古有孟母三遷，今有擇校而居。深受傳統文化影響的中國父母，特別看重教育環境，為了不讓孩子“輸在起跑線”上，家長們紛紛斥巨資購買學區房。放眼全世界，大概只有我們大中國有“學區房”這一神奇存在。每年的4、5月份，各區域名校招生政策一出，二手房市場中學區房買賣交易總是異常活躍。
但二手學區房交易中總會存在各種各樣的問題，尤其學籍與戶口問題，最為普遍，因為戶口如果無法遷入，又或是戶口遷入了卻沒有學籍，學區房也就失去了意義。
一、學區房買賣三大“坑”
通常情況下，有關戶口及學籍問題，二手學區房買賣中有以下三大坑：
1、房屋上有出賣人或第三人的戶口，買房人戶口無法遷入
戶口遷移是公安機關戶籍管理的職權，不屬於人民法院民事案件處理的範圍，即法院無法判決遷移戶口，只能追究賣房人的違約責任。如果登記人不同意遷出戶口或不具備遷出戶口的條件，或者涉案房屋有其他無法落戶的情況，買房人僅能依據雙方買賣合同的約定，主張相應的違約金，無法要求法院判決他人遷出戶口或判決其遷入戶口，公安機關亦沒有強制他人遷出戶口的權力。
2、買房人戶口遷入後發現學籍被佔用
戶口遷入後，發現學籍被佔用，導致無法孩子無法正常入學。原則上來說，小學6年一學籍，初中3年一學籍。即每套住房六年內只安排一名適齡兒童在施教區小學正常就讀（雙胞胎、符合政策的二孩例外），三年內每套住房只能安排一名學生在施教區初中正常就讀。如果合同中對於學籍問題沒有明確約定，對於買房人來說將十分被動。
3、因入學或落戶無法實際落實，買房人白白買了學區房卻無法解除合同
對於購買“學區房”或者其他有落戶需求的購房者，買房人是否可以主張解除合同，依賴於雙方在合同中是否明確約定其以落戶、入學為主要購房目的。如果有明確約定，假如因賣房人的違約行為導致買房人一方的合同目的無法實現，買房人就有權解除合同並追究賣方人的相應的違約責任。但如果沒有明確約定，那麼買房人將陷入被動。
二、防被坑的三點建議
1、合同明確約定戶口遷移條款，與戶籍登記人書面確認戶口遷移情況
買房人，特別是以解決子女入學學籍或急需落戶為主要購房目的的，應在簽訂買賣合同前全面瞭解涉案房屋中的戶口登記情況。買房人可以在產權人同意的情況下，在屬地派出所查詢房屋內登記戶口情況，並在合同中明確約定房屋內現有戶口的遷出期限及相應違約責任。另外，買房人可在合同中明確約定，保留部分尾款作為遷移戶口的履約保證金，以敦促對方及時履行戶口遷移義務。
2、合同中明確約定學籍使用問題及合同解除權、相關違約責任
以購買“學區房”為主要目的的買房人，應提前向所在學校及教育部門核實相關入學政策及涉案房屋學籍的使用情況。如果所在學區對學籍使用有限制，建議在合同中明確約定學籍使用問題及相應違約責任。如果因賣房人根本違約致使買房人購買“學區房”的合同目的不能實現，買房人有權要求解除合同，並要求賠償房屋差價損失、轉售利益損失等可得利益損失。
3、購買學區房時要如何確認學籍呢？
根據教育部《中小學生學籍管理辦法》文件精神，各級教育行政部門和學校要建立嚴格的學籍保密制度，學籍信息一律不得向外提供，嚴防學籍信息外洩和濫用。如果想要確認，需要房主配合到派出所、學校、社區查詢。另外學籍問題各區政策都有些差異，原則上來說，小學6年一學籍，初中3年一學籍，但也有特例。
作者：張圓圓律師/上海君瀾（無錫）律師事務所
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