才覺得，過去的老房子能把空間的使用功能全部打開，層高高、開間寬，還附帶一個大花園，物有所值。”
沒多久，這對夫妻便以房換房，成為老洋房裡的“新業主”。
“古董”值錢，正因為它在數量上的稀缺。據統計，上海全市現存的老洋房數量在4000-5000棟之間，但90%以上已收歸國有。國家規定，國有花園住宅自2004年起就已只租不售，私有產權的老洋房總共也只有500-600棟，其中產權清晰、可供出售的老洋房據陸偉估計全市只有300棟左右，這之中的一些還亟需修繕。
地理位置佳、具有豐富人文歷史的老洋房，總價近年來都以億來計，其中漲價漲得最經典的，要屬愚園路上的嚴家花園。2009年盛大網絡首席執行官陳天橋以2.8億的價格入手，等到2016年時，對外報價已達10億，幾乎是以一年漲一億的速度在瘋漲。
在陸偉和作家董鳴亭2018年所著的《上海老洋房的故事》一書中，收錄了近十年來上海老洋房市場的部分成交數據：2008年時，一套面積在200平米左右的老洋房總共售價還不到2000萬；到了2017年，一棟老洋房的市場均價已經漲到了30萬/平，鉅鹿路886號的梁家花園更是在2016年就賣到了40萬/平的“天價”。
十多年之前，上海老洋房的市場估值和周邊的新公寓估值邏輯差不多，僅從其所處的地段、品相、佔地面積等基礎數據來評估，這幾年來，除基礎數據外，買家們會更看重昔日營造商背景、建築風格元素、屋內歷史物況、風格是否完好保存等因素，甚至，連房子裡以前住過什麼人、有過怎樣的家族典故都讓看房者們津津樂道。
2008年開始接手老洋房業務的陸偉告訴我們，這些房子本身雖然歷史悠久，但出現交易也就三十年左右的時間。
上世紀90年代，不少住在浦西的上海人面臨動遷問題，那時候浦東的一些新建築已經在造，不少高樓大廈逐漸拔地而起。過去住在弄堂裡的一些老上海人有的想要改善居住條件，就慢慢把家裡的老房子給騰出來。
八九十年代從國外被派遣到上海工作的外國人，成了第一批洋房買家。在上海這片土地上消失了近半個世紀的洋人們，有些就是昔日這些建築設計師或營造商的後人，他們本身不缺錢，加上拿到的一些補助，同樣風格、品相的房子，在他們自己的國家普遍價格昂貴，但是到了上海，同樣是市中心，卻被某種程度的“賤賣”。出於直覺，這些外國人覺得老房子的價格肯定會漲，他們一方面懷著投資的心理，一方面也住進其中，重新回到了上海的歷史建築裡。
二十多年前，一棟老洋房的單價僅為2000元左右，花上百萬的價格就能買下一棟帶花園近千平米的房子，論性價比，可比那些新建成的公寓划算多了。
老地圖中的應公館
90年代末至2000年初，港澳臺同胞們也加入了這一隊伍，他們有的是在上海做生意，有些則是四五十年代從上海的老建築中搬離的人們的後輩。這些人的心態倒是和洋人們類似，因為和自己的城市相比，臺灣也好，香港也罷，這個佔地面積，配合這個地價，怎麼算都是賺錢的買賣，何況90年代老洋房的土地還是“帶證”的，有了這本土地證，他們會覺得這塊土地是屬於自己的，非常稀有，有些房子的單價甚至比新公寓還要便宜，投資價值不言而喻。
2000至2010的十年間，上海的老洋房市場顯得有些“被動”：總是跟著周邊新樓盤價格的推高而水漲船高，有意思的是，這十年間每每上海房地產價格下降的一些時間點，老洋房卻都“摒牢”了：“2003年的SARS、2005年的宏觀調控、2008年的次貸危機，每逢炒房者抱團拋售，老洋房的價格都紋絲不動，這就是所謂的'物以稀為貴’。”
在這段時間內，一些海外歸來的華人成了老洋房的第三批買家，他們中的一些人管理著公司的對華業務，因為從小在國外耳濡目染，歷史建築的價值是不言自明的。祖輩們離開上海，出國求發展，這些人則帶著他們的“故鄉記憶”歸來，多少帶著點尋根的意思。
2010年至今，無論是因公出差、出國留學，還是外出旅遊，隨著更多的人走出國門，瞭解到海外的古建築文化，越來越多的人也開始懂的欣賞上海老洋房的價值，一些企業家和一線明星逐漸加入“實力派買家”的行列。
“現在就是有錢的基本都會來買，老房子現在都成熱點了。有段時間明星買得比較多，郭敬明《小時代》的劇組，基本都買好了，但是最近大家都比較低調，買了也不會去聲張。”據陸偉觀察，近些年來找他看房的客戶愈發趨於年輕化，“一些80後都在買老房子了。”
“您最年輕的客戶多大？”
“不瞞你說，是個90後。”
在他看來這並不稀奇，“首先當然是家底厚，但這樣的年輕人自己都比較有想法，你看現在一到週末，武康路那邊就有很多年輕人拍照、吃飯，說明喜歡老房子的人，也越來越年輕化了。”
我們也聯繫到了一位洋房的買家Eileen，她是在2015年時入手了一間屬於自己的住所。
房子位於泰安路24號，根據樓下的銘牌，這棟公寓建於1946年，佔地面積640平方米，建國后里面住過多位醫學屆專家。2017年4月，徐彙區文化局將此公佈為徐彙區文物保護點。
