有人說，當人們習慣了房價上漲帶來的巨大收益之後，就不再希望房價下跌。尤其是開發商、炒房客、多套房者、銀行、中介等這些群體，他們更見不得房價回調。所以有些普通剛需期盼“房價下跌再買房”，是非常“愚蠢”的行為。
真的是這樣嗎？看似天衣無縫的邏輯，實則錯得離譜。
首先，影響房價走勢的最大因素是供需，還有人口、金融、土地、政策等因素，不是開發商、炒房客、銀行等這些群體在操縱，他們的意願更控制不了房價的漲跌；
其次，世界上沒有任何“只漲不跌”的商品，房子也不例外。過去二三十年房價的確上漲了很多，但是不代表未來房價還會一直漲。現實情況更是，現在中國絕大多數城市房價是透支城市未來換來的，且已經處於絕對高位了，未來繼續上漲的空間非常狹窄；
再者，房地產和經濟發展並不是永久的“正相關”關係。過去經濟實力薄弱時期，房地產是支柱產業，對經濟增長貢獻巨大。但是社科院研究表明，2019年房地產對經濟不是帶動，而是擠壓。從這個層面來說，房價上漲，房地產高速發展，並不是一件好事，這一點國家比誰都清楚，否則這三年多的堅持不懈的調控談何而來？
文章開頭說這個話題，是想告訴所有人要用腦子去思考問題，而不是用眼睛。尤其是判斷當前樓市的發展趨勢時，更要擦亮眼，多用心，因為最近一段時間的房地產市場真的太混亂了——居心不良者遍地橫行，原本是“利空”的信號，也被曲解成“重磅利好”，搞得真正有需求的購房者左右搖擺，焦慮得難以入睡。這個緊要關頭，到底該如何施行買房計劃，很多人徹底沒了主見。
2020年剛需到底要不要買房？這個話題去年底時我們已經深入聊過了，彼時我給出的結論是：一二線有需求的，應該在3月份之前趁早買入，因為三四月份是樓市銷售的傳統旺季，購房需求會集中爆發，對房價購房利好；三四線城市需求不強可以繼續觀望，真正的購房窗口期沒有出現，預計兩年後房價才會鬆動。
但今年初因為一場突如其來的“風波”影響，房地產市場發生了鉅變，去年的結論依然適用於當下嗎？顯然不再適用，開發商、購房者、炒房客的情況都出現了重大變化——當前的房地產市場其實已經出現了三大“降價”信號，而且據統計有超過8成的購房者表示購房計劃會延後，一方面的確是受風波的影響，其實主要原因還是大家對後市“不看好”。準確地說是，不同城市買房時間節點變了，剛需今年要不要買房也要因城而異了：
第一個“降價”信號：是開發商主動為之，這一點大家有目共睹。從1月下旬開始，樓市全面進入“暫停”模式，對於購房者而言，不過是延期幾個月購房，但是對高週轉的開發商和投資客來說，卻是致命打擊，市場暫停了，他們的債務沒暫停，開銷更沒暫停。有何辦法化解當前危機？答案只有一個：降價跑量換回款。恆大是“降價搶收”的高手，他們施行的“全國樓盤75折”策略，讓他們2月份銷售額高達470億，逆風前進中。
第二個“降價”信號：業主們撐不住了，剛剛復工很多人就主動下調了掛牌價。以最典型的上海為例，據統計，2月10日各大中介陸續開門營業後，2月11日當天，就有全市超過100套房源，下調價格。其中跌幅最大的一套住宅，總價不過300萬左右，直接下調了47萬。更有之前掛牌2300萬的房子，直接下調了290萬。
第三個“降價”信號：央媒經濟參考報也暗示開發商可以降價銷售增加回款。這意味著現在開發商可以區別於前幾年名目張膽地打折促銷，只要幅度不是太離譜，國家是完全支持的。
當前階段樓市確實出現了三大“降價”信號，但並不意味著馬雲的“房如蔥”神預測會成真。尤其是剛需買房，一定不能以此為準則。
一場“風波”更讓我們徹底看清了國家對房地產的態度——堅持房住不炒毫不動搖；堅決不拿“房刺經”；任何攪亂房地產市場秩序的行為都不被允許，任何不利於經濟的長遠發展和良性循環的行為都該禁止……
黨媒、央媒最近一段時間的一系列表態，毫無疑問給了全國14億人一個完美的交代：縱使樓市受到了巨大沖擊，去年底時中央對房地產的定位依然沒變。也傳遞了一個清晰的信號：樓市短期不可能出現巨大波動，房價也絕不會重演前幾年的瘋狂，投資炒作房地產機會渺茫，抱有幻想者春夢該醒了。
2020年剛需要不要買房結論已經很清楚了：
