縱觀中國現在民宿市場，民宿往高標準走和精品酒店的界線非常模糊，往小規模走和客棧、農家樂也是模稜兩可，完全沒有明確和權威的保準和定義。樂葦認為的民宿，是根據當地旅遊發展情況自建、租賃改造或拿地開發的小規模旅遊住宿功能產品，並結合地域文化特色與市場需要，提供全方位、個性化體驗服務的非標準住宿產品。
從宏觀環境來看，房地產投資市場被擠壓，企業的資金流向了民宿行業。個人手頭資金的富裕被情感裹挾著也流向了民宿。民宿，比起酒店，更貼近生活，每個民宿背後的故事或民宿主人的執著，也是每一個投資人嚮往而無親自實現的夢想。從投資平臺上流入民宿的不僅僅是冷冰冰的資金和硬邦邦的投資回報率的訴求，還有最虛無和強大的情感支撐。
一、民宿投資的主要形式
1、 民間資本(眾籌)(c端)
這兩年，民宿成為風口，吸引各路人才和資本進場，而眾籌平臺是群眾的主要切入口。根據人創諮詢數據，截至2017年6月底，全國共上線過眾籌平臺808家，下線或轉型的就有369家，所佔比例高達46%。當然成功的平臺也有，比如生活方式眾籌平臺「開始吧」就憑藉民宿眾籌，成為國內領先的眾籌平臺。2016年11月，開始吧把旗下的民宿業務獨立出來，成立了「借宿」，專為民宿解決資源、資金、推廣和人才上的一系列痛點。
一年多時間，有近400個民宿項目在開始吧上線，95%項目眾籌成功，總認籌額超過15億元，實際認籌額達到10億元，平均每家民宿拿到約250萬元。眾籌利用互聯網傳播的特性，讓小企業、藝術家或個人對公眾展示他們的創意，爭取大家的關注和支持，進而獲得所需要的資金援助。
按照眾籌的方式，可以分為四種模式。
1.1、產品眾籌。 產品眾籌是指投資人將資金投給籌款人，籌款人按照約定將開發的產品(或服務)無償或低於成本的方式提供給投資人的一種眾籌方式。這種方式在民宿領域一般規模較小。
1.2、收益權眾籌。股權眾籌的一種，對公司的投資行為而不持有股權，但有收益權，這種模式投資人可以輕鬆退出，籌資公司也不用擔心股東過多而不能上市。
1.3、股權眾籌。股權眾籌，向大眾籌資或群眾籌資模式，並以股權作為回報的方式。這種模式更加廣泛和具有吸引力。可分為兩種，一種是創業公司的股權眾籌，另一個是實體類項目的眾籌。
1.4、公益眾籌。這種模式下，籌資人沒有義務給投資人以具體的回報，完全按照投資人的自願性和個人性。當然，籌資人可以按照自己的方式給參與者一定回報，或者是一定實物、或者是一定小額資金回報。主要是非營利性的籌資特點。
綜合來看，民宿眾籌一般集中於收益權眾籌和股權眾籌。前者的操作程度和複雜程度明顯低於後者。後者則會要求設立公司、持有公司股份。而收益權眾籌只會要求以合同的形式，按照投資份額約定未來收益比例。
總而言之，眾籌是民間資本切入的一個關鍵點，即為個人理財提供了新的渠道，又圓了很多人自己建民宿的夢。
2、 企業資本(b端)
2015年3月，宛若故里獲得青驄資本1000萬元天使輪投資，這也是第一家獲得風投的民宿。隨後，瓦當瓦舍、詩莉莉、木西民宿、山裡寒舍、康藤格拉丹帳篷營地等相繼宣佈獲得融資，而松贊、千里走單騎、大樂之野等首輪融資也已基本完成。2017年3月，青普旅遊收購曾經的“民宿第一品牌”花間堂，引發業內轟動。
民宿發展到現在這個階段，由單體走向連鎖是必然的趨勢，而連鎖化的建設和運營需要大量的資本，單靠一間民宿的盈利是遠遠不夠的。有大量資本的企業看重民宿的市場潛力，投資週期較短，也願意投資，兩者一拍即合。根據數據，越來越多的企業資本進入到了民宿行業，這裡面也包括一些企業自建的項目。
3、 政府資本(g端)
政府對於民宿一直是扶持的態度。2015年，在國家一份促進消費升級的政策性文件裡，首次提到了「客棧民宿」，隨後地方政府相繼出臺了一系列扶持政策。民宿被視為鄉村復興的入口。
二、民宿投資的選擇標準
1、 理念(故事講得好不好)
經營民宿的主要有三類：一類是本地自持宅基地或能與政府協商獲得居民性用地的業主，他們在前期用地成本上的投入就普遍較低;一類建築師和設計師，他們可以在設計費和施工費上省去不少費用;一類是媒體從業者，在後期運營商有宣傳推廣上的優勢。
絕大部分的民宿是物業經營的，設計師，傳媒界的人有著情懷，想要做屬於自己的民宿。這樣的民宿背後有自己的故事和理念。講好了故事才能吸引人來住，才會有收益，資本才會進入，最後實現共贏。
理念是一個民宿的靈魂，決定了選址，建築，裝修風格以及後期運營。這也是情懷和資本能夠合作的最重要的點。
2、 建設落地(故事能不能實現)
想得再完美，不能實際落地，或者建設週期過於漫長超出預期，對於投資方和建設方雙方來說都是得不償失的事情。1到2年，對於一個民宿項目來說是最合適的建設時間。
在實際落地過程中，不只只是建設週期的問題，還有很多細瑣的方面，拿客房數和分店數來說。民宿最重要的就是“主人文化”，客房數不宜超過20家。並且同個品牌的民宿有著強烈的特色，但是對於住客來說都是來過一次之後就不太會來第二次了。如果分店的風格保持一致，而不能因地制宜，不宜超過3家。
還有很多設計師有著很不錯的設計理念，但是完全不考慮運營和營銷。如果資本要進入的話，管理的資源也是需要介入的。
3、 投資回報率(聽眾喜不喜歡這個故事)
房地產市場已經趨近飽和，民宿市場的快速回報對資本有著強大的吸引力。一般一個民宿項目最晚在第三年就能開始盈利。這對於很多大型資產項目來說是回報的週期是非常短的。這也是資本看上民宿比較大的一個原因。
成本及收入結構
從成本和收入結構來看，市場上大部分的民宿，最主要的收入來源是客房。
民宿經營主的情懷對於住客有很強的吸引力，也就是民宿背後的故事足不足夠吸引人。
說到底就是這個民宿有沒有市場。
民宿的設計師和主人可能有很好的理念，但是對於運營和營銷管理完全沒有概念。資本方出資本的同時，有這方面的經驗和資源，可以幫助民宿獲得更高的利潤。雙方其實並沒有完全對立的關係。情懷需要資本來落地，資本需要情懷來獲取利益。兩者並不矛盾。
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