中國城市與地產“新黃金十年”來臨，這篇文章讓你有不一樣的人生：戴欣明應北威論壇邀請在臺灣臺北做兩場題為《中國城市與地產未來趨勢把握》、《中國城市與地產“新黃金十年”》講座
在臺北演講，感覺背後有支撐。
我最有自信的一次演講是在臺北。
中國很多地方我都去演講過。我會發現到哪裡，我只不過是一位專家而已。當我在臺灣臺北做演講的時候，我發現，雖然我是一個人去的，但是我感覺我身後有很多人在支持我。這種感覺，如果沒有設身處地，你是感覺不到的。
本次演講是在2014年的8月份去做這樣一次演講，流程非常複雜，整個時間要50多個工作日批准。要經過深圳市臺辦，廣東省臺辦，國務院臺辦的批准，還要在深圳市臺辦面會。整個演講非常順利，這也說明我的覺悟性是非常高的。
演講身份：中國大陸南方略諮詢集團，首席經營學家
戴欣明閒言碎語 2020年3月9日星期一
中國城市與地產“新黃金十年”來臨：戴欣明臺灣講座
2014年8月4日、5日，戴欣明應北威論壇邀請在臺灣臺北做兩場題為《中國城市與地產未來趨勢把握》、《中國城市與地產“新黃金十年”》講座。南方略諮詢集團首席運營學家，戴欣明工作室首席策劃顧問戴欣明榮幸地成為大陸城市、商業地產、房地產領域第一位去臺灣辦講座的專家。
戴欣明說：“黃金十年”是相對概念，是針對一部分人來講，黃金十年對於他們真的一去不復返，這些人就是那些投機取巧，絕大部分是沒有知識文化的人，這些人善於鑽營，利用法律法規的空子不擇手段地實現賺錢的目的，是計劃經濟的產物。這些人會做私下交易，對那些遵守規則的人無形中形成排擠。
“新黃金十年”的相對“黃金十年”而言，是知識經濟下的產物。隨著法律法規的逐步健全，善於鑽營的人開始沒有市場，而那些有知識有文化，講誠信的人開始有用武之地。
“新黃金十年”是財富天平向另外一部分傾斜的過程，也就是說機會永遠存在，不同的只是針對的人不同。就像八十、九十年代的包工頭能夠現在還很好地生存的已經沒有多少了。
戴欣明強調，大陸的限購、限貸政策處於逐步取代的過程中，若房地產規模佔當地城市GDP（國內生產毛額）的70%時，房市就很容易會破滅，若只佔不到20%的，就大可放心去買，不到 10％你就立即去購買。
部分新聞鏈接
香港北威集團4日在臺北舉辦《夏季北威論壇》，探討大陸房地產對臺灣的影響，由前財政部長、現為北威集團董事總經理劉憶如（中）主持，與談人（左起）包括戴德梁行臺灣董事總經理顏炳立、大陸南方略諮詢集團首席經營學家戴欣明、金融研訓院院長鄭貞茂、淡大產經系教授莊孟翰。（記者郭芝芸攝）
大陸各大城市紛紛解除房市限購令，外界關注大陸房市下探壓力是否可能崩盤，大陸南方略諮詢集團首席經營學家戴欣明4日表示，大陸房市泡沫不會大規模破滅，只會局部破滅，如民間借貸活躍的溫州。而戴德梁行臺灣董事總經理顏炳立認為，未來3年內大陸建商將會出現整並潮，大型建商市佔率升至25%。
大陸經濟靠房地產
戴欣明與顏炳立4日皆受邀出席北威集團舉辦《夏季北威論壇》，作上述表示。戴欣明指出，除非銀行產生許多壞帳，才有可能導致房地產泡沫破滅，但他認為大陸房地產泡沫破不了，因大陸銀行多為國有銀行，聽命於政府的行政命令進行房市調節。
市場許多人認為大陸房地產到了崩盤的地步，戴欣明表示，整體來說，大陸經濟還需靠房地產，大幅下跌的機率相當低，尤其房地產是許多地方政府的財稅來源。
不過，戴欣明說，大陸保障房系統一直尚未完善，至少要讓保障房體系占房市35%，才有穩定房市效果，目前連3.5%都不到，還有很大的努力空間。此外，儘管大部分城市都已取消限購，僅12個熱點城市尚未解除，但鮮少動到限貸政策，因為不會走「免頭期款」的回頭路，以防止炒房。
房價下修方向不變
對於大陸房價趨勢，顏炳立認為，大陸住宅交易量仍萎縮，房價下修的方向不會改變，預計一線城市降2%至3%、二線城市降5%至10%、三線城市降15%至20%，四線城市則需要花4至5年去庫存。此外，他預計，因中小建商資金成本高、易資金斷鏈，未來3年恐掀起大吃小的整並潮。
至於投資大陸房市的風險，戴欣明認為，若地方政府過分依賴房地產，風險就會偏高，若房市佔地方總產值2成以內，絕對大有可為，只要拿到地就可營利。此外，大陸商業地產存在同質化偏高的風險，要做出特色才能存活，臺灣人就很擅長這方面的營造。
