4月13日，首批企業自持租賃房項目之一萬科翡翠書院即將啟動預租。這是2016年北京提出“鼓勵房地產開發企業自持部分住宅作為租賃房源”後，入市的首批“企業自持租賃房”。90㎡三居室月租金1.5萬至1.8萬，180㎡以上的複式四居室月租金為3萬至4萬。
定價一出輿論炸了鍋，租金到底“貴不貴”？雲房數據研究中心從數據分析的角度來分析該項目的定位，談談租金到底貴不貴。
產品：翡翠書院位於北京海淀區，該項目的綜合容積率僅為1.78，除了少量10-15層小高層產品外，其餘均為3-8層低密樓棟，產品主要分為兩類，90平方米大小的三居和180㎡左右的複式四居室，所有房源全部為精裝修。價格：90㎡三居室月租金1.5萬至1.8萬，180㎡以上的複式四居室月租金為3萬至4萬。
項目所在區位市場接受程度如何？
翡翠書院話題熱，但是區域居住氛圍不熱
從2017年到目前北京全市新建商品房和二手房的成交量分佈圖，可以看到翡翠書院周邊成交量空空如也，所在的區域永豐產業園並非市場所認可的熱點片區。
相比起鄰近的西北旺和西二旗，翡翠書院周邊除了已經接近售罄的首創天閱西山，幾乎沒有商品房成交，而且在同一時段，北京新房遠低於二手房成交度。在這個不被大眾所熟知的片區，除了工作在附近的客群認可之外，其他人的認知更多的是通過新聞報道。
產品為何定位在90㎡三居室和180㎡四居室？
產品定位主流，瞄準改善和高端改善
201701-201803北京市二手住宅戶型&面積成交結構圖
201701-201803北京市新建商品住宅(剔除保障房)戶型&面積成交結構圖
2017年至今，北京的二手房成交中90-95㎡的三居室共計2990套，位列全市三居室面積段分佈第一，在新房居室&面積的成交結構上我們發現180㎡的四居室也較為搶手。
也就是說翡翠書院在90㎡三居室產品上的定位上更多的迎合了再次改善的客戶，北京的二手房市場成交量大於新房， 90㎡的三居室的成交量排名第一足以說明市場需求旺盛。而180㎡的四居，不管是疊拼複式還是平層，都主要面對的是新房市場的高端改善。
90㎡的三居室是其主力產品，佔比70%，整個項目的定位基本為 “再改善+高端改善”，該定位很符合當前市場邏輯。
當然也有人會疑問90㎡兩居其實才是市場主流。在這裡補充一句，既然翡翠書院定位為“翡翠系”，是舒適兩居還是全能三居有更高的溢價空間？就是一個見仁見智的話題了。
租金價格是不是像吐槽的那樣高出天際？
租金高於市場平均水平，但並非沒有支撐
按照翡翠書院的定價，三居室和四居室租金價格均為166元/㎡/月-200元/㎡/月，對比北京全市三居室平均租金86元/㎡/月，高出90%；比海淀區三居室平均租金95元/㎡/月，高出75%；比中關村三居室租金115元/㎡/月的價格高出44%。（注：以上租金價格為普通住宅的整租價格）
我們長期監測北京租賃市場，發現目前北京全市重點集中式長租公寓租金中位數為160.6元/㎡/月，翡翠書院的定價僅略高於集中式長租公寓中位數。相對比其他項目具備較低的容積率、主流的產品、精緻裝修和優質服務等優勢，而這些優勢足夠支持高溢價。
相對支付租金180萬元-480萬元是不是買房更划算？
周邊二手房25年貸款月供堪比翡翠書院房租
北京二手住宅90-110㎡掛牌案例
北京二手住宅170-230㎡掛牌案例
對於租還是買合適，我們選取翡翠書院為中心周邊10公里內房齡在10年以下的在售房源為樣本。從首付和貸款情況來看，如果想要購買同樣規格的二手房，25年貸款和翡翠書院的租金非常接近。至於買房合適還是租房合適，亦是看有沒有首付的能力及購房資格。
以上，我們就大家最關注的四點用數據分析，解讀翡翠書院的定位定價邏輯，僅為雲房數據分析師個人觀點，你怎麼看？歡迎下面留言。
注：新房成交數據、二手房成交數據、租金數據來源於智子數庫。案例數據來源於鏈家在線。
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