二三線城市剛需改善置業，近遠郊買房請一定要認準地鐵房。
上週，我們針對買房地段問題寫了兩篇3K贊文章。一個是老區的結局，一個是新區的選擇。
市中心老房子老小區最後的結局會是什麼？
在買房之前，有哪些問題是必須考慮清楚的？
雖然這兩篇文章，能解決大部分讀者關於買房地段選擇的疑惑，但還是有朋友提出了一個非常棘手的問題，那就是：
如果我的錢不夠，只能買環線or近郊or遠郊房，既買不起市中心，也買不起新區，這個時候該怎麼辦？該怎麼選？
對於這個問題，答案只有一個：
剛需職業，近遠郊買房，只買地鐵房。
地鐵，才是近遠郊房產增值保值的命根 ，沒有地鐵的遠郊房，很難產生高升值高溢價。
尤其是大部分二三線城市，如果你是剛需，如果你手上預算不夠，但又希望能買到一個相對保值增值的房產，那麼地鐵房，將是你不二的選擇。
這個時候，也許你會有疑惑，地鐵真的能帶來這麼大的優勢？
憑什麼說二三線郊區地鐵房，甚至是市內地鐵房，仍有巨大潛力？
今天，我們就來解答這個疑惑，看看地鐵房的潛力，到底有多大。
1.地鐵房的真實價值
地鐵房到底有多大的潛力？我們來舉兩個例子，就可以看清楚很多問題。
第一個例子，來自於某地鐵網完善的一線城市：
由於該數據統計距今有一段時間了，所以大家不要特別在意價格，只看數據對比即可。
從上圖中我們可以看到，在這個一線城市中，有軌道交通的房子，比沒有軌道交通的房子貴了3000元，溢價超過了10%。
也就是說，對於這個一線城市，地鐵輕軌等軌道交通，創造了至少10%的溢價。
看完一線城市，再來看看某二線城市的情況。
這個二線城市目前只有2條地鐵在運營，4條在建，10多條處於規劃中。
（地鐵房：地鐵周邊1公里內；
近地鐵房：距離地鐵1-2公里範圍；非地鐵房：距離地鐵2-5公里範圍） 可以很明顯的看出來，地鐵房比非地鐵房，貴了2500元左右。
也就是說，對於這個二線城市，軌道交通產生了將近20%的高溢價。
那麼問題來了：
為什麼二線的地鐵房，比一線地鐵房的溢價率更高？
其實原因並不複雜。
一線城市地鐵網絡完善，越來越多的房子從非地鐵房，逐漸變成地鐵房或者是近地鐵房，該漲的都漲差不多了，所以整體價格偏差會逐漸縮小。
而對於二線城市來說，由於地鐵線路少，地鐵網尚未建成，地鐵房更加稀缺。
因為稀缺，造就了暫時的高溢價。從另一個角度來看，很多該漲的都還沒漲，也留下了很多機會。
所以說，二三線城市，地鐵剛開始建設的城市，地鐵房的投資機會還有很多。
這個時候，新的問題又來了：
明明這個二線城市，有2條運營，4條在建，10多條處於規劃中的地鐵線，為什麼這些沒有正式運營的地鐵線，產生不了高溢價？導致二線地鐵非地鐵價格差別這麼大。
因為地鐵房的漲價，公認的往往有3次。
第一次，地鐵規劃出爐。
第二次，地鐵開始建設。
第三次，地鐵正式通車。
規劃多，建設少，通車更少，就是二線城市地鐵房溢價高，非地鐵房溢價低的原因。
通車後的地鐵房溢價了3次，而規劃中的地鐵房可能只溢價了1-2次。
而基於這一點，就產生了一個新的機遇：
正在建設中的地鐵房，是一個非常好的潛力型資產。注意，只有建設中的，才是潛力股。
那麼第三個問題來了：
為什麼規劃中的地鐵房不能算是真正的潛力型資產？
因為規劃是會變化的，只要不正式開建，都有被取消的可能。
大家可以自行百度地鐵被叫停的新聞，有14個城市規劃好的線路，今年3月剛剛被取消。
現實就是這麼殘酷。
尤其是對於剛需來說，攢點錢買套房不容易，寧願少賺一次升值，也不能買到沒有地鐵的遠郊，不然以後哭都沒有用。
說完了地鐵房的真正價值，我們再來看看，遠郊地鐵房的潛力到底有多高。
2.遠郊地鐵房的高潛力
我們依然來看張數據圖，下圖是某一線城市，地鐵與市中心距離，對周邊房價的影響。
（圖片來源，數據團學社）
從圖中紅線和藍線中相隔的距離來看，距離市中心越近，地鐵房溢價越低。
離市中心越遠，地鐵房價的價值才會真正體現，溢價率也越來越高。
