05.02 是“上車”還是等下一趟？前4個月蘇州熱盤真實成交價一覽

蘇房網訊（編輯 許文婷）據蘇房網數據研究中心，2018年前4個月銷售套數排行TOP10中，相城區吳中區奪下九席，高新區僅一盤上榜居第八名，相城區、吳中區無容置疑還是今年上半年蘇州樓市的絕對中堅力量。

且前十樓盤中，七盤目前基本還是1字頭均價，可見前4個月購房需求中，剛需及初改型購房群體還是市場的絕對主力，特別是目前的備案價機制下，依然在售的均價1字頭樓盤（不含吳江區）基本都是市場的銷售“爆款”，整體去化情況較好，部分熱盤甚至惜售狀態，每次加推量都較為有限，這部分項目目前市場環境下根本不愁賣；而且今年整體消化下，明年這部分價位產品將更為稀缺。

2018年前4個月有兩盤吸金超10億！MOC芯城匯持續奪冠

上榜樓盤來看，一季度表現搶眼的MOC芯城匯依然是前4個月的三冠王，無論市場成交套數、面積、還是成交總金額均位列榜首，成交總金額更是衝擊20億，而且該盤已推出住宅房源目前基本消化得差不多，雖然均價是2字頭，但就目前高鐵新城板塊整體情況來看，該盤性價比較高，整體去化情況相當可觀。

蘇州商品住宅成交排行

在一季度MOC芯城匯達到總銷金額10億以上後，前4個月融創蘇州壹號院總銷金額也升至10億行列，這兩盤的成績也超過去年同期領先樓盤的吸金表現，可見隨著低價盤的快速去化，這部分一步到位及初改型的高性價比產品，將漸漸佔據市場關注的熱點。同時，不同於套數榜和麵積榜，銷售金額榜的樓盤中，均價1字頭樓盤僅僅佔據三席，2、3字頭樓盤還是佔到主力。

吳中區、相城區熱盤出貨快 單價2字頭熱盤邁入快銷行列

前4個月按月度均價走勢來看，一季度整體還是比較平穩，全市（不含吳江區）商品住宅網籤均價穩定在兩萬元左右，而4月份網籤均價整體小幅上揚，升至兩萬一出頭，可見4月份均價2字頭及以上的樓盤成交佔比明顯放大，中高價位房源成交影響放大，月度均價攀升；這也是後續市場的必然趨勢，低價盤快速跑量後，中高價位產品市場選擇面放大，成交佔比也上升，儘管備案價機制下個盤價格並沒有什麼變動，但市場整體均價還是會小幅波動。

各區商品住宅成交排行（1）

從上榜樓盤來看，吳中區和相城區保持了一貫的主力支撐作用，TOP10樓盤簽約套數都在三位數，其中MOC芯城匯簽約量更是高達700套以上；而吳中區的銷冠盤融創蘇州壹號院網籤量300套以上，而且這兩盤都是均價2字頭的樓盤，明顯可見隨著這幾年蘇州拍地的影響，這部分2字頭高性價比樓盤也漸漸邁入快銷行列，後續這種情況預計將愈為凸顯。

各區商品住宅成交排行（2）

不過整體來看，上半年剛需盤的佔比還是不容忽視，高新區的滸通板塊、相城區的北部鄉鎮板塊1字頭房源的成交還是有相當的支撐，不過這兩大板塊熱盤也紛紛進入清盤狀態，後續出貨量有限，整體還有待新盤的入市；吳中區的環太湖板塊也同樣是1字頭成交的熱門板塊，而且相比前面兩大板塊，該板塊剛需盤目前房源相對充足，部分樓盤後續出貨量也較為可觀，因而該板塊下半年熱度將進一步攀升，也將是近兩年內蘇城剛需的主力供應板塊。

蘇州不同價格區間段商品住宅成交排行

而在3字頭成交樓盤方面，同樣不乏亮點，儘管這類型產品受限購政策影響突出，但部分地段好、配套完善、相比周邊未來地塊產品還是有一定價格優勢的品牌樓盤，市場接受度也是相當高，如姑蘇區的仁恆公園世紀、海胥瀾庭、園區的路勁瀾山瀾以及惜售狀態下遲遲未推出的蘇州唐寧府，市場關注度都比較高，一旦加推去化力度較好。

90-145㎡產品漸成需求主流 一步到位及改善購房主導市場

從前4個月成交面積段來看，120-145㎡和90-120㎡無疑是成交的絕對主力，90㎡以內面積段產品漸漸退居其次，目前蘇州樓市調控環境下，剛需和改善型購房基本是市場的主導，純投資性購房力度有限。

而目前的普通剛需群體往往會選擇一步到位，面積在90-120㎡之間，經濟型三房起步，也是二孩家庭的必須門檻，無論是一步到位的剛需還是初改型的家庭，這類型產品需求力度都比較旺盛；而120-145㎡面積段產品，相對來說更多的是舒適性三房或者起步型的四房產品，功能相對齊全，對於有一定經濟基礎的改善型家庭，也是購房的熱門之選。

從前4個月面積段成交突出的樓盤來看，90-120㎡產品網籤量大的也基本是均價1字頭和部分2字頭樓盤，總價相對可控，契合了市場的主力需求；120-145㎡面積段產品1、2字頭的房價也佔據了相當比例，但同時姑蘇區、園區部分純改善型綜合性價比不錯的樓盤，前4個月銷售情況同樣不錯。

各面積段商品住宅成交排行

整體來看，目前蘇州房價基本穩定，特別是在政府備案價機制下，契合市場主力需求的熱盤能保持價格的穩定，這部分樓盤前4個月銷售情況還是不錯的，特別是低價的1字頭剛需盤和部分2字頭高性價比樓盤，而且這部分樓盤3、4月份以來推盤也比較積極，推盤頻次多，去化快。

同時，另一方面，今年前4個月新盤入市量也是創下了近年來的新低，除了1月份歌林小鎮的入市，後續三個月基本都沒有純新盤的入市，去年同期的前4個月新盤入市量達12盤，差距不言而喻，上半年新盤入市難也是一大特色，這部分遲遲未能面市的新盤基本都是近兩年拿地項目，很大一部分都需要等待項目周邊板塊內或區域內的低價盤消化得差不多，才可能有較好的面市成績。

因而，對於有實際居住置業的剛性需求者來說，目前穩定的價格走勢下，和尚存的1字頭、2字頭高性價比產品、以及持續上浮的房貸利率政策抬升購房成本，能儘快入市選擇的還是有必要多跑跑適合的樓盤，畢竟年底或者明年，部分板塊就可能告別1字頭房價區間，同樣的購房成本，可選擇的區域範圍將更為有限。

注：

1.所有數據截止到2018年4月30日晚24點，均價為前4個月的網籤綜合均價。

2.數據含70年產權公寓，不含吳江區。