3月10日，越秀地產發佈2019年業績公告。這是引入廣州地鐵後，發佈的首份年度業績報告。
越秀地產全年實現營業收入383.4億元，同比增長45%；核心淨利潤35.1億元，同比增長24.8%；權益持有人應占盈利34.8億元，同比增長27.7%。
2019年公司加大了拿地力度，通過“軌交+物業”的方式獲得了大量土儲。與此同時其負債規模和負債率也在攀升，去年淨負債增長了14個百分點至75.2%。
從越秀地產負債結構來看，2021年起長期債務會逐漸到期，屆時將考驗公司的再融資能力。
越秀地產銷售額721億 大灣區佔近六成
2019年越秀地產實現合同銷售額721億元，同比增長24.8%，比年初680億元的銷售目標多了41億元。實現合同銷售面積349萬平方米，同比增長26%。
在克而瑞2019年房地產企業銷售榜上，越秀地產以600.1億元的操盤金額排第47名，排名比2018年提高了7位。
2020年越秀地產的銷售目標是802億元，增速降至11.21%。董事長林昭遠曾坦言，這個目標是綜合考慮疫情做出的客觀安排。
從銷售區域來看，大灣區貢獻了421.4億元的銷售額，同比增長了21.6%，佔到總銷售額的58.5%，其次是華東地區。
越秀地產以廣州為大本營，這幾年逐漸向全國擴張，重點佈局以杭州和蘇州為核心的華東、以武漢和襄陽為核心的中部、以瀋陽、青島為核心的環渤海區域。其中銷售增速最快的是環渤海區域，2019年增長36.8%。2019年這三個區域分別實現營收168.8億元、71.7億元、56.2億元，分別佔銷售額的23.41%、9.94%、7.79%。
截至2019年底，總土地儲備達到約2387萬平方米，同比上升23.0%。其中大灣區約佔51.7%，華東區域佔15.8%，中部區域佔18.9%，環渤海佔11.7%。
淨負債率同比增長14個百分點 2021年起將逐漸進入債務償還期
2019年，越秀地產加大了拿地力度。全年新增土儲771萬平方米，銷售面積349萬平方米，二者的比值達到了221%，超過前一年的182%。
事實上，從2016年起，越秀地產就在加大拿地力度，新增土儲逐年增長。伴隨著拿地力度的加大，其資產負債率也在逐漸走高。2014年其資產負債率為67.5%，2015年達到71.91%，2019年進一步增長到76.48%。
2019年因為積極拿地，資產負債率增長了近2個百分點。淨負債率則達到75.2%，同比增長了14個百分點。
截至2019年，越秀地產長期借貸加上短期借貸及長期借貸當期到期部分合計達到710.22億元，同比增長了近33%。
2019年，公司在境內成功發行73億元的債券，期限介於3-5年，利率在3.6%至4.03%之間，此舉改善了公司的債務結構。截至年底，越秀地產一年內到期的負債佔比在10%左右，規模為71.38億元，而賬面現金為301.9億元，現金足以覆蓋短債。公司整體平均借貸成本為4.94%，相比2018年略有提升。
從負債結構看，越秀地產3-5年期的負債佔比是最高的，達到55%；其次是兩年內的債務，佔比29%。這也就意味著，從2021年起越秀地產的長期債務會逐漸到期。這會在一定程度上考驗公司的再融資能力。
引入廣州地鐵 “軌交+物業”低成本擴充土儲
2019年2月，越秀地產向廣州地鐵定向增發30.81億股，交易對價約為61.6億元港幣，交易完成後廣州地鐵持有越秀地產19.9%的股份，成為其第二大股東。
引入戰略股東對越秀地產低價擴充土儲起到很大作用。2019年，越秀地產通過“軌交+物業”模式、城市更新、招拍掛等多種方式拿地。在廣州、深圳、中山等城市新增27幅土地，總建築面積約為771萬平方米。
其中因成功收購品秀星圖86%股權（交易對手方為廣州越秀集團、廣州地鐵集團）、秀星樾和品秀星瀚51%股權（交易對手方為廣州越秀集團）三個地鐵物業項目，使得公司“軌交+物業”項目的總建築面積達到約315萬平方米，約佔到土儲的13.2%。根據興業證券宋健的數據，這三個項目均價分別為11820元、10225元、9013元，低於2017年以國企合作方式在廣州獲得的土儲。
廣州目前已建成15條地鐵，全長478公里，線網裡程居全國第三。按照規劃，到2023年裡程將達到800公里，未來在廣州通過“軌交+物業”的拿地還有很大空間。
多元化拿地方式幫助越秀降低了拿地成本。根據興業證券宋健的數據從2017年到2019年，越秀地產拿地成本分別為8775元、5047元、7528元，2018年以來出現明顯下降。與此同時，公司的銷售均價則在逐漸提升，這使得公司的毛利率也跟著得到提升，由2016年的20%左右，提升到2019年的34%。
然而值得注意的是，地鐵與舊改項目幫助越秀地產降低拿地成本的同時，也降低了週轉率。2018年以來越秀地產的存貨週轉率下滑明顯，2017年存貨週轉率達到0.32，到2019年已經降到了0.23。
關注同花順財經微信公眾號(ths518)，獲取更多財經資訊
閱讀更多 同花順財經 的文章
