理財問題真是一個大問題，在這個問題上好像我們沒人對理財反感，但是在理財方法上，很多人又覺得買房子才是理財最好的方式，那我今天就跟大家嘮嘮，到底哪一種理財方式跟更靠譜，更接近老百姓能夠得著的方式。
首先定位一下我自己，在東北三四線城市，吉林市！
為什麼要給自己一個定位？那就是要知道我們是在什麼地方說什麼話，我們這裡到底買房子合適不合適呢？
這要看在什麼時候說這樣的話，在2000年往後，到今年2020年為止，買房子現在看沒虧，整好了還有得賺，要是沒有賣那還看不出來賠賺。z
這是2019年的最新房價，估計今年的更沒個看了，這是東北最好的地區了，房價只有大連過萬了，而在我們吉林省會長春到現在房價一直在漲的情況下還不到一萬。那號稱東北房價窪地的鶴崗，那更是沒個看了。
一樣是買房子，為啥東北的房子價格差距咋就這麼大呢？
這不是真實的案例嗎？這絕對是真實的，而且是真理型的啊？再好的房子得有人住才叫房子，沒人住的那都是財富的墳墓啊。
其實說到東北的房地產，這些年已經非常火爆了，在眾多的二手房中介和一些自己買了房子再裝修一下賣了的房販子的炒作下，在東北三四線這類城市，甚至在東北的二線城市都一樣，基本上是都在漲價，但是漲幅都不算大啊！就拿東三省省會這三個城市來說取中位的長春，去年漲幅在百分之4.32，也就是僅僅比銀行五年期存款高了一丟丟而已。那我就跟大家算算賬，看看買房子到底能不能保住財富，跑贏大家口中的通貨膨脹。
首先我跟大家說說儲蓄，對於儲蓄很多人的印象都是把錢存在銀行那就是在家沒地方放，然後把錢放在銀行裡安全。這基本上都是在用活期存款來說這個事，那咱們先看看吉林銀行的存款利率。
看到沒？現在在銀行存款，如果你存活期的基本上就是找個安全的地方放著，但是如果是定期存款，那就絕對不一樣了。買房子就絕對屬於定期存款，而且還是超長定期的，如果房子你不是用來炒的，只是用來住，那你就更要算明白這筆賬了。
存款100萬，五年，到期利息是多少？
100000乘以0.04263，再乘以5年，等於213150元，這是一百萬五年的利息。也就是我們在銀行五年期存款的收益是21萬3千多，如果我們連續20年都把這些本利轉存到期會有多些收益呢？
這個收益是啥意思？就是這100萬放銀行不動，一直本利轉存，然後到20年後，你將得到2165995元。也就是100萬存20年，總本利就是210多萬啊。
那再算算你買一套價值一百萬的房子住，都不算貸款利息成本，就算你你付出的這一百萬房錢的利息成本是五年21萬多，也就是每天4.263萬啊。這還是隻算了你房子自己住的利息成本。如果再算上你的取暖費，物業費，那就更多了。在東北一年的房屋取暖費平均價格也得是每平米25元左右，那一百萬的房子咋也得100平米了，也就是一年最少2500元的取暖費，加上每平米均價最少也得1元錢的物業費，那就是每年最少1200元。
這就是住房子一年的硬成本，每年花銷最少3700元，我估計這我都是算少了，但是大概就是這個意思，也就是目前看來如果買房要保值的話，那最少房價得以每年最少百分之六以上的漲幅來保證你的房屋保值啊。你敢想在東北三四線的城市房價一直以每年百分之六的幅度一直漲，最少漲到20年嗎？然後漲到20年後還會有人來接盤買你的房子嗎？
這個賬我估計多數買房子的人都沒算錯，或者也不想這麼算，因為大家都是看房價每年都在漲，尤其是看到十幾年前買房的現在都賺到了，所以大家都以一個感覺，這房子肯定會漲，因為物價一直在漲啊。
道理是這樣麼？估計我這麼算完了你自己也不見得承認這個道理了吧？房價不可能永遠漲，咱都不用去看日本，就看咱們自己家小區門前的房屋中介房價表就知道了，最近這些年東北房價，幾乎就是平穩的略微上漲，這個漲幅根本就不足以平抑物價上漲。
買房子，和投資不是一回事。