甚至到25-30KM範圍，地鐵房能比非地鐵房貴20%以上。
為什麼會出現這樣的現象？
1.因為越靠近市中心，房價越貴，公眾交通選擇眾多，居民身價普遍較高，選擇私家車及公共交通的人數更多，因此，地鐵不是生活必需品。
2.越靠近市中心，一線城市的地鐵密度越高，非地鐵房幾乎不存在，而越靠近遠郊，地鐵密度越低，地鐵房非地鐵房差異越明顯。
3.遠郊盤大多為剛需購買，地鐵往往是出行必須品，而如果沒有地鐵，則會增加1-2小時甚至更多的通勤時間，這是上班族不能接受的。所以，為地鐵支付高溢價，成為遠郊接盤俠們的普遍選擇。
30KM，是一個一線城市的最大通勤距離，在這個距離之下，睡城是存在的。
即上班在市內，睡覺在遠郊。
這種範圍，有真實需求支撐，完全不用擔心未來的置換或者變現問題。
就像我們之前說的，國貿到燕郊的距離。
而對於二線城市來說，20KM是極限。
20KM內的遠郊，相對更安全一些，超出這個範圍，地鐵房也會多少打些折扣，畢竟，1小時通勤，基本上是二線城市的極限。
三線城市要再打個折。
對於以上分析，我們可以再次得出兩個非常重要的結論：
1.遠郊地鐵房的潛力，有時候會比市內更大。（潛力是相對的，郊區跟郊區比，別拿郊區跟市中心比）
2.提前佈局遠郊地鐵房，可以用最小的成本，獲取相對更高的利益，並且更有保障。
3.哪些城市的地鐵房，更有潛力？
有些城市地鐵已經成熟，潛力相對用盡，而有些城市軌道交通剛剛起步，潛力十足。
那麼哪些城市的地鐵房更有升值潛力？（依然是相對本地非地鐵房來說，總不能拿洛陽去跟北京比吧）
哪些城市的地鐵房，升值空間快到盡頭？
首先，我們必須要了解，城市軌道交通的3個發展階段。
第一階段：
開通里程150KM以下，地鐵線路往往只有2-3條，通常是沿著城市橫豎中心軸分佈。這種情況下，地鐵尚不能進入大多數人的日常生活，公交和私家車依然是主要交通工具。
此時，不論是城內還是郊區，地鐵房升值空間都很大。
第二階段：
開通里程150-300KM之間，繞城環線已經建設，軌道網絡初具規模，市內非地鐵房越來越少，這個時候人們將習慣於地鐵出行。
此時，市內的非地鐵房的窪地，將會被逐漸填上，原來的非地鐵房，在變成地鐵房的過程中，價格會出現明顯上漲，好的機會也將越來越少。郊區地鐵房空間依然很大。
第三階段：
里程數大於300KM，市區內基本沒有非地鐵區域，主要建設為郊區線路，此時，市內地鐵房優勢基本耗盡，市區地鐵口吸引力下降，郊區地鐵房將會出現明顯上漲，年輕人往往會選擇在遠郊買一地鐵房出租，然後在工作地附近，租一老破小來暫時過度。
此時，整個城市的地鐵房潛力，都越來越小，除非是開發新的線路。
試想，當整個市區佈滿了十幾二十條地鐵線的時候，還存在真正的非地鐵房麼？
所以，瞭解清楚自己城市的軌道交通建設，進行到哪一步，對地鐵房的購房有著至關重要的參考簡直。
其實這個數據不難查到，每個城市的軌道交通運營里程數，都是可查的。
由此來看，排名前4的北上廣南，在市內買房，不用太糾結是否是地鐵房。
排名前十的深圳，重慶，武漢，成都，天津，大連，市內地鐵房做為參考即可，近遠郊地鐵盤性價比更高。
而排名更後的這些城市，蘇杭鄭西昆寧長等城市，規劃中的地鐵房，不論市內市外，都有潛力可挖掘。
當然，以上的這些都只是技術層面的推論，考量一個城市房價是否會上漲，主要還是貨幣，土地供給，人口等多維因素共同決定。
不過，雖然宏觀我們需要考慮，但是微觀選擇我們也應該逐漸瞭解，這樣才能在同樣的起跑線上，更快更準的衝過終點。
畢竟，同樣一套價值百萬的遠郊房子，雖然都能在大勢下上漲，但是有地鐵和沒地鐵，幾年後相差大幾十萬都有可能。
宏觀因素決定何時上漲，何時入手更合適。
微觀因素則決定買哪個房漲的更猛更多。
一個都不能少。
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