最近，明星股屢遭“碰瓷”，先是PC“一哥”聯想集團被海外機構莫名質疑財務數據，現在內房股“黑馬”中國奧園（03883）也迎來同樣的煩惱。
智通財經APP獲悉，3月3日，有匿名人士發佈針對中國奧園的做空報告。
該報告對奧園的指控主要包括，中國奧園以“明股實債”的方式，將百億借款通過信託和旗下基金公司等關聯方，注入到子公司的少數股東權益中，並存在隱瞞和低報歸屬少數股東利潤等行為；過去三年虛報合約銷售和回款金額約20%；違規引入信託貸款，並利用旗下金融平臺為母公司項目融資（自融）。
值得注意的是，與以往其他公司遭遇做空“襲擊”不同的是，此次奧園股價並未受到太大影響，這說明市場並不認可這份來源不明的做空報告。
做空報告雙重標準指控“明股實債”
關於“明股實債”的指控，中國奧園回應稱，奧園在項目層面引入少數股東，能充分利用當地資源，且與股東風險共擔。奧園絕大部分項目都並表，過去幾年的歸母淨利潤佔比在80%以上。但由於項目從拿地到竣工交付約需2至3年，少數股東權益在損益表與資產負債表中的體現存在時間差。隨著項目的結轉，少數股東的分配利潤將逐漸體現出來。
縱觀這篇來源不明的做空報告，其對奧園的指控主要圍繞“明股實債”展開。根據智通財經APP的瞭解，“明股實債”在房地產行業並非“新鮮事”。據悉，“明股實債”融資主要是指以股權形式投資，同時以獲得固定收益及遠期本金有效退出為實現要件，交易結構的SPV主要包含資管計劃、信託計劃和私募股權基金。
在融資環境趨緊的背景下，房地產作為資金密集型行業，能有效降低財務槓桿、優化合並報表的“明股實債”融資成為房企重要的融資手段之一。對於房企而言，“明股實債”有利於企業拓寬融資渠道、降低財務槓桿、優化合並報表，對於資方而言則可獲得較高收益。
有業內人士表示，明股實債的最大風險在於，從報表來看負債率沒有上升，但房企實際的負債水平則可能明顯高於會計報表顯示。也有觀點認為即便槓桿高了，但手裡的現金流充沛穩定，那問題並不大。
投資人Jane123123在雪球上如此評論做空報告；“分析時不能兩個標準。分析負債時，說實際上是上市公司的負債，不是少數權益。說利潤的時候，又說低估少數股東利潤，應是少數股東利潤。”
虛報合約銷售和回款？不存在的
關於“虛報合約銷售和回款金額”的指控，中國奧園表示，奧園的項目從合同銷售到交付結轉一般需1年半至兩年，過去幾年的確認銷售也反映了這一趨勢。奧園的現金回款率一直保持80%左右，為行業較高水平。資產負債表內的合同負債反映的是納入合併範圍子公司的不含稅回款。
關於違規融資的指控，中國奧園回應表示，奧園基金髮行的所有股權類基金產品均按照要求在銀行託管、在中國證券投資基金業協會備案，其中部分項目涉及關聯交易，該部分項目均已向中國證券投資基金業協會和投資人充分披露，根據項目現金流情況不定期分紅，通過清算/模擬清算退出。所有人員均具有基金從業資格，基金運作合法合規。奧園財富發行的其他固定收益類產品，均在各地方政府交易所備案登記，屬於合法合規產品。
智通財經APP查閱中國奧園財務報表發現，近年來，中國奧園通過奧園通過境外公募及私募美元債、銀團貸款等渠道融資優化融資渠道。公司財務槓桿保持在穩健合理水平。
融資成本的高低是影響房地產企業競爭力的重要因素，更能決定房企未來的發展空間。智通財經獲悉，奧園今年兩筆債券融資發行票息屢創新低。3月2日公司公告顯示，公司擬發行的25.4億元五年期境內債券，票面年利率僅為5.5%。低成本融資能力說明了市場對奧園的認可。
此外，奧園2016至2018年合同銷售金額年複合增長率達89%，2019年1月至12月公司的未經審核合同銷售額累計約1180.6億元人民幣同比增長29%，在銷售高速增長和高回款速度雙重作用下，公司保有充裕的現金流。2019年上半年，中國奧園銀行及現金結餘達到478.73億元，同比增長32.9%。
投資者不認可做空報告觀點
在部分投資者看來，這份做空報告專業度不高，沒有影響他們對“奧園是一家優質公司”的判斷。僅從分紅角度上看，雖然地產公司對資金需求量大，但奧園並沒有忽視投資者的分紅權，在股權分紅和資金再投入之間取得了較好的平衡。根據公開財報統計，奧園上市12年來，共分紅11次，公司把約1/3的利潤分配給股東，累計分紅38.73億元，分紅率達31.17%。多年來的持續分紅，說明公司有良好的盈利能力，也體現了公司在資本市場的成熟與穩健。
看完這份做空報告，一位投資者評論說，“多看奧園的樓盤就更放心了，再看老闆10年增持10個點以上的股票，還保持較高分紅比率，這老闆太厚道了。很多老闆一直減持，老闆用外面的錢來少分利潤以支持上市公司，我喜歡這樣的老闆，你找個老闆這麼做試試？”
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