今天一個重要消息是，房貸正式開始啟動LPR轉換。
其實昨天開始，大家應該就陸續收到了銀行推送的公告。
名下有房貸的朋友接下來會接到銀行的電話，詢問兩個問題：
第一，要不要將房貸轉換成LPR？
第二，如果要，轉換成哪種方式？
01
首先，我們看一下轉換成LPR之前，我們房貸利率是怎麼確定的。
之前的房貸，有三個關鍵詞：基準利率、利率折扣、浮動利率。
也就是說，買房時利率會參照央行公佈的基準利率，根據個人情況（首套/二套、徵信）給予一定折扣或者上浮，還款期間如果基準利率變動，房貸利率也會隨著變動。
即利率折扣不變，基準利率會變，所以房貸利率不是一成不變。
基準利率是央行根據經濟發展狀況直接劃定，根據經濟發展情況不定期調整，帶有明顯的計劃經濟特徵。
當下基準利率為4.9%，上海首套房通常可以給予9折優惠。二套房通常上浮10%。
也就是首套4.41%，二套5.39%。
02
LPR來了，會怎麼變？
LPR就是打破這種計劃經濟思維，進一步市場化，即取消房貸與基準利率的掛鉤。
利率反映的是資金的價格，應該像普通商品一樣，由企業或者商家決定。
所以央行將權限交給了18家銀行，根據18家銀行給最優客戶的利率確定LPR。
具體算法就是，去掉最高值去掉最低值，其他數據平均。不過LPR最小變動單位為0.05%，所以向臨近數字取整。
比如平均值算出來是4.74%，那麼就取4.75%；平均值是4.72%，則取4.70%。
既然根據最優客戶利率確定，其他客戶利率應當比這個要高，所以大部分是在LPR基礎上加點。0.01%稱之為1點。
十八家銀行分別為：工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、中信銀行、浦發銀行、興業銀行、招商銀行、民生銀行、西安銀行、台州銀行、上海農商銀行、廣東順德農商行、渣打中國、花旗銀行、深圳前海微眾銀行、浙江網商銀行。
如果要轉化LPR，現在央行給出了兩個選擇：
第一，固定利率
即，按照當下房貸利率一直還下去，直到還清。
第二，浮動利率
按照當下利率計算你的加點數，後期加點數不變，總體利率隨LPR浮動。
比如你是二套房，利率大概是5.39%，而當下長期LPR為4.75%。那麼你的加點數是5.39%-4.75%=0.64%。
即64個點。將來LPR如果降到4.65%，你的房貸利率變成：4.65%+0.64%=5.29%。
LPR每月20號都會變動一次，不過你跟銀行約定利率變動通常是至少一年一變，或者三年一變。
當然利率沒有完全放開，地方政府仍然可以控制。地方政府會根據當下市場情況，進行加點。
即，房貸利率=最近一個月LPR+各省人民銀行加點數+各商業銀行加點數
另外，央行也給出了利率下限。
對於首套房，利率不得低於近期LPR，即不會低於4.75%;
對於二套房，利率不得低於近期LPR+60個點，即不會低於5.35%。
03
該不該換LPR，該換什麼方式，關鍵在於今後LPR會怎麼走。
如果今後LPR會降低，那肯定得換，換成浮動利率。
如果今後LPR會上升，果斷換成固定利率。
我們認為長期來看，LPR是會降低的。
第一，國內經濟增長壓力巨大，降息是常用的促進經濟發展的手段，無論國內國外。
日本負利率的新聞大家都聽過，就是近些年日本經濟增長乏力，政府不斷刺激經濟的結果。近期，丹麥也推出了固定利率為0%的20年期貸款。
第二，利率市場化之後，銀行間競爭更加激烈，金融業更加開放，經營效率提升、成本降低、利潤空間壓縮，所以利率有下降壓力。
第三，LPR通常是參照MLF的，MLF指的是商業銀行通過將證券、國債等資產質押給央行的方式借錢的利率。
從2019年中旬開始，MLF就有下降趨勢，今年2月17號下調了10%。
第四，央行副行長劉國強2月27號在支持中小微企業和加大對個體工商戶扶持力度有關情況舉行的發佈會上表示，要繼續推進LPR改革，引導整體利率下降。
其實道理也很簡單，大家錢越來越多，借錢成本就越來越低。
04
如果想轉LPR，該怎麼進行？
首先，你得隨時知道LPR是多少。這個數據每月20號會發布在全國商業銀行同業拆借中心和人民銀行網站上。
第二，該怎麼辦理？
通常有房貸的話，銀行會主動跟你聯繫。
如果沒聯繫，不要緊，大部分銀行官網都會公佈辦理方式。手機銀行、網上銀行都會有同步信息。
第三，什麼時候辦理？
現在就開始，最遲截止到今年8月30號。
第四，所有貸款都可以辦理嗎？
不是，公積金貸款不用辦理；今年12月31號前到期的貸款不用辦理。
有房貸的朋友們，動起來。
以上為正文
//環線出品
閱讀更多 環線房產諮詢 的文章