戴欣明 2014/8/6 11:53:04
記者謝璦竹／臺北報導
深圳南方略諮詢集團首席經營學家戴欣明表示，大陸房地產泡沫一年前已經破裂，長期而言，大陸房地產仍將上漲。他認為，房地產是大陸的支柱產業，直接關連的產業至少有70 、80個，政策不會讓房地產倒，同時，大陸銀行體系是國有的，會自動消化房市泡沫。
南方略諮詢集團首席經營學家戴欣明。（記者謝璦竹／攝影）
戴欣明昨（4）日在北威夏季論壇上，發表題為「解讀中國城市與地產走勢」演講時，做出上述表示。曾參與許多複合商業地產開發的戴欣明指出，由於沿海一線城市人口爆炸，大陸新型城鎮化是要讓農民就地工作生活，與前十年農民進城的城鎮化不同。
過去，人口是就業式流動，如今是旅遊式流動，也就是說，隨著經濟成長向內需轉型，城市發展更加著重特色。戴欣明指出，一些二、三線城市，例如溫州，曾因資金炒作導致房市過熱，一年前泡沫均已破裂，今年大陸房市不會出現大範圍的泡沫化現象。
從長期來看，他也看好大陸房市將持續上漲，「在我有生之年都是支柱產業」。他指出，雖然許多城市目前已放鬆限購，但仍未放鬆限貸政策，首套房頭期款仍高達三成，表明許多城市房屋仍供不應求。
他更指出，大陸房地產已進入稀缺時代，因為大陸房屋壽命平均僅30年，就面臨舊城改造（都市更新）或換屋。同時，大陸銀行體系為國有的，會自動吸收房地產形成的壞帳，不會爆發金融危機；房市就像「啤酒」，「放久了泡沫就慢慢消下去了」。
長期而言，大陸房市仍可能有局部泡沫化情形，主要應觀察房地產市場佔該城市生產總值（GDP）的比重，如果在「20％左右」，打房反而會讓房市漲更兇，深圳就是一例。但有些三、四線城市，房地產佔GDP比重高達六七成，就要注意可能泡沫化。
前財政部長、北威董事總經理劉憶如在主持論壇時表示，泡沫是「很美的」，世界各國都致力創造泡沫，但是否能控制不讓泡沫破滅，則是很大學問。美國雖然已開始退出量化寬鬆政策（QE），但歐洲與日本還沒有，等到全世界都退出QE時，她認為要特別當心資金退潮的效應。
戴欣明 2014/8/6 12:21:47
專家：大陸房產僅限局部破滅
2014-08-04 中央社 中央社記者韋樞臺北 4日電
大陸房地產專家戴欣明今天發表專題演說，大陸房地產無法單純用西方的市場想法和經濟理論去分析，基本上大陸房地產受控於政策而不會破滅，要破滅也僅限於局部城市。
「北威四季論壇」今天舉辦夏季論壇，邀請中國大陸南方略諮詢集團首席經營學家戴欣明，發表「解讀中國城市與地產走勢－如何把握未來10年」專題演講。
戴欣明表示，他曾於2006年看跌大陸房地產，因為大陸有個政策叫國五條，後來更出現國十條，但現在又看漲，主要是當時規定90平方公尺大小的房子要佔到整個樓盤的7成，很難蓋出豪宅，影響了經營措施。
戴欣明指出，當時經濟學家看跌房地產，實業家看漲，其實房地產要有銀行大量壞帳才會破滅；但如果用西方思維和經濟學家的觀念去看大陸房地產則一定會破滅，大陸房產泡沫非常嚴重，但泡沬為何不破呢？因為與銀行體制屬國有相關。
他說，其實大陸房地產是政策驅使，也就是行政命令，要怎麼做都由政府控制，屬政策操控下形成價格，所以在大陸必須靈活看市場，不能單用西方經濟觀念去看。
他舉例，大陸從1998年宣佈走向市場經濟，但其實只是一廂情願，頂多只有深圳和上海可能有市場經濟；部份小型的城市確實有局部房地產市場破滅過，例如曾列中國百強的廣東省的光耀地產因為資金斷鏈，融資成本太高而倒閉。
戴欣明認為，他自己從早年的看跌大陸房地產轉而看漲，後來他看事情都會加入一些人文角度進去，他強調「在大陸不會破滅，只是局部破滅」。在大陸買東西不如買房，千萬不能單用市場經濟模式來看大陸房地產。
他強調，大陸的限購、限貸政策處於逐步取代的過程中，若房地產規模佔當地城市GDP（國內生產毛額）的70%時，房市就很容易會破滅，若只佔不到20%的，就大可放心去買。
官網：
動能智庫-戴欣明工作室：
www.daixinming.com
中國城市開發網：
www.cnud.net.cn
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