購房者在買房時選擇了精裝修房子，無非是想省心一點，交房就入住，可是往往有時候省心變鬧心，最後的裝修不合理，裝修質量堪憂，交房後還需要進行二次裝修，省心變鬧心，要如何避免！
精裝房出現的質量問題大致可分為兩類：一類是房屋主體結構存在質量問題，另一類是房屋的裝修出現質量問題
◎專家建議，如果房屋的質量問題未達到嚴重影響正常居住的程度，業主可以要求開發商維修、修復
質量問題有輕重 嚴重影響居住可要求賠償
一位購買過精裝修房屋的業主告訴法治週末記者，即便是自己裝修，可能也存在這樣或那樣的瑕疵，精裝修房屋出現個別問題都可以理解，但如果收房時或者入住後發現問題重重，而且如果開發商解決問題的態度不好、速度不快，那麼業主心裡就會認為房子精裝質量有問題;如果問題同時出現在多個業主家裡，業主很可能會集體向開發商討說法。
如果購房者在收房後發現精裝修內容存在問題，除了要求開發商維修以外，是否還可以要求開發商進行賠償?
北京盈科(上海)律師事務所全球合夥人郭韌告訴法治週末記者，精裝房出現的質量問題大致可分為兩類：一類是房屋主體結構存在質量問題，另一類是房屋的裝修出現質量問題。
根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持;因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
“如果房屋的質量問題未達到嚴重影響正常居住的程度，業主可以要求開發商維修、修復。”王玉臣表示。
王玉臣認為，這和沒有精裝修標準、裝修合同不規範密切相關，因為沒有行業規範或者合同約定得不清楚，開發商在進行精裝修時沒有客觀標準，沒有法律責任，因此很難受約束。
郭韌建議購房者，在購買精裝修房屋時，要在購房合同中就裝修所使用的材料、品牌、型號、安全環保標準等作出明確約定，不能籠統地約定“進口”“高檔”“國內名牌”“國際名牌”等，並在驗收時檢查是否與合同約定相符，防止開發商弄虛作假，以次充好。
郭韌還提到，有些開發商在售賣精裝修房屋時，有意將房屋買賣合同與裝修合同分開簽訂，買賣合同與開發商簽訂，而裝修合同卻與裝修公司簽訂，付款時購房者將購房款付給開發商，而將裝修款付給裝修公司。在這種情況下，購房合同與裝修合同為兩個獨立的合同，在因裝修質量發生糾紛時，開發商往往以與自己無關為由推脫責任。
“購房者在購買精裝修房屋時要特別留意這種情形，如開發商堅持要求兩個合同分別簽訂，購房者可要求在裝修合同中加上要求開發商承擔連帶責任的條款。”郭韌提醒道。
實物與樣板間不一致 警惕開發商通過合同排除責任
樣板間在法律意義上是否屬於開發商對業主的承諾?精裝修交付的房屋是否必須跟樣板間一致?
王玉臣告訴記者，樣板間屬於開發商的承諾。若是合同中明確約定樣板間不作為交付標準的，需要特別向購房人進行提示並標註，向購房人進行特別說明。若是合同沒有約定的，應該以樣板間為準。
王玉臣做此分析的理由是，《商品房銷售管理辦法》第三十一條規定：“房地產開發企業銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。”
郭韌表示，實踐中大多數開發商單方擬定的《商品房買賣合同》及其附件均會像前述太倉某房企項目一樣，設定特別條款，在此情況下按照嚴守合同約定內容履約的原則，開發商實際交付的商品房就無需與樣板房一致。
“但作為格式條款，開發商應當顯著標識並對購房者進行提示，若開發商未對其提供的房屋買賣合同進行必要說明，購房者可以以‘格式合同提供方未作必要的提醒和解釋’為由申請合同條款無效。但有一定的舉證難度。”郭韌補充道。
郭韌因此提醒購房者，與開發商達成一致的內容不能僅僅是口頭約定，要以書面形式確定下來，這樣更有利於得到法律的保護;同時考慮到樣板房可能拆除或結構內容等發生變化，建議購房者將樣板房情況以拍照、錄像等證據形式予以固定。
沙盤展示與實際規劃不符 開發商或涉嫌虛假宣傳
精裝修房屋不少都是高端小區甚至是別墅，高端社區的小區規劃對於業主購買房屋也有很大影響。而售樓處展示規劃的重要方式是沙盤，如果沙盤顯示的內容，跟實際規劃不符，業主可以如何維權?
沙盤上的顯示是否構成開發商對業主的承諾，是否構成要約?
王玉臣告訴記者，沙盤也屬於開發商的宣傳廣告或宣傳資料。沙盤上顯示是否屬於開發商的要約、承諾，要看合同約定，若是合同沒有約定很難認定是開發商的承諾或要約。
不過，王玉臣和郭韌在接受採訪時均提到，《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
基於此，王玉臣認為購房者也可以視情況向開發商主張權利，要求賠償。“但是在司法實踐中，這種情況通過民事訴訟解決的難度很大，法院的認定一般比較嚴格，甚至可以稱之為苛刻。”
如果沙盤上展示的非項目內部的內容，與實際情況不符，開發商是否構成虛假宣傳?
郭韌表示，根據我國廣告法及相關司法解釋，判斷虛假廣告的標準有兩個：一是不實廣告，二是誤導廣告，二者具備其一即可。沙盤上展示的內容如與實際情況不符，存在欺騙性或誤導性，則很可能構成虛假廣告，開發商也可能涉嫌虛假宣傳，房屋購買者可在收集相關證據後向工商部門投訴。
“如果業主申請查處後，工商部門不履行法定職責，則可以提起相關的行政訴訟。”王玉臣建議。
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