投資都是要賺收益的，投資幾乎都是把錢投進去，就要看到每天的收益在哪裡，即使不能立即到手，也要知道我投資預期是多少，你上哪裡投錢人家不得跟你說明白，你這個錢放在我這裡，一個月，還是三個月，一年還是五年，都是有期限的，而且都會和你說明白到期收益是多少，對不？這叫投資，你咋也得知道我這一百萬放你手裡，一個月你給我多少的收益啊？我們哪一個都知道這個道理吧？但是買房子有人告訴你投資期限嗎？有人告訴你到期收益嗎？有人告訴你投資風險嗎？沒有，都沒有啊。
只有人告訴你，區位，趨勢，樓盤質量，小區配套，周邊環境，附近的醫院，商超，學區，等等這些聽著高大上，實際上對你能不能有用都不一定的概念，至於買房子需要花的錢，和你未來能夠得到的收益，根本就沒人提及，關鍵是你也不問，人家肯定是不能跟你說啊，其實就是問了估計也就是房價肯定在漲啊，這是趨勢啊，你看看最近這些年哪有房子掉價的事啊，你一看可也是，買它！
我這麼說完了還是會有人不明白，那我再給你算算你買這個房子到底要付出多少錢。還是這個房子，房價在一百萬，為啥要一百萬？因為好算賬，哈哈零數我算不明白，整數好算。咱們就算是首付30萬，貸款70萬看看到底你要花多少錢買下這套房。
大部分人首套房的利率會上浮10%左右，也就是5.39%，2019年7月份，全國首套房的平均利率達到了5.44%，所以如果是純商業貸款70萬，20年還清的話，採用等額本息還款，20年總的利息是44.99萬，每個月要還4791元；採用等額本金還款的話，20年總的利息是34.44萬，每個月要還5775元，以後每個月少還12元。
如果是採用公積金貸款70萬，20年還清，採用等額本息還款，20年總的利息是25.28萬，每個月要還3970元，採用等額本金還款的話，20年總的利息是22.84萬，每個月要還4812元，以後每個月少還8元。
假如是選擇的組合貸款，一般公積金能貸多少就儘量貸多少，其他的在選擇商業貸款，這裡就以各貸款35萬為例，公積金貸款35萬和商業貸款35萬，20年還清，採用等額本息還款，20年總的利息是35.14萬，每個月要還4380元，採用等額本金還款，20年總的利息是30.54萬，每個月要還5451元，以後每個月可以少還11元。
當然具體選擇等額本息還是等額本金的還款方式，還是要根據自己的經濟實力來，等額本息前期還款壓力相對比較小，但是總的利息比較多，等額本金前期還款壓力大，但是總的利息少。從中我們也可以看出來，公積金的貸款優勢很明顯，能貸多少就儘量貸多少，即使貸出來不還房貸，放在銀行裡靠存款的收益，也很容易超過貸款出來的利率，還能賺點利息。
至於有人說為什麼只貸款20年，而不是去選擇最長的30年貸款。其實這除了你自己可以選擇是一方面，銀行對你能貸款多長時間也是有要求的，如果你沒有超過40歲，你可以選擇貸款30年，假如你已經超過40歲了，即使你跟銀行證明你能活到100歲也沒用，銀行也很難能同意給你貸30年，當然貸款年限越長越好，因為這輩子大部分人就只有一次機會能從銀行貸到這麼低的利率，而且時間跨度還那麼長的貸款。
看到沒？最高利息將近45萬，最低用公積金的利息是25萬多，取中位就是35萬多，也就是按照我們絕大多數人買房子的幾率，一輩子也就這一次了，也就是你買這套目前價值一百萬的房子，你最終需要付出的錢是30萬首付，加上70萬本金，再加上最少也得30萬左右的利息，因為公積金貸款絕大多數人是沒有那個額度的，也就是你買房子純花銷是130萬，這要是再算算你的裝修，和每年至少也得4000多的供熱費和物業費，這輩子你不為房子打工為誰打工？這種投資在房子沒還完錢之前，基本上是不算數的，等到20年後，你的房子總花銷已經達到了130萬加上20萬的一次裝修，再加上每年4000元的費用，水電費都不算，一共你花了158萬的硬支出，也就是你用20年時間，買了一個現在價值100萬的房子，你敢想你的房子會在20年後賣多少錢嗎？
那再算算同期如果是存錢的話，你能剩多少錢。
還是那個目標，你已經有了30萬首付，然後用這個首付存在吉林銀行五年期存款，五年後你的30萬利息是63945，然後還是按照在銀行還房貸的錢數往銀行存款。其實這個數就是你在銀行貸款的數了。也就是你用20年的時間，把30萬存款在銀行利滾利的持續存入你將得到255780元的利息，到時候你的本金加利息就是555780元，而這20年你還本應該還給銀行的那70萬加上利息一共是100萬，再加上你的本金一共就是1555780元。