一二線剛需自住還是應該早點買房，今年什麼時候最合適？毫無疑問是風波結束之時。因為剛需這個時候買房有三大機遇：1，受資金週轉影響，開發商降價讓利的慾望非常強，掀起新一輪“價格戰”都有可能。尤其是資金鍊特別吃緊的房企，市場迴歸正常時，他們勢必會是第一波採取打折降價促銷的房企；2，為了穩樓市，各地會因城施策，主要是為了刺激購房需求，畢竟房價下跌預期已經形成。諸如“人才新政”、“降低落戶門檻”、“降低社保年限”、“發放現金補貼”、“免減一定的稅收”等措施一定會出臺，符合條件的購房者有享受購房紅利的機會；3，2月份利率已經三連降了，未來幾個月下降的可能依然很大，官方早前說過“LPR有40-50個基點的下調空間”，這意味著買房成本降了很多，個別銀行甚至降低了首付比例為20%，剛需湊上車款的難度降了。
三四線剛需有必要著急買嗎？完全沒必要，除非是特殊需求的人群。為什麼？這場風波對三四線樓市的衝擊更強，因為返鄉置業被打亂了，大量的新房供應過剩，開發商庫存高壓，房價利空。什麼時候是機會？至少1-2年內不是。如果是投資，這裡更不適合，現在進場就是高位接盤。
如果說筆者人微言輕，那麼我們看看馬雲。李嘉誠兩位前首富對於2020年投資買房又是何種態度呢？
馬雲：房地產高速發展勢頭需遏制；“8年後房價如蔥”7字暗示：年輕人不必過早揹負鉅額房貸買房
馬雲今天的商業成就，和他擁有敏銳的嗅覺和前瞻性思維密不可分。其中前瞻性思維更重要，不僅看得遠還要看得準。他能帶領中國互聯網高速崛起，能徹底顛覆物流、支付等行業，更說明其擁有天人之境。因此，他說的每一句話，給出的每一個建議，我們都要仔細思量。
在2017年5月份的一次演講中，馬雲對房地產、對房價給出了自己的真實看法。他當著幾千人的面直言不諱，未來中國最便宜的就是今天困擾眾人的房子，最昂貴的東西將是清新的空氣、潔淨水源和養老院的病床。他甚至形容，8年後，房價可能賤得像蔥一樣。他還勸現在的年輕人不要急功近利，應該腳踏實地，做好自己的本職工作。過早揹負鉅額房貸，會扼殺年輕人的創新創造天賦。
雖然“房如蔥”的說法有些誇張，但是相信大家不會真的把此理解成所有的房子價格都會低到和蔥價一樣。毫無疑問，馬雲是覺得未來房價仍有下跌空間。按照他的說法，年輕人是不是都不要買房了呢？當然不是。他說得很清楚，年輕人不應該過早買房，即沒有能力也硬上，年紀輕輕就揹負一身債務。年輕人買房一方面是真的有需求，另一方面是能力足夠了再行動，啃老、借錢、利用極端方式籌錢等做法，他堅決不推薦。
其實不難看出，馬雲談論房地產、房價從始至終都沒有涉及其投資價值，筆者揣測，可能馬雲一方面覺得房地產是民生產業，不該去投資炒作；另一方面，經歷了高速發展房價快速躥升之後，房地產真的沒有多少投資價值了，而且也不適合給年輕人營造這種投機取巧的氛圍。
李嘉誠17年也給出“忠告”：未來5年樓市或迎來“大風暴”，買房自住可以，炒房需謹慎
據財經媒體報道，李嘉誠2017年底在汕頭接受記者訪問時曾直言到，近幾年不管是內地房價還是香港房價都居高不下，但未來5年房價就會面臨“大風暴”，炒房客們需要謹慎了，剛需自住買房有需要可以買。
今年離李嘉誠的“5年預測之期”已經過去了2年，回顧過去2年，很多人可能對李嘉誠的話感觸不深。他所謂的“大風暴”並沒有兌現，房價出現大幅度下跌的城市都幾乎沒有。是否意味著李嘉誠的預測失準呢？
個人覺得大家對他的“大風暴”說法有誤解，樓市從前幾年“高速井噴發展”轉為“平穩健康”其實也可以看作是一場“大風暴”。對普通剛需來說，可能影響不大，但是對投資炒房者來說，這樣的模式切換，足以讓他們蛻一層皮。我想這也是李嘉誠“忠告”炒房客要謹慎的根源所在。樓市趨於平穩對剛需來說，是非常好的買房挑房時機，但是對於以投資獲利為生的投資炒房客來說，卻是災難。
最後我想說，不管有沒有這場“風波”我們都應該客觀理性看待當前的房地產市場，房住不炒意味著剛需時代來臨，我們該用發展的眼光來重新審視現在的樓市了，絕不能完全依賴於過去的經驗，更不能僅憑某位大佬的一句話就改變買房觀念。尤其是有一定需求的購房者，更不能聽風就是雨，朋友圈裡中介的一句話就讓你神魂顛倒，這絕對要不得。一切都要以自身需求和能力為出發點去考量該不該買房
感謝樓市奇說
閱讀更多 鄭州法拍易 的文章
