01、
很多人都有這個疑問，每個月的房租已經佔了收入很大一部分比重，其實房租早就不能用“便宜”來形容了。
但是為什麼房東總是想方設法的想要讓房租更高一些？
這種情況在無錫這樣房價水平還沒有高到離譜的城市還不算明顯，但曾經在北京、上海這樣的一線城市生活過的朋友，相信深有體會。
要解釋這個問題，就得涉及一個我國房地產業不太願意提起的一個名詞：租售比
房子作為固定資產，比如說購買的房子價值100萬，租金1500元/月，租售比就是1:666，如果房租不變，在房子不出售的情況下，要55年才能收回成本。
土地使用年限是70年，剩下的15年收益是27萬。花費100萬，70年後賺了27萬，那年利率就是0.385714%。
假設在房價不漲的前提下，房租也沒漲，那麼，這就是妥妥的慈善事業。
說到這裡，你是否想起前幾年媒體上宣導的另一種思想：買房不如租房。
經常會有自以為是的各種論調宣傳租房更合適，認為相較於買房，租房顯得“省錢，沒有壓力，避免成為房奴而又住上寬敞明亮的大房子。”
誠然，在租售比不變的情況下，在房主不漲房租的情況下，租房確實合適。
讓我們回看30年前北京房地產，2300元/平，一套90平的房子不到20.7萬，不知道這篇文章的作者如今是否買房了。

那麼現在北京租房得需要多少錢了呢？北京房價又了什麼高度呢？
02、
房價和租金，存在一種等比關係。房價漲，租金也會漲，以抵衝越來越小的租售比。
國際租售比1:200-1:300算是正常，也就是租房13年-25年能收回成本
而中國的租售比在1:600左右，租房50年才能收回成本。
這個數據從一個側面證明了中國房地產市場確實存在泡沫，但也說明了在房價不發生暴跌的前提下，房租只有逐年遞增，才能把中國的租售比追平到國際平均水平。
租金反應的是現下的收入水平，房價反應的是對未來的收入水平的預期。
在國外租售比低，是因為國外已經走過了經濟高速增長的階段，預期未來的收入增長率接近於零。
歐洲經濟增長率近十年在1%左右，這種增長水平對應的租售比是25年的話，極端的情況下，如果預期未來收入非但不增長反而下跌的話，租售比會更低的離譜，跌破25年。
如果預期未來收入增長水平在10%，10年後收入是今年的1.1^10=2.6倍，相應10年後租金也會增長到接近2.6倍，一個原本租售比70年的房子，相應的租售比就是70/2.6=27年，是不是很接近25年了？
如果10%的增長率能保持20年，那麼20年後的收入是當今的1.1^20=6.7倍，那麼預期20年後的租售比是70/6.7=10.5年，是不是真香？
那麼如果10%的增長率能保持30年呢？
所以，租售比高並不等於一定不合理，更重要的是，高租售比的身後，是否有一個高的經濟增長率。
03、
以收入增長率來作為支撐，一個以未來20年年增長率高達10%預期為為錨定的房價，如果實際增長率只有5%，租金增長跟不上來，那麼租售比就是虛高的，將會以房價下跌來完成租售比的迴歸。
以前中國GDP增長率高達10%，名義GDP增長率高達15%。而現在中國GDP增長率6.4%，名義增長率8%略多。
其中，與房價實際相關的，是名義增長率。
隨著中國經濟體量的越來越大，可以預見的未來增長率是長期向下的。
但是，即便如此，以目前的情況來看，中國未來10年甚至20年的增長率應該也是要比歐洲要樂觀的多，不至於跌到1%的水平。
所以租售比比歐美國家高出不少，未必不合理。但高多少才算合理？這就要看中國未來的經濟增長率實際能達到多少了。
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