“新冠肺炎”疫情下的佛山房地產市場如何“接招”？
[摘要]佛山，2020年3月5日——近日，享譽全球的房地產服務和諮詢顧問公司戴德梁行發佈了《佛山地產市場回顧及展望》報告，回顧了2019年佛山宏觀經濟環境，以及土地、寫字樓、零售、住宅等板塊表現及未來展望，並深入剖析“新冠肺炎”疫情帶來的影響。
佛山，2020年3月5日——近日，享譽全球的房地產服務和諮詢顧問公司戴德梁行發佈了《佛山地產市場回顧及展望》報告，回顧了2019年佛山宏觀經濟環境，以及土地、寫字樓、零售、住宅等板塊表現及未來展望，並深入剖析“新冠肺炎”疫情帶來的影響。
縱身GDP“萬億”俱樂部 廣佛同城3.0撬動發展新機遇
統計數據顯示，2019年佛山GDP達10,751億元，首次邁進“萬億俱樂部”，成為全國第17座“萬億”城市，實現了GDP十一年翻一番。不僅如此，持續優化的經濟結構為佛山“添足馬力”，第二產業在同比增長6.3%下穩健發展，第三產業更以8.1%的同比增長突飛猛進。佛山正穩步從製造業大市向著製造強市升級轉變。
圖1 佛山GDP及其增速走勢，數據來源: 佛山市統計局、戴德梁行研究部
佛山的產業集群化強力賦能了製造業的高質量發展，未來以裝備製造業、泛家居領銜的“超萬億產業群”，以及汽車與新能源、軍民融合及電子信息為首的“五千億產業群”，將協同“三千億產業群”的新材料、食品飲料、生物醫藥及大健康、智能製造裝備及機器人產業，打造梯次發展的先進製造業集群，持續為佛山注入發展動能。
廣佛同城邁進3.0時代，這座“超級城市”及粵港澳大灣區都市圈中重要的經濟發展極，在多要素的深度融合中撬動新機遇。戴德梁行華中區研究部主管及助理董事袁雪玲分享，佛山陸續放鬆落戶及購房政策，以“組合拳”方式吸引人才“落巢”；廣佛積極搭建多條地鐵及城軌線路，串聯廣州南站、佛山西站等重要交通樞紐，進一步實現“互通互聯”。“1+4融合發展試驗區”無疑是廣佛深度協同發展的一張王牌，以極點帶動、軸帶支撐網絡化空間格局的方式，為廣佛都市圈賦能。
土地市場：供需總量平穩 疫情將影響拿地熱情
2019年，佛山土地市場供需情況相對平穩，成交價呈結構性下降。從成交的土地類型上來看，在樓市“維穩”、市場保持理性的情況下，住宅用地成交量同比下降12.6%至367萬平方米；商辦用地由於2017、2018年分別有55萬及35萬平方米的新增供應入市，市場消化量隨之上升，未來隨著項目的激烈競爭，供應步伐有所減緩，成交隨之降低；大灣區融合發展下，佛山進一步承接廣深港製造業，工業土地需求增加，在過去一年成交面積同比增長11.1%。
圖2 佛山歷年土地供應量、成交量及樓面價走勢，數據來源: 中指研究院、戴德梁行研究部
分區來看，禪城區宅地稀缺，單價冠絕全市，而順德、南海由於區位優勢及完善配套，供需兩旺；三水、高明工業用地儲備充足，地價及產業准入門檻相對較低，吸引大量中小企業落戶；而名企眾多的順德，工業用地需求同樣較大。
圖3 佛山2019年各土地類型的成交量及單價，數據來源: 佛山市統計局、戴德梁行研究部
袁雪玲認為，預計在疫情影響下，在住宅市場，開發商資金鍊趨緊，上半年主力將放在銷售回款上，收儲計劃或將適當延後，市場熱度或從下半年開始逐步回升。資金實力雄厚的房企，如大型房企、國企、央企等，中短期資金壓力相對較小，拍地熱情或相對較高。同樣受疫情影響，中小企業將 “養精蓄銳”，工業用地需求可能有所延緩。而在商辦市場，由於市場上已有相當數量的商辦存量及在建項目，市場競爭激烈，外加疫情的衝擊，預計商辦用地仍將低位運行。
甲級寫字樓市場：保險業發展迅猛 租賃表現喜人
2019年，佛山甲級寫字樓新增供應維持高位，達21萬平方米，近五年新入市項目體量，佔2019年底總存量的66%。經濟下行及政府對金融業監管力度的加大，使甲級寫字樓市場租賃需求放緩。出於控制成本的考慮，部分租戶主動縮減租賃面積，甚至搬遷到乙級寫字樓，而中小型融資企業退租的現象亦較為常見。受此影響，全市甲級寫字樓市場全年淨吸納量約7.4萬平方米，較2018年下滑70.8%。宏觀經濟、行業調整以及新增供應持續放量等因素，使得佛山甲級寫字樓市場去化壓力加劇，2019年底全市空置率同比攀升3.4個百分點至40.2%。由於供需不平衡，千燈湖、季華路、祖廟及佛山新城四大商圈平均租金紛紛承壓，全市平均租金同比下降6.5%至61.5元每平方米每月。
圖4 佛山近年甲級寫字樓新增供應、淨吸納量及空置率，數據來源: 戴德梁行研究部
佛山保險業發展迅猛，2019年前11個月佛山保費收入同比增長33.4%，增速領跑全省。得益於此，保險公司租賃表現進取，推升金融業租賃成交面積佔比達33.2%，成為佛山甲級寫字樓當之無愧的吸納主力。
