南京、成都、西安等多個城市掀起“搶人大戰”之際,天津也坐不住了，開始大幅降低人才落戶門檻。雖然天津最晚參加這場“搶人大戰”，卻最會搶戲。5月16日中午12:30至17日早上8:30，不到24小時，30萬人申辦落戶天津。這些城市搶人的背後，都是為了躋身一線城市這個目標。但是，作為個體而言，這場二線城市搶人大戰，哪些城市最有潛力？凱盛專家慧聲說房認為未來將會產生十個一線城市，產業政策比較好、具有後發優勢等的一些二線城市值得關注。

凱盛專家：知名地產媒體高級記者 慧聲說房

人口流入，二線城市樓市火爆

目前，中國將快速進入嚴重的老齡化社會，年輕勞動力不足，越來越成為城市發展的制約因素，眾多二三線城市為了城市發展，開始進行“搶人大戰”。由於一線城市生活成本高企，擠壓一些年輕人離開大城市，去二三線城市發展。

正是機遇這種情況，眾多二線城市願意給出豐厚的條件去吸引人才，而處在“搶人大戰”中心的二線城市，樓市持續火熱。2017年，在53個大中城市房價排名中，西安同比漲幅高達68%，高居榜首。

從前西安的各個區有很大的財政權力，為了增收就必須多賣地，因此樓市一直不溫不火。最近幾年，西安在土地出讓方面開始收權，從原來的區級收到市級，有意識去控制土地的出讓，政府可能是慢慢去放地，開發商爭奪土地，價格勢必要抬高。

另外，截至4月16日，西安新年來已狂攬30萬人落戶，這也會造成市場恐慌，引發本地居民哄搶樓市的行為。

除了供需緊張外，西安樓市火爆還存在價格炒作因素。相對其他城市而言，西安的教育條件相對較好，成都由於土地供給較少，吸引了浙江遊資團的目光。也成為西安、成都這些地方的房價瘋漲的一個原因。

目前這些遊資已經被住建部約談。

不能用炒股的方法去買房

現在國家提倡房住不炒。但除了一線城市稍微穩定一點外，二線城市基至小縣城房價都是蹭蹭往上漲生怕上不了車。我認為剛需要買還是要買，因為中國的貨幣確實放天量了。特別M2，從2002年到現在增長17倍。很多錢流入樓市，而國家又不敢輕易去擠泡沫。十九大已經定好了房住不炒的基調，因此指望政府放開限購政策是不可能的。當前國家總基調是防範金融風險，不會因為炒房客而危害國家大局。

現在房價越炒越火就像任志強說的政策越出房價越漲，什麼時候不出政策，房價才不去漲。市場就是個博弈的市場。近期有新聞說貴陽一年只有3500億的GDP，但現在貴樓市也瘋狂的要命。這感覺價值決定價格的規律基本上已經失調了。中國市場上沒法去說早期買房人就是衝著價值買，所以北京漲了，上海漲了深圳漲了。後來是衝著價值窪地漲？一些新一線城市，武漢、鄭州、重慶、長沙，現在丹東都漲了，五六線城市也漲了。這使得我們都不知道自己判斷力在哪了。現在完全用炒股的方法去炒樓了，所以我們正常去買房，心裡一定要有數，不要隨跟著人家去瞎買去盲目去買。一定要有自己的判斷。

多地樓市政策現調整

近期住建部約談了12個城市，有的城市被約談之後也有政策調整的動作，比如成都，太原。太原提出了九項具體政策，其中一個是在本城市限購一套住房，有兩套的就暫停購買。太原這次政策比較有特點的，首先社保繳納方面規定了兩種一種是連續繳納只需要六個月，如果中間有繳納中斷的情況那就需要12個月，其實對外來人口是比較有針對性的。第二，在限售政策中規定了部分房產可以不納入限售範圍，因部分房企違規建樓而令產證延誤辦理的房產，不需要業主承擔責任，房產還可以轉讓。第三，在全國首次將預售條件和預售價格進行了掛鉤，預售價格比較低的樓盤可以提前預售，這可以有效刺激供應，也算是對一些主動降價房企的一種獎勵。第四，加大對網籤的管控，此次規定網籤密匙由房管部門統一管理，充分體現政府嚴厲管控穩定價格的導向。第五，提出了“控溢價、防地王、降過熱”的土地把控思路，可以被用於全國其他城市土地管理的重要參考內容。第六，明確了購房紅線即矇騙購房的五年內不允許購房。

目前政策看起來還比較有效，12個城市中已經有九個城市發佈了相關政策：哈爾濱現在要求新房三年限售，炒房客都是短期內快進快出掙錢的，三年的資金沉澱肯定不夠；長春市要求成交價格不得高於申報價格；貴陽重申三年限售、調整公積金政策，而且公積金都是鼓勵剛需需求的；佛山市重申房地產銷售秩序，在房企管理上加大巡查力度，處罰力度。三亞為避免自貿區建設發展為炒房運動，受海南全市限購政策的影響而人才進不來，搞100萬英才引進計劃，但建議以後為人才直接搞安居工程，不要人才來了又要買房從而推高了房價。

四月份存款大搬家，部分資金流入樓市

本輪政策調整從93年開始，最開始限購後來限售，現在是多樣化調整。以前一線城市二線城市，現在三四線城市也開始限購了，但房價上漲空間還是不小的，因為房價是本質還是個金融現象。中國的房地產跟金融息息相關。4月份居民存款降低了1.32萬億，老百姓把錢從銀行搬出來了，而且跑到房市的還不少。因為股市不景氣，匯率又不會玩。此外央行降準之後，並沒有改善在銀行資金短缺的現象，說明項目資金也沒有存在銀行，我覺得錢還是流入了房地產。

5月11號央行發佈了一季度貨幣政策報告，從去槓桿變成宏觀槓桿率趨穩。這是個信號，因為從去年年底一直開始去槓桿，現在說穩定槓桿，意思是說現在的槓桿政策比較穩定。因此比較嚴的貨幣政策會不會再執行下去，要打個問號。

哪些二線城市值得關注

我繼續看好一些產業政策比較好的城市。比如長三角經濟，粵港澳大灣區，這些區域的三線城市會比內地二線城市如哈爾濱、長春、蘭州等要好。但中部城市與西部地區也不是無一可取的，也有可能具有後發優勢。比如武漢，只要地方政府做好經濟的發展，房價自然有支撐點。而東北地區建議不要跟著盲目去炒。另外我也比較看好南京，南京的高校資源比較豐富。且長三角對它的輻射比較大，整個江蘇也至少是在著力發展南京的。

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