再減去這20年你租房子的錢就是你最終所得到的錢了。那現在看這個價值百萬的房子租金是多少呢？在吉林市大概在一年兩萬到兩萬五左右，這個價錢還包括供熱費和物業費，包括基本的房屋裝修和屋裡永平，包括房屋維修及維護的錢。也就是在現在開始住同等品質的房子，然後減去這個租金最高價每年兩萬五，20年50萬的成本，那再看看我們從收益的總數155萬多減去這些年租房的成本50萬多也就是如果按照這個方式去生活20年，結果你會在20年後有100萬存款。
那咱們在看看如果你當初你花了158萬買的房子，在20年後還能賣多少錢呢？現在看如果在20年後還能賣160萬左右，你算是不賺不賠，如果你能賣300多萬，算是投資成功。這個賬算得有點鬧心了哈，其實我這還是沒跟大家算得再細點呢，這裡面有個前提，那就是你一定要按照你現在就要下決心買房，來重新規劃你的生活，就當你現在開始買房了，然後每個月無論如何都要去銀行還貸款，這裡面只能在每年提取一次用來交房租，其他的錢全都存在銀行到了一萬就存五年死期，無論有多大的誘惑也不能拿出來花，你就當是還了的房貸已經不是你的錢了，用這樣的方式，才能達到我說的目標。
這麼算來你還敢說在東北你買房子是投資嗎？啥投資能用20年的投入來換取一個根本不知道到底多大收益的項目？這20年即使你的房價漲了一倍，你也要賣出去才叫投資，那20年後你能賣了嗎？因為如果到時候你的房子賣了300萬，除非你不再買房，要是再買房那和不賣沒啥兩樣，因為你那20年的破房子能賣300萬，到那時新房就最少也得賣300到350萬了，這樣的造富故事賣房子的能講出來，我講不出來啊，這個故事在南方興許還能適用幾年，在東北，你敢想嗎？
投資叫錢生錢，既然是錢生錢，那前提就是你得有錢，種樹你還得有種子吧，而且投資是一個長期的活動，沒有一種投資是一夜暴富的，那是賭博。絕大多數的投資收益都要靠時間來積累。所謂投資你投一百元就只有一百元的收益，你投一百萬才有一百萬的收益，那對於我們絕大多數的人來說，我們根本就沒機會存下一百萬，這倒不是我們呢沒掙來這一百萬，而是我們根本就沒存下這些錢。就像我剛才算的那樣，如果你現在30歲，然後我們從現在開始決定買房結婚，那可不可以考慮一下我說的這種方式？
但是這個方式有一個大前提，那就是你們必須有絕對的自律，也就是存在銀行裡的錢決不能動，即使是父母有病，你們用來救命都不能動的錢才會有這個收益，你就按照你買了房子月月還貸一樣，你想想如果你買了房子無論你有多大的難處，銀行會寬限你嗎？銀行會允許你隨便還款嗎？你哪怕逾期3個月銀行都會上門收房子了。只有按照這樣的極端方式，你才有可能在50歲的時候有100萬存款，然後在50歲以後你才可以每五年提取一次21萬的利息你隨便花，也就是你大概有每年4萬2千多的工資可以用了。這些錢如果你花不了到時候可以給你孩子當遺產了，想象一下你用半輩子的時間，給自己一百萬的可能，這對於普通人來說想想也是可以的。
那這20年你用什麼方式生活呢？其實你還是該幹啥幹啥，該買車娶媳婦養娃啥都不耽誤，你用什麼方式掙錢那是你自己的事，我說的這些叫窮人的理財方式，就是你要付出的勞動一點都不能少，但是拿出必須的錢來種樹，這樣你才有可能在20年以後擁有一片森林啊！
至於那些短期理財的方式，那都是適於手裡已經有餘錢的人做的了，如果你手裡已經有100萬了，你完全可以去銀行買理財，去炒股票，去炒基金，炒外匯，炒房子，炒一切可以炒的東西，輸贏看淡不服就幹唄，反正你的錢也不是你掙的，你就負責花就行了。但是你如果沒這樣的親爹，千萬別輕易地去試這樣的生活，要不你死都不知道咋死的啊！
作者 老程：每晚21點都在吉林市經濟廣播電臺直播間和你一起談生活的主持人，一個東北大叔。
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