圖5 佛山2019年各行業租賃成交面積佔比，注：“其他”產業類型包括住宿/餐飲、貿易、製造業、物流運輸、政府機構等
數據來源: 中國銀行保險監督管理委員會、戴德梁行研究部
展望未來，佛山甲級寫字樓開發速度放緩，預計未來五年年均新增供應量約為17.5萬平方米，較過去五年的這個數據回落30%。供應放緩將有助於市場去化，預計未來全市空置率將逐漸下降，平均租金水平將逐步企穩。
零售市場：項目競爭日益激烈 核心商圈“危”“機”並存
佛山統計局數據顯示，2019年佛山社會消費品零售總額為3516.33億元，同比增長7%，增速呈下降態勢。過去一年，佛山核心商圈有3個新項目入市，分別是凱德mall·180、天虹購物中心和新凱廣場，共計帶來了19萬平方米的零售面積，全市核心商圈優質零售項目存量達190.6萬平方米。眾多項目積極改造升級及招商，全市整體空置率從2018年的24.9%下降到20.5%，租金上揚至289.8元每平方米每月。熱門商圈祖廟的租金遙遙領先，空置率較低。而尚處培育階段的佛山新城商圈，空置率及租金雙雙承壓，招商壓力較大。
圖6 佛山歷年優質商業存量及新增供應數據，數據來源: 戴德梁行研究部
由於部分商業項目同質化較嚴重、競爭激烈，過去一年，位於核心商圈的南海天河城、桂城天河城、INK Park文薈坊及麗日廣場紛紛進行升級改造，以吸納客流。在品牌商戶方面，“首店經濟”依然火熱，以LEGO、湊湊、鮑師傅等為首的逾18個品牌首次進入佛山市場。過往在線上大放異彩的品牌亦搶灘“著陸”，三隻松鼠、完美日記等開出佛山線下首店，唯品會也積極地進行了擴張。近年以電影院、兒童樂園為主的休閒娛樂業態擴張態勢明顯，如寰映影城進駐新DNA購物中心，中瑞影城、MeLAND兒童成長樂園入駐天虹購物中心。
袁雪玲分享，2020-2022年，佛山核心商圈優質零售預計迎來高達85.4萬的新增供應。在疫情影響下，購物中心與商戶攜手共克時艱，減免租金、壓縮營業時間，並承擔因安保、消毒帶來的額外成本，商戶及業主皆面臨較大的盈利壓力，或有部分項目推遲入市。核心商圈“危”“機”並存，新入市項目集中於佛山新城和季華路商圈，預計這些地區的競爭將持續白熱化。但值得期待的是，隨著地鐵2、3號線的陸續開通，將為上述區域帶來更多客流。
住宅市場：新房、二手房成交量雙雙下滑
2019年，佛山住宅市場在多個“維穩”政策下保持理性，新房銷售面積為1,182萬平方米，同比下降近2成。其中，禪城區銷售面積同比下滑明顯，接近30%；順德、南海、高明均同比下滑近20%，僅三水區表現平穩。與此同時，二手房成交量持續走低，降低至近四年最低值，為600萬平方米。
圖7 佛山歷年新建商品住宅銷售面積，數據來源: 中指研究院、戴德梁行研究部
過去一年，市場調控依然以“房住不炒”為主，即使鬆綁了人才購房政策，但短期內調控大幅放鬆的可能性不大。為適應經濟發展及應對疫情，貨幣政策或邊際微松，LRP利率有望下行，房貸利率或小幅走低。袁雪玲表示，在嚴格的疫情防控下，部分購房者的置業計劃將由此推遲，市場需求或將略有收縮。時間上來看，預計“小陽春”將成色不足，待疫情逐步消散後，從年中開始，市場熱度有望逐步恢復。
疫情下的商業地產：“新趨勢”已到來
毫無疑問，疫情將影響佛山甲級寫字樓的租賃需求。佔GDP六成以上的民營經濟，一直以來是支撐佛山經濟發展的重要動力。2019年佛山甲級寫字樓租賃成交中，逾6成辦公面積需求小於700平方米，其中，中小型企業是租戶主力。在延期復工措施下，中小型企業面臨著財務流動性風險，從而影響其辦公租賃決策。政府積極出臺多重政策扶持企業，特別是中小型企業渡過難關，措施包括減免稅費、延繳稅費和社會保險費、減免租金、保障信貸、補助特定企業等。袁雪玲認為，遠程協同的“數智化”辦公將借疫情大勢興起，同樣借力崛起的互聯網產業相關的醫療健康、遠程教育及線上遊戲等產業有望帶來新的租賃需求。綠色建築、健康建築將成為未來樓宇開發關注的重點。
圖8 佛山2019年不同面積段租賃成交佔比，數據來源：戴德梁行研究部
疫情下近乎“停滯”的零售市場，在運營商積極推出租金減免政策下，稍微“喘一口氣”。餐飲、電影院、KTV等行業客流驟減，受挫明顯。購物中心通過縮短營業時長、與品牌攜手提供線上下單服務等措施積極應對。線下消費被限制，線上醫療、泛娛樂等新興消費有望得到進一步發展。疫情亦激起品牌方全力打造線上線下融合的全渠道零售平臺，以期增強抗風險能力。社區商業發展迎來拐點，商業建築形態將趨向更多元化、更綠色的開放空間。（文/珠江商報記者王曉琦）
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