Eileen買下的是一套頂層朝東的套間，兩居室結構，面積不大，只有38平米，但因為是有產權的，2015年賣到260萬，現在則翻了一番。
這棟6層高的小公寓在70年代末被加蓋了一層，是徐匯房管所為了解決職工住房問題動的手腳，用她的話說，“腳下是真品，頭上是贗品”。當時一連看了十多套的她執意要選有產權的，就是為了能在真正意義上讓房子為自己所有。
無論是滿屋的陽光還是樓頂的天台，她都頗為滿意，愛好藝術和園藝的她當初花了差不多40萬來整修，使得這套房兼具家和工作室的需求。
Eileen說她算是老洋房的痴迷者之一，在買房之前，她已經在附近住了20多年，大學時候在上財讀書，也沒離開過這片區域，這裡的一花一木於她而言都像是形影不離的老朋友一樣。
“泰安路120弄——衛樂園住過賀子珍；泰安路115弄花園住宅住過周谷城；泰安路117號是潘澄波舊居；泰安路76弄是賀綠汀舊居；泰安路10弄1號是湯曉丹、藍為潔舊居。”她對這些歷史如數家珍，關於老洋房的書在她家裡幾乎都能找到。
她說自己是一個很能折騰的人，起初和先生多吉出於對舊物的喜愛，穿街走巷從世界各地淘來各種舊物古董，將它們安放在這處裝飾一新的工作室，這裡所有的物件包括燈具、木櫃、椅子、掛畫都是Vintage工業復古風，主要面向設計師或者是做設計品牌的賣家來淘貨或者辦私人活動。
去年，Eileen對這裡進行了新一輪的升級，處理了很多舊物，現在的審美跟過去不同了，得與時俱進才行。如今，這套房的售價在400多萬，每天都有紙條來求購，但她仍然在轉租與工作室之間左右搖擺，
“賣是捨不得賣的”，買房不易、裝修艱難，她在心態上已然和房子融為了一體。
有人買就有人賣，在老洋房市場中，賣房的人多為原始業主和投資客兩個群體，前者佔到很大一部分。
“很多老業主賣家裡的祖宅倒不是因為缺錢，而是因為他們自己包括後代都生活在國外，物質上不缺，生活條件有保障。但是一般家族裡的長者都會思考一個問題，那就是等到自己過世後，這個房子要怎麼處理？”陸偉接觸到不少這樣的案例。
“他們不希望後代來爭財產，雖說賣祖宅本身是一件令人難過的事，但比起後人可能為了房子爭得面紅耳赤，他們還是會選擇在自己這裡就消除這一隱患。”
還有一些，則是生活在裡面的普通百姓，“有些人希望賣掉房子之後，可以換個正常的房子，改善自己的居住環境。”
老洋房雖然歷史悠久，但在未經改造的情況下，居住條件可能並不那麼理想，住在超南的開間還好，如果不小心分到的是朝北的亭子間，不僅面積狹小，常年見不到陽光，刮個風下個雨還有可能漏水。
“思南公館對面就有很多這種七十二家房客的房子，很多人喜歡在外面拍照，殊不知，住在裡面的人，都迫切地想出去。”若是你有機會和住在其中的人交流，他們多半會回應一句“有什麼好拍的？你覺得外面好看麼裡面有老鼠蟑螂的知道伐？”
“這就和'上海人不會去東方明珠’是差不多的道理。”從小在上海長大、居住在新式里弄的陸偉對此深有體會，“東方明珠以前是上海的至高點，登上它你能遍覽上海大部分的風景，但上海本地人多半是不以為然的，老房子也是同樣的道理，
真正這麼多年住在老房子裡面的人，對老房子其實是有些'仇視’的，在他們看來這就是普通的老樓，沒什麼特別，甚至還非常潮溼，住得不舒服。”上海有句古話叫做：窮人翻身靠動遷。《安家》中也有類似的故事：住在老洋房裡的遠房親戚在業主賣房時提出分財產，獅子大開口，一要就是幾千萬，微博網友@灝澤先生 說，這幾乎是他“家裡故事“的翻版。
在陸偉看來，現實中類似的情節幾乎每天都在上演，住朝北亭子間的人要求和超南開間的人分到同樣多的動遷款、拿不到理想中的數字就賴在裡面當“釘子戶”拒不搬走……
他舉了一個接觸過的例子來表明自己的看法：“黑人牙膏以前在上海有一棟住宅，在復興西路那裡，現在住在裡面的人，是原來的工人，兄妹二人都有自己的家庭。這套房子的地段不用說了，花園有2000平，賣的話肯定是個天價。但黑人牙膏的後人沒有將這兩個工人們趕出去，原因是：當年他們的祖輩經歷文革，帶著一家老小逃離了城市，只有工人們留下了，一直住到現在。如果不是工人們一直'守著’這棟房子裡，它可能早就被收回了，你還談什麼賣錢呢？ ”
“人家這麼多年幫你守著一棟房子，問你要點錢，我覺得很正常。”在陸偉眼中，這些“寄居戶”本身，已經成為了房子的一部分，要趕走他們本身就是件挺殘忍的事情。
但對於那些花高價買下房子“收藏”的人來說，可能只是去接待一些生意圈的朋友。
“這個東西跟老古董是一樣的，你說有多少人去買一個上億的杯子，他會拿來喝茶呢